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Aunque cada prestamista puede ser diferente, conocer los requisitos mínimos de calificación hipotecaria es un buen punto de partida cuando se piensa en comprar una casa.
Para que el proceso se desarrolle sin problemas, aquí tienes consejos para mejorar tus posibilidades de conseguir una hipoteca:
- Cómo calificar para una hipoteca
- Qué necesitas para calificar para una hipoteca
Cómo se califica para una hipoteca
El tipo de hipoteca que solicites determina los requisitos mínimos que tendrás que cumplir en cuanto a la cuota inicial, la puntuación de crédito y la relación entre la deuda y los ingresos.
Averigüe para qué tipo de préstamo podría calificar o qué aspectos de sus finanzas deberá mejorar para tener una mejor oportunidad de calificar para una hipoteca.
| Tipo de préstamo | Min. pago inicial | Mínimo. puntuación de crédito | DTI máximo | Tipo de propiedad |
|---|---|---|---|---|
| Convencional | 3% | 620 | 45% | Primario, secundario, de inversión |
| Jumbo | 5% | 680 | 43% | Primario, secundario, vacaciones, inversión |
| VA | 0% | ninguno | ninguno | Primario |
| FHA | 3.5% | 500 | 50% | Primario |
| USDA | 0% | ninguno | 41% | Principal |
Tenlo en cuenta: El pago inicial mínimo, la puntuación crediticia mínima y el DTI máximo indicados en la tabla se aplican a las hipotecas utilizadas para la compra de una vivienda principal. Aunque puedes utilizar un préstamo convencional o un préstamo jumbo para comprar una casa con otro fin, es posible que necesites un pago inicial mayor, una puntuación de crédito más alta, más reservas de efectivo o las tres cosas.
Más información: Pensando en comprar una segunda vivienda? Así es como funciona
Préstamos convencionales
De todos los tipos de préstamos hipotecarios, los convencionales son los más comunes. Puede obtenerlos de casi cualquier prestamista.
Aquí están los requisitos mínimos para calificar para una hipoteca convencional:
- Pago inicial: El pago inicial mínimo con una hipoteca convencional es del 3%. No hay una contribución mínima del prestatario, lo que significa que puede utilizar fondos de regalo o una subvención para el pago inicial siempre que compre una vivienda unifamiliar que será su residencia principal.
- Puntuación de crédito: Por lo general, se necesita una puntuación de crédito de al menos 660 si se paga menos del 25% de entrada y una puntuación de 620 o más si se puede pagar el 25% o más de entrada. Sin embargo, si no tiene una puntuación de crédito en absoluto, podría ser capaz de calificar demostrando un historial constante de al menos otros dos tipos de pagos, como el alquiler, el seguro del coche o los servicios públicos.
- Relación deuda-ingresos: Es posible que puedas optar a un préstamo hipotecario con un ratio DTI de hasta el 45%, pero Freddie Mac aconseja que el DTI de los prestatarios no sea superior al 36%.
- Seguro hipotecario: Los prestamistas suelen exigir a los prestatarios que dan menos del 20% de entrada que contraten un seguro hipotecario privado. En lugar de pagar el PMI, podrías obtener un préstamo 80-10-10, en el que das un 10% de entrada, obtienes una primera hipoteca por el 80% y una segunda por el 10% restante.
Más información: Esto es lo que necesita para obtener un préstamo convencional
Préstamos Jumbo
Si quiere pedir un préstamo de más de 510.400 dólares para comprar una vivienda unifamiliar en 2020, necesitará un préstamo jumbo en la mayor parte del país. En las zonas de alto costo, usted podría ser capaz de pedir prestado hasta $ 765,600 antes de necesitar un préstamo jumbo.
Estos son los requisitos mínimos para calificar para una hipoteca jumbo:
- Pago inicial: Por lo general, tendrá que dar una entrada del 10% al 20% en un préstamo jumbo, pero el 5% podría ser aceptable para algunos prestamistas en préstamos jumbo más pequeños. Dado que estos préstamos son más arriesgados para los prestamistas, quieren que los prestatarios inviertan más fondos propios por adelantado. También es posible que necesite entre 12 y 18 meses de reservas de efectivo después del cierre.
