7/1 ARM: Su guía para las hipotecas de tasa ajustable a 7 años

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Cuando se busca una hipoteca, es habitual buscar préstamos a tipo fijo. Sin embargo, las hipotecas de tipo variable (ARM) pueden ofrecer tipos de interés más bajos, ya que el tipo se ajustará después del periodo fijo inicial.

Algunas hipotecas ARM son híbridas y ofrecen un tipo de interés fijo más bajo durante un periodo de tiempo determinado. El préstamo ARM 7/1 es uno de estos tipos de hipotecas, que ofrece un tipo fijo más bajo durante los primeros siete años del plazo y lo convierte en una opción atractiva para los compradores de vivienda.

Esto es lo que debe saber sobre los préstamos ARM 7/1:

  • Qué es un préstamo ARM 7/1?
  • Cómo funciona una hipoteca ARM 7/1
  • Pros y contras de un ARM 7/1
  • Cuándo considerar un ARM 7/1

Qué es un préstamo ARM 7/1?

Una hipoteca de tasa ajustable, o ARM, es un préstamo hipotecario en el que la tasa de interés tiene la posibilidad de cambiar con el tiempo. Un híbrido, como el ARM 7/1, incluye características de una hipoteca de tipo fijo y un ARM.

Esto es lo que indican los dos números:

  • El primer número: El número de años en que su tipo de interés permanece fijo.
  • El segundo número: La frecuencia con la que la tasa se ajustará anualmente después de ese período fijo.
  • Por ejemplo, si tuviera un ARM 7/1 con un plazo de 30 años, tendría un tipo de interés hipotecario fijo durante los primeros siete años. Después de eso, usted vería su tasa y pago cambiar una vez al año durante los 23 años restantes.

    Aprenda más: ¿Qué es una tasa de interés hipotecaria y cómo funciona??

    Cómo funciona una hipoteca ARM 7/1

    Dado que las hipotecas ARM se ajustan con el tiempo, podría terminar con un pago mensual más bajo o más alto, dependiendo de si las tasas están subiendo o bajando. Su pago cambia para asegurar que su hipoteca se pague a tiempo.

    Con un préstamo ARM 7/1, esta situación se presenta después del período inicial de tasa fija de siete años. Por lo general, existen límites en cuanto al ajuste del tipo de interés y otras consideraciones a tener en cuenta a la hora de elegir su hipoteca.

    A continuación se explica cómo funcionan las hipotecas ARM 7/1:

    Cambio de tipos

    Los tipos ajustables se determinan mediante un índice, que representa un tipo de mercado, y el margen que se añade al tipo de mercado. Cada año después de su período de tipo fijo, el prestamista revisará los tipos de mercado, añadirá el margen al índice y ajustará su pago.

    He aquí un rápido desglose de cómo el índice y el margen conforman su tasa:

    • Índice: Las condiciones actuales del mercado suelen expresarse mediante un índice. En el pasado, era habitual que los prestamistas hipotecarios utilizaran el tipo de interés interbancario de Londres (LIBOR). Sin embargo, el LIBOR está siendo eliminado y muchos U.S. los prestamistas están pasando al tipo de financiación a un día (SOFR). Otros índices que podrían utilizarse son el de los bonos del Tesoro de vencimiento constante (CMT) y el índice de coste de los fondos (COFI).
    • Margen: El prestamista añade un porcentaje fijo sobre el tipo de interés indexado para obtener el nuevo tipo de interés. Por ejemplo, si tiene un margen de 3.5% y su tipo se ajusta en función del SOFR – y el SOFR está en 0.15% – su nuevo tipo hipotecario sería del 3.65%.

    Consejo: Pregunte a su prestamista qué índice utiliza, junto con el margen que añade al índice.

    Leer más: ARM 10/1: Su guía para las hipotecas de tasa ajustable a 10 años

    Límites del tipo de interés

    Aunque el tipo de interés de su hipoteca se ajusta regularmente con una hipoteca ARM 7/1, tras el periodo fijo inicial, hay límites en cuanto al tipo de interés que puede subir.

    Es habitual que los topes se basen en un primer ajuste, en ajustes posteriores y en un tope de por vida. Un tope común es el tope 2/2/5. Así es como funciona esta estructura de tope:

    • Límite de ajuste inicial: El primer número indica el tope de ajuste inicial. Esta es la primera vez que el prestamista ajusta la tasa después del final del plazo fijo. En el caso del tope 2/2/5, el tipo no puede ser más de dos puntos porcentuales superior al inicial, independientemente de cuánto hayan subido los tipos de interés desde que obtuvo el préstamo.
    • Límite de ajuste posterior: El segundo número representa el tope de los siguientes ajustes. Una vez más, en este caso, el ajuste no puede ser superior a dos puntos porcentuales sobre el tipo anterior.
    • tope de por vida: La cifra final refleja el tope de por vida. Si tiene un tope de 2/2/5, el tipo de interés no puede superar en cinco puntos porcentuales el tipo inicial.

