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Una hipoteca de tasa ajustable (ARM) es un tipo de hipoteca en la que la tasa de interés puede cambiar a intervalos regulares después de un período fijo inicial. Con un ARM 3/1, el tipo de interés inicial permanece fijo durante tres años. Luego, puede cambiar en intervalos de un año durante el resto del plazo del préstamo.
Al contratar un préstamo ARM 3/1, los costes de la vivienda pueden ser más baratos durante unos años. Pero si el tipo de interés aumenta, también lo harán las cuotas mensuales de la hipoteca. Una hipoteca ARM 3/1 puede ser una buena idea si tiene previsto refinanciar su vivienda antes de que expire el periodo fijo.
Esto es lo que necesita saber sobre los préstamos 3/1 ARM:
- Qué es un préstamo ARM 3/1?
- Cómo funciona una hipoteca ARM 3/1
- Ventajas y desventajas de una hipoteca ARM 3/1
- Cuándo considerar una ARM 3/1
Qué es un préstamo 3/1 ARM?
Una hipoteca de tipo variable es un tipo de préstamo hipotecario con un tipo de interés que puede cambiar durante la vida del préstamo.
Esto es lo que significan los dos números de un ARM:
- El primer número: Indica durante cuánto tiempo tendrá un tipo de interés fijo.
- El segundo número: Indica la frecuencia con la que se puede reajustar el tipo de interés por año tras el periodo fijo.
Si contrata un préstamo ARM 3/1, recibirá un tipo de interés fijo durante los tres primeros años del préstamo. Luego, en función de varios factores, el tipo puede aumentar o disminuir una vez al año durante el resto del plazo del préstamo.
Consejo: Las hipotecas ARM suelen ser más populares cuando son mucho más baratas que las de tipo fijo y los precios de las viviendas están en alza.
Pero cuando los tipos de interés fijos están en mínimos históricos, no hay mucha ventaja en elegir un tipo de interés variable.
Aprenda más: ¿Qué es un tipo de interés hipotecario y cómo funciona??
Cómo funciona una hipoteca ARM 3/1
Al principio de su hipoteca, los ARM funcionan igual que los préstamos a tipo fijo. Usted contrata un préstamo hipotecario con un tipo de interés fijo y realiza un pago mensual a su prestamista.
Pero a los tres años de la hipoteca, el prestamista podría ajustar el tipo de interés, junto con la cuota de la hipoteca.
A continuación le explicamos cómo funcionan las hipotecas ARM 3/1:
Cambio de tipos
Los prestamistas suelen vincular el tipo de interés variable del ARM a uno de los tres índices:
- El rendimiento al vencimiento de las letras del Tesoro a 1 año
- El índice de costo de fondos del 11º distrito
- El tipo de interés interbancario de Londres (LIBOR)
El LIBOR -que en su día fue un índice muy popular para las hipotecas- se determina por el tipo de interés que los bancos se cobran entre sí para pedir préstamos a un día. Pero el LIBOR está siendo eliminado en favor de un nuevo índice llamado Secured Overnight Financing Rate (SOFR).
Su prestamista le dirá qué índice sigue su tipo. El interés de tu préstamo será el que marque el índice, más un margen que añade el prestamista.
Por ejemplo: Si su margen es de 2 puntos porcentuales y el SOFR es de 0.15%, entonces su tasa de interés sería del 2.15%.
El tipo de interés indexado puede cambiar, pero el margen se mantiene igual cada vez que se reajusta el tipo. También hay límites -o topes- a la subida del tipo de interés.
Averígüelo: ARM vs. Hipoteca fija: Cómo elegir entre ellas
Límites del tipo de interés
El tipo de interés de una hipoteca de tipo variable puede subir o bajar. Ciertas reglas guían el movimiento del tipo de interés. A menudo se expresan como una estructura de tope. Una de las estructuras de tope de tipos más comunes es la estructura de tope 2/2/5.
Esto es lo que significa:
- Límite de ajuste inicial: El primer número representa la cantidad máxima de puntos porcentuales que puede aumentar el tipo de interés durante el primer año después de que finalice el periodo fijo inicial. Para una hipoteca ARM 3/1 con una estructura de tope 2/2/5, eso significa que su tasa no puede ajustarse a más de dos puntos porcentuales por encima de su tasa inicial en el cuarto año de su préstamo.
- Límite de ajuste posterior: El tipo se ajustará cada año durante el resto del préstamo. El tope de estos ajustes está representado por el segundo número. Con una estructura de tope 2/2/5, su tipo sólo puede ajustarse un máximo de dos puntos porcentuales.