- Puntuación de crédito: Su puntuación de crédito debe ser de al menos 680 para los préstamos jumbo más pequeños y de al menos 720 para los préstamos jumbo más grandes.
- Relación deuda-ingresos: Los préstamos Jumbo exigen un ratio DTI no superior al 40%, aunque al menos uno de los principales prestamistas Jumbo permite un DTI de hasta el 42%.
- Seguro hipotecario: Los prestamistas probablemente le exigirán que pague un seguro hipotecario privado si pone menos del 20% de entrada en un préstamo jumbo. En lugar de pagar el PMI, podría obtener una financiación subordinada (un segundo préstamo).
Siga leyendo: Compare las tasas de las hipotecas Jumbo de hoy
Préstamos VA
Los miembros del servicio militar, los veteranos y los cónyuges supervivientes pueden optar a una hipoteca garantizada por la Administración de Veteranos. Estos préstamos suelen ser más fáciles de conseguir que cualquier otro tipo de hipoteca.
Estos son los requisitos mínimos para poder optar a una hipoteca VA:
- Pago inicial: Se puede obtener un préstamo VA con un 0% de entrada. Tampoco necesitas ninguna reserva de efectivo.
- Puntuación de crédito: Si no tienes puntuación de crédito, puedes conseguir la aprobación con un crédito alternativo o no tradicional.
- Relación deuda-ingresos: Los prestamistas de VA utilizan el 41% como guía para el límite superior del DTI de un prestatario. Los prestatarios con un DTI más alto aún pueden calificar si sus otras características de prestatario son fuertes. Por ejemplo, tener un crédito excelente, unas reservas de efectivo importantes y una experiencia satisfactoria como propietario de una vivienda.
- Seguro hipotecario: Los préstamos VA no tienen pagos mensuales de seguro hipotecario para los prestatarios de bajo pago inicial. En cambio, tienen una cuota de financiación que puedes pagar en efectivo al cierre o incluir en tu préstamo. Esta cuota es de 2.3% para los militares que piden prestado por primera vez a la VA sin pago inicial.
Préstamos FHA
Los préstamos asegurados por la Administración Federal de la Vivienda (FHA) ayudan a los compradores de viviendas con menor puntuación crediticia, menores ingresos o mayor endeudamiento a comprar una casa cuando no reúnen los requisitos para un préstamo hipotecario convencional.
Estos son los requisitos mínimos para poder optar a una hipoteca de la FHA:
- Pago inicial: Puede dar un 3 % de entrada.5% en un préstamo de la FHA si su puntuación de crédito es de al menos 580.
- Puntuación de crédito: Puede obtener un préstamo de la FHA con una puntuación de crédito tan baja como 500, pero necesitará un pago inicial del 10%.
- Ratio deuda-ingresos: Para la mayoría de los prestatarios, el DTI máximo será del 43%. Sin embargo, usted puede tener una relación deuda-ingreso tan alta como el 50% con una puntuación de crédito de 580 o superior y reservas de efectivo.
- Seguro hipotecario: La FHA requiere que todos los prestatarios paguen una prima de seguro hipotecario por adelantado del 1.75% del importe del préstamo. Puede pagarlo en efectivo en el momento del cierre o incluir el coste en su préstamo. Otro de los requisitos de un préstamo de la FHA es que los prestatarios tienen que pagar las primas mensuales del seguro hipotecario. El importe y la duración dependen del pago inicial y del plazo del préstamo. Por ejemplo, es 0.85% anual de la cantidad prestada si pones menos del 5%, y pagarás estas primas durante toda la vida del préstamo.
Préstamos USDA
Los préstamos directos para vivienda unifamiliar de la Sección 502 ayudan a los prestatarios de muy bajos ingresos y de bajos ingresos en las zonas rurales a comprar casas. Son para los prestatarios que no pueden obtener un préstamo hipotecario de otras fuentes.
