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Varios factores influyen en el tipo de refinanciación de su hipoteca y en la cuota mensual. Su relación préstamo-valor (LTV) es uno de los más importantes.
Esta métrica compara el saldo actual de su hipoteca con el valor de tasación de su casa, y ayuda a la entidad crediticia a determinar si reúne o no los requisitos para un préstamo de refinanciación.
Esto es lo que necesita saber sobre la relación LTV, incluyendo cómo calcularla y cómo afecta a su capacidad de refinanciación:
- Qué es la relación préstamo-valor (LTV)?
- Cómo calcular la relación préstamo-valor
- Cómo afecta tu LTV a tu refinanciación?
- Cómo mejorar su ratio LTV antes de la refinanciación
- Factores que pueden empeorar la relación LTV
- Refinanciación de hipotecas con alto LTV
Qué es la relación préstamo-valor (LTV)?
La relación préstamo-valor compara el importe de su hipoteca con el valor de mercado de su vivienda. Se expresa en forma de porcentaje.
Al refinanciar su préstamo hipotecario, los prestamistas utilizan su ratio LTV para calcular el valor de su vivienda y establecer su límite máximo de préstamo. Si tu ratio LTV es superior al 80%, tendrás que pagar un seguro hipotecario privado (PMI) hasta que alcances ese umbral del 80%.
Cómo calcular su ratio LTV
Puede calcular su relación LTV dividiendo el saldo de su hipoteca entre el valor de su vivienda:
Saldo del préstamo ÷ valor de tasación de la vivienda x 100 = ratio LTV
Por ejemplo, si el saldo de su hipoteca es de 200.000 dólares y el valor de su propiedad es de 250.000 dólares, su