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Una de las formas de ahorrar en intereses, al menos al principio de su hipoteca, es obtener una hipoteca de tipo ajustable 5/1 (ARM 5/1). Con una hipoteca ARM 5/1, tendrá un tipo de interés fijo durante los primeros cinco años de su hipoteca, y el tipo de interés se ajustará cada año a partir de entonces.
Una hipoteca ARM 5/1 puede ayudarle a obtener un tipo de interés más bajo al principio, lo que puede hacerla atractiva para ciertos compradores de vivienda.
Esto es lo que debe saber sobre los préstamos ARM 5/1:
- Qué es un préstamo ARM 5/1?
- Cómo funciona una hipoteca ARM 5/1
- Ventajas y desventajas de un préstamo ARM 5/1
- Cuándo considerar un préstamo ARM 5/1
Qué es un préstamo ARM 5/1?
Cuando se obtiene una hipoteca, a menudo se elige entre un préstamo de tipo fijo y uno de tipo variable. Una hipoteca de tasa ajustable, o ARM, es un préstamo hipotecario en el que la tasa de interés tiene el potencial de cambiar con el tiempo.
Un préstamo ARM 5/1 es un tipo de hipoteca híbrida que incluye un tipo de interés fijo durante un periodo de tiempo determinado antes de cambiar a un tipo de interés ajustable.
Esto es lo que indican los dos números:
Por ejemplo, si tuvieras un ARM 5/1 con un plazo de 30 años, tendrías un tipo de interés fijo durante los primeros cinco años. A partir de entonces, el tipo y la cuota cambiarán una vez al año durante los 25 años restantes.
Es bueno saberlo: El préstamo ARM 5/1 es uno de los tipos más populares de préstamos hipotecarios a tipo variable, y la mayoría de los prestamistas ofrecen al menos un tipo de préstamo ARM.
Aprenda más: Qué es un tipo de interés hipotecario y cómo funciona?
Cómo funciona una hipoteca ARM 5/1
Un préstamo ARM 5/1 funciona comenzando con una tasa de interés fija y cambiando a una tasa de interés ajustable más adelante. El tipo de interés es fijo durante cinco años y, a partir de entonces, el tipo de interés aumentará o disminuirá en función de los tipos de mercado.
Por lo general, hay límites en cuanto a la tasa de interés que puede ajustarse. Cada vez que el tipo de interés se ajusta, el pago también se ajusta, para garantizar que se paga la hipoteca a tiempo.
A continuación le mostramos cómo funcionan las hipotecas ARM 5/1:
Cambio de tipos
El tipo de interés variable se basa en un índice y un margen específicos. Cada año, su prestamista examinará el índice especificado en su documentación y le añadirá el margen necesario: éste será su nuevo tipo para el año siguiente.
A continuación, un rápido desglose de lo que son el índice y el margen y cómo funcionan:
- Índice: El tipo de interés de referencia basado en las condiciones actuales del mercado. En el pasado, muchas hipotecas utilizaban el tipo de interés interbancario de Londres (LIBOR), pero éste se está eliminando gradualmente en favor del tipo de interés de financiación a un día (SOFR). Otros índices que podrían considerarse son el Índice de Coste de los Fondos (COFI) y los Bonos del Tesoro de Vencimiento Constante (CMT).
- Margen: Esta es la cantidad fija que el prestamista añade al índice, lo que le da el tipo de interés para el año. Por ejemplo, si tienes un margen del 3% y tu tipo se ajusta en función del SOFR – y el SOFR está en el 0.15% – su nuevo tipo de interés hipotecario sería del 3.15%.
Consejo: Pregunte a su prestamista qué índice utiliza, junto con el margen que añade al índice.
Límites del tipo de interés
La buena noticia es que el ajuste de los intereses de su hipoteca es limitado. Por lo tanto, no verá que su tasa se dispara de la nada.
En muchos casos, un prestamista emitirá un tope basado en el primer ajuste, los ajustes posteriores y un tope de por vida. Un tope común es el tope 2/2/5. Así es como funciona esta estructura de límites:
- Límite de ajuste inicial: El primer número representa el tope de ajuste inicial. Esta es la primera vez que el prestamista cambia el tipo de interés después de que finalice el tipo fijo. Por lo tanto, en este caso, la tasa no puede ser más de dos puntos porcentuales más alta que la tasa inicial, sin importar cuánto hayan aumentado las tasas de interés.
- Límite de los ajustes posteriores: La segunda cifra refleja el límite de los ajustes posteriores. Una vez más, en este caso, el ajuste no puede ser superior a dos puntos porcentuales.