Estos son los requisitos mínimos para poder optar a una hipoteca del USDA:
- Pago inicial: No se requiere un pago inicial para comprar una vivienda existente. Las casas de nueva construcción a veces requieren un 10% de enganche. Si tiene más de 15.000 dólares en ahorros no relacionados con la jubilación, tendrá que contribuir al préstamo.
- Puntuación de crédito: El crédito no tradicional es aceptable para los prestatarios sin puntuación de crédito. Si su puntuación de crédito es inferior a 640, los prestamistas examinarán detenidamente los elementos de su informe crediticio para comprobar si hay pagos atrasados y otros indicadores de riesgo.
- Relación entre la deuda y los ingresos: Lo que el USDA llama su «deuda total» o TD no puede ser superior al 41% de sus ingresos, a menos que tenga «factores compensatorios» como un historial de poder cumplir con una obligación mensual más alta.
- Seguro hipotecario: Los préstamos del USDA tienen una cuota de garantía del 1%. El prestamista puede pagar esta tasa o pasarla al prestatario. Puede pagarse al cierre o incluirse en el préstamo. Estos préstamos también tienen una cuota anual de 0.35% del importe del préstamo.
Lo que necesita para poder optar a una hipoteca
Cuando solicitas una hipoteca, los prestamistas quieren saber si tienes la capacidad de devolver el préstamo a través de unos ingresos constantes que no estén consumidos por los pagos de la deuda. También quieren ver que tienes el crédito para devolverlo, demostrado por un historial de varios años de pagos fiables.
- DTI
- Crédito
- Ingresos
- Pago inicial
- Documentación
DTI
Tu DTI, o ratio deuda-ingresos, ayuda a los prestamistas a entender qué parte de tus ingresos ocupa tu deuda mensual. Así es como se calcula el DTI:
(Deuda mensual total) ÷ (Ingreso mensual bruto) x 100 = DTI
Hay dos tipos de DTI que los prestamistas hipotecarios suelen utilizar:
Crédito
En general, cualquier puntuación superior a 700 se considera una buena puntuación crediticia. Sin embargo, para obtener las mejores tasas hipotecarias, querrá que su puntuación sea de 740 o superior. Y para obtener las primas de seguro hipotecario más bajas, necesitarás una puntuación de 760 o superior.
Estos son los aspectos importantes que conforman su puntuación de crédito:
- Pagos puntuales: Realizar los pagos a tiempo representa el 35% de su puntuación.
- Índice de utilización del crédito: Es el porcentaje de su crédito disponible que está utilizando y puede suponer hasta el 30% de su puntuación. Cuanto menor sea su utilización del crédito, mejor.
- Historial de crédito: La duración de su historial crediticio (más tiempo es mejor) constituye el 10% de su puntuación.
- Combinación de créditos: La combinación de tipos de crédito que tenga (más es mejor) supone el 15% de su puntuación.
- Consultas de crédito: El número de consultas en su informe de crédito constituye el 10% de su puntuación. Tener menos consultas recientes es mejor.
Averigüe: ¿Se puede comprar una casa con mal crédito??
Ingresos
Los prestamistas también pueden tener en cuenta tus ingresos a la hora de considerar una hipoteca. Independientemente del tipo de préstamo hipotecario que desee, sus ingresos deben ser:
Pago inicial
Con un pago inicial inferior al 20%, es posible que tengas que pagar un seguro hipotecario. Muchos prestatarios aceptan esta contrapartida porque les permite comprar una casa antes. Cuanto menor sea el pago inicial y la puntuación crediticia, más pagará por el seguro hipotecario.
Hacer un pago inicial más grande también podría significar tener un fondo de emergencia más pequeño. Incluso si su préstamo no requiere que tenga reservas de efectivo después del cierre, querrá tener un fondo de emergencia sólido para poder pagar las reparaciones sorpresa de la casa y para no perderla si lo despiden.