    Condiciones del préstamo

    A la hora de obtener una hipoteca, comprenda que los préstamos ARM 7/1 suelen tener un plazo total de 15 o 30 años. El tipo de interés se mantiene fijo durante los primeros siete años, y después se ajusta cada año durante el resto del plazo del préstamo.

    La calculadora que aparece a continuación puede ayudarle a determinar cómo podría ser su pago con un determinado tipo de interés.

    Introduzca la información de su préstamo para calcular cuánto podría pagar

    Importe del préstamo
    ?
    Introduzca el importe total del préstamo
    $
    Tipo de interés
    ?
    Introduzca el tipo de interés anual
    %
    o
    Plazo fijo del préstamo
    ?
    Introduzca la cantidad de tiempo que tiene para pagar su préstamo
    años
    Pago total
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    Interés total
    $
    Pago mensual
    $

    Con un
    $
    del préstamo hipotecario, pagará
    $
    mensualmente y un total de
    $
    en intereses durante la vida de su préstamo. Pagará un total de
    $
    a lo largo de la vida de la
    hipoteca.


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    Para tener una mejor idea de lo que pagaría cada mes (sólo en capital e intereses) con un ARM 7/1 frente a. una hipoteca de tasa fija, revisemos un ejemplo rápido.

    Ejemplo: Supongamos que quieres pedir una hipoteca de 250.000 dólares y tienes que elegir entre un préstamo de tipo fijo a 30 años al 3.65% TAE y una ARM 7/1 con una TAE inicial del 2.85%.

    • Con el préstamo a tipo fijo, su pago mensual sería de 1.144 dólares y acabaría pagando 161.714 dólares en intereses durante la vida del préstamo.
    • Con el ARM 7/1, su pago mensual durante los primeros siete años sería de unos 1.034 dólares. Suponiendo que su préstamo siga la estructura de tope 2/2/5, la cantidad más alta que acabaría pagando cada mes después del periodo inicial sería de aproximadamente 1.592 $. Dependiendo de los ajustes, podrías acabar pagando más de 262.000 dólares en intereses.

    Ventajas y desventajas de un préstamo ARM 7/1

    Una hipoteca ARM 7/1 puede hacer que la compra de una vivienda sea más asequible para usted dado su bajo tipo inicial. Empezará con una cuota más baja, y podría ahorrar dinero si refinancia antes de que termine el periodo fijo inicial de siete años.

    Sin embargo, si decide mantener el préstamo, tendrá que estar cómodo con la idea de que su pago mensual posiblemente suba. Además, si los tipos siguen subiendo, podrías acabar pagando más en intereses a largo plazo.

    Pros

    • Un tipo de interés más bajo al principio: Un tipo inicial más bajo significa una cuota hipotecaria más baja durante los primeros siete años del préstamo. Puede optar por invertir la diferencia, amortizar el capital o hacer mejoras en la casa.
    • Podría pagar menos en intereses: Si los tipos se mantienen bajos (o incluso bajan), podría ahorrar en el interés general. Además, si toma la diferencia de su pago mensual con respecto a una hipoteca de tipo fijo y la destina al capital, podría reducir el saldo que está pagando por los intereses, ahorrando aún más dinero.
    • Es beneficioso si se va a mudar pronto: Si sabe que se mudará dentro de siete años, podría ahorrar vendiendo la casa antes de que el tipo se ajuste. Puede ahorrar en el flujo de caja mensual y en los intereses hasta que vuelva a mudarse.

    Más información: ARM vs. ARM. Hipoteca fija: Cómo elegir entre ellas

    Contras

    • El pago de la hipoteca podría aumentar: Si los tipos suben después del periodo fijo inicial de siete años, también lo hará la cuota de su hipoteca. Incluso con un tope, estos tipos más altos podrían tener un impacto significativo en su presupuesto.
    • Los intereses podrían ser más caros durante el plazo del préstamo: Podría acabar pagando más en intereses -incluso con los topes establecidos- si los tipos hipotecarios siguen subiendo con el tiempo.
    • La diferencia de tasas podría no valer la pena: A veces, no hay mucha diferencia entre el tipo de interés de un préstamo a tipo fijo y un ARM 7/1. En consecuencia, elegir un pago inicial ligeramente superior con un préstamo a tipo fijo podría ser la mejor opción a largo plazo. Sobre todo porque la refinanciación de su hipoteca conlleva costes adicionales si decide cambiar a un préstamo de tipo fijo más adelante.

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    Cuándo considerar una hipoteca ARM 7/1

    Una hipoteca ARM 7/1 es una buena opción si tiene la intención de vivir en su nueva casa durante menos de siete años o planea refinanciar su casa en el mismo plazo.

    Un ARM tiende a tener tasas iniciales más bajas que un préstamo de tasa fija, por lo que puede aprovechar el pago más bajo para el período introductorio.

    Si vende la casa antes de que termine el período de siete años, no tendrá que preocuparse por las fluctuaciones del mercado o los cambios en la tasa de interés y el pago mensual.

    También puede refinanciar antes de que finalice el período, pero normalmente hay costes de cierre de refinanciación que pueden añadirse al coste total de su hipoteca.

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