- Límite de por vida: El número final muestra el tope de por vida. Mientras tengas el préstamo, el tipo de interés no puede subir cinco puntos porcentuales por encima de tu tipo inicial si tienes un tope de 2/2/5.
Más información: ARM 3/1: Su guía para hipotecas de tasa ajustable a 3 años
Términos del préstamo
Las hipotecas ARM 5/1 suelen tener un plazo total de 15 o 30 años. El tipo de interés se mantiene fijo durante los primeros cinco años y luego se ajusta cada año durante el resto del préstamo.
Para ver cuál sería tu cuota mensual con un tipo de interés determinado, utiliza la calculadora que aparece a continuación.
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Para tener una mejor idea de lo que pagarías cada mes (sólo en capital e intereses) con un ARM 5/1 frente a. una hipoteca de tipo fijo, repasemos un ejemplo rápido.
ejemplo: Supongamos que quieres pedir una hipoteca de 250.000 dólares y tienes que elegir entre un préstamo a 30 años a tipo fijo y 3.75% de TAE y un ARM 5/1 con una TAE inicial del 2.50%.
- Con el Préstamo a tipo fijo, tu pago mensual sería de 1.158 dólares y acabarías pagando 166.804 dólares en intereses durante la vida del préstamo.
- Con el ARM 5/1, su pago mensual durante los primeros cinco años sería de unos 987 dólares. Asumiendo que su préstamo sigue la estructura de tope 2/2/5, la cantidad más alta que terminaría pagando cada mes después del período inicial sería de aproximadamente $1,581. Dependiendo de los ajustes, podrías acabar pagando más de 268.000 dólares en intereses.
Ventajas y desventajas de una hipoteca ARM 5/1
El bajo tipo de interés inicial de una hipoteca de tipo variable la convierte en una opción atractiva, y podría hacer que la compra de una vivienda sea más asequible para usted.
Pero tendrás que estar cómodo con la incertidumbre. Si los tipos de interés suben, podría cargar con una cuota hipotecaria más alta y tener que pagar más intereses a largo plazo.
Pros
- Un tipo de interés inicial más bajo: Con un tipo de interés más bajo al principio, podrás disfrutar de una cuota hipotecaria más baja durante los primeros años de tu préstamo. Sabiendo esto, puedes utilizar la diferencia para invertir, pagar el capital o hacer mejoras en la casa.
- Podría terminar pagando menos en intereses Mientras los tipos se mantengan bajos, podrías ahorrar en intereses. Además, si usted toma la diferencia en la cantidad de pago en comparación con un préstamo de tasa fija y lo aplica hacia el principal, se reduce el saldo que usted paga intereses.
- Puede ser beneficioso si sabes que te vas a mudar pronto: Si sabes que te vas a mudar dentro de cinco años, antes de que el tipo se ajuste, podrías ahorrar. Cuando sepa que no se va a quedar en la casa, podrá hacer los ajustes oportunos y ahorrar en el flujo de caja y en los intereses mensuales.
Cons
- Pago de la hipoteca potencialmente más alto: Si los tipos suben, también lo hará la cuota de la hipoteca. Después del período inicial, podría ver incrementados los pagos, hasta el límite máximo. Si ese es el caso, podría causar problemas en su presupuesto mensual.
- Podría pagar más en intereses durante el plazo del préstamo: Si los tipos tienden a subir, con el tiempo podrías acabar pagando más en intereses en general, incluso con un tope de tipos.
- La diferencia de tipos podría no merecer la pena: Si no hay una gran diferencia entre el tipo de interés de un préstamo a tipo fijo y uno ARM, el pago inicial ligeramente más alto de un préstamo a tipo fijo podría ser la mejor opción. Especialmente porque la refinanciación de su hipoteca puede añadir más costes si decide cambiar a un préstamo de tipo fijo más adelante.
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Cuándo considerar un ARM 5/1
Optar por una hipoteca ARM 5/1 tiene sentido si no planeas vivir en tu casa a largo plazo. Si tiene la intención de vender la casa en un plazo de cinco años, puede aprovechar el tipo de interés fijo inicial más bajo de la hipoteca ARM y el pago mensual inicial más bajo.
Si vas a estar en la casa durante cinco años o más, un ARM es más arriesgado. Dado que el tipo de interés puede fluctuar, podrías acabar con un tipo de interés más alto y un pago mensual mínimo.
Si decides refinanciar antes de que finalice el plazo fijo, ten en cuenta que podrías tener que pagar los costes de cierre de la refinanciación, que podrían anular el ahorro de los intereses y pagos más bajos.