Téngalo en cuenta: El pago inicial puede provenir de tus ahorros, de una subvención estatal o local, de la venta de un bien de tu propiedad o de un regalo. Sin embargo, los prestamistas le exigirán que demuestre de dónde proceden los grandes depósitos en sus cuentas.
Documentación
Para poder optar a cualquier hipoteca hay que demostrar a los prestamistas tu responsabilidad financiera. Para ello, tendrás que documentar tus ingresos y activos.
Reunir esta información antes de empezar a buscar una casa puede ayudarle a conseguir una preaprobación hipotecaria rápida para que pueda pujar por las casas con confianza y disfrutar de un cierre sin problemas una vez que el vendedor acepte su oferta de compra.
Prueba de ingresos
Las declaraciones de impuestos son la principal forma en que los prestamistas documentan que los prestatarios tienen suficientes ingresos para comprar una casa, pero algunas formas de ingresos requieren pruebas adicionales.
Estos son los documentos de ingresos que su prestamista podría pedirle al suscribir su hipoteca:
- Copias de sus declaraciones de impuestos firmadas y presentadas, incluyendo todos los anexos aplicables, correspondientes a los dos últimos años
- Talón de pago de los últimos 30 días que muestre los ingresos del año hasta la fecha
- Formularios W-2 de los dos últimos años
- Decretos judiciales sobre la manutención de los hijos o la pensión alimenticia que recibe
- Carta de verificación de prestaciones o copia de la póliza de seguro de ingresos por incapacidad a largo plazo
- Carta de concesión o prueba de recibo actual de las prestaciones de la Seguridad Social
- Carta de concesión y prueba de recibo actual de la Seguridad de Ingreso Suplementario (SSI)
- Oferta de empleo o contrato (si tiene un nuevo trabajo)
- Documentación del empleador sobre el paquete de despido o de jubilación
- Verificación de los ingresos por acogimiento familiar
- Carta de prestaciones para los ingresos de la asistencia pública
- Prueba de los ingresos de la pensión
- Contrato, acuerdo o declaración de ingresos por derechos de autor
- Copia del acuerdo de fideicomiso o declaración del fideicomisario para los ingresos del fideicomiso
- Carta o formulario de distribución de la Administración de Veteranos para los beneficios de la VA
- Declaración de pérdidas y ganancias para los prestatarios autónomos
Averigüe: Qué son los préstamos sin documentación? Cómo conseguir una hipoteca sin verificación de ingresos
Prueba de activos
Los estados de cuenta son la principal forma en que los prestamistas documentan los activos de los prestatarios, pero algunos activos requieren una verificación adicional.
Estos son los documentos de activos que su prestamista podría pedirle al suscribir su hipoteca:
- Extractos de cuentas bancarias de los dos meses más recientes
- Extractos de la cuenta de corretaje del mes más reciente (o del trimestre más reciente)
- Extractos de la cuenta de jubilación del mes más reciente (o del trimestre más reciente)
- Copia del cheque de la aseguradora o de la declaración de pago del valor en efectivo de una póliza de seguro de vida con derechos adquiridos
- Prueba de la fuente de cualquier depósito grande para demostrar que los fondos no fueron prestados
- Carta del administrador o fiduciario de los fondos de la cuenta fiduciaria
- Carta de donación del donante para documentar que los fondos de la donación se utilizan para el pago inicial, los costes de cierre o las reservas financieras
- Copia de la carta de concesión o del acuerdo legal y cheque cancelado o extracto bancario de los fondos de la subvención
- Documentación de la ayuda del empleador
- Copia del acuerdo de compra ejecutado para la reubicación de los empleados
- Copia del contrato de alquiler/compra para el crédito de alquiler para los acuerdos de opción de compra, y copias de los cheques de alquiler cancelados del prestatario durante los últimos 12 meses
- Pruebas de propiedad, valor, transferencia y recepción de ingresos por la venta de bienes personales
Ahora que sabe exactamente lo que necesita para obtener una hipoteca, podemos ayudarle con el resto. Cdtineo le permite comparar las tasas precalificadas de todos nuestros prestamistas asociados en la tabla de abajo en sólo unos minutos.
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