- Límite de la tasa de por vida: Esto limita el aumento del tipo de interés a lo largo de la vida del préstamo. En el caso de una estructura de tope 2/2/5, el tercer número indica que su tipo de interés no puede aumentar más de cinco puntos porcentuales durante la vida del préstamo.
Condiciones del préstamo
Cada vez que el prestamista ajuste el tipo de interés, también recalculará el pago de la hipoteca para que pagues el préstamo al final del plazo. Las hipotecas de tipo variable suelen tener un plazo de 30 años.
Supongamos que quiere comprar una casa de 200.000 dólares con un pago inicial del 20%. Su prestamista le ofrece un préstamo ARM 3/1 con una tasa inicial del 3% y una estructura de tope de 2/2/5.
Observe cómo podría cambiar el tipo de interés durante los primeros siete años en estas condiciones, y lo que supone para el capital y los intereses (P&I) pago:
Por otro lado: Si se contrata una hipoteca de tipo fijo a 30 años para la misma vivienda, las cuotas de la hipoteca serán más predecibles.
Si su tipo de interés está fijado en el 3.5%, entonces su P&El pago I se mantendría en 718 dólares hasta que pague el préstamo o lo refinancie.
Averigua cómo podrían ser tus pagos con tipos de interés específicos utilizando nuestra calculadora de pagos hipotecarios:
Introduzca la información de su préstamo para calcular cuánto podría pagar
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Tipo de interés
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Introduzca el tiempo que tiene para devolver el préstamo
años
Pago total
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Interés total
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Pago mensual
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Con un
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préstamo hipotecario, pagará
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mensualmente y un total de
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en intereses durante la vida de su préstamo. Pagará un total de
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a lo largo de la vida del
hipoteca.
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Ventajas y desventajas de una hipoteca ARM 3/1
Una hipoteca de tipo de interés variable 3/1 puede proporcionar pagos de préstamo bajos durante tres años, pero la imprevisibilidad más allá de ese punto es su principal enemigo aquí. Considere estos pros y contras antes de contratar una hipoteca ARM 3/1:
Pros
- Pagos iniciales bajos: Con una hipoteca ARM 3/1, el pago de la hipoteca es bajo durante los tres primeros años.
- Flexibilidad: Puede decidir refinanciar su préstamo hipotecario una vez finalizado el periodo de tipo fijo, o vender la vivienda antes de que comience la fase ajustable.
- Cierta protección incorporada: Las hipotecas ARM vienen con topes de tipos y pagos, que limitan el nivel de los tipos de interés y los pagos mensuales.
- Tus pagos pueden disminuir: Si los tipos de interés bajan, también podría bajar la cuota mensual.
Contras
- Sus pagos pueden aumentar: Si los tipos de interés suben, su pago mensual de la hipoteca puede aumentar. Esto podría desbaratar tu presupuesto.
- Imprevisibilidad: Es posible que tenga previsto vender su casa o refinanciar su hipoteca una vez que finalice el periodo de tipo fijo. Pero si no puede, y su tasa aumenta, podría tener problemas para pagar su hipoteca.
- Penalización por pago anticipado: Algunas hipotecas de tipo variable incluyen una penalización por pago anticipado, que es una comisión que el prestamista cobra si vendes o refinancias el préstamo hipotecario en un plazo determinado. Si tiene previsto vender o refinanciar, asegúrese de que su contrato hipotecario no incluya esta penalización.
Cdtineo puede ayudarle a comparar los tipos de interés de las hipotecas de varios prestamistas: puede ver los tipos precalificados de nuestros prestamistas asociados y generar una carta de preaprobación simplificada en sólo unos minutos.
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Cuándo considerar un ARM 3/1
Una hipoteca de tasa ajustable 3/1 podría tener sentido si usted:
- No piense que va a permanecer en la vivienda durante todo el plazo del préstamo.
- Planificar la refinanciación de la hipoteca antes de que el tipo de interés se ajuste. Sin embargo, tendrá que considerar si las tasas subirán, si calificará para el mejor APR y cuánto pagará en costos de cierre.
Para saber si ahorrará dinero, compare los tipos de interés de las hipotecas ARM 3/1 con los tipos fijos a 30 años. Pregunte al prestamista qué índice influye en los tipos de interés de las hipotecas ARM y si el préstamo viene con topes de tipos.
A continuación, revisa tu presupuesto y averigua si puedes permitirte pagar la hipoteca a su tipo máximo. Si no puede permitirse ese pago, entonces un ARM puede no ser una buena opción para usted.
Consulta: ARM 7-1: Su guía para las hipotecas de interés variable a 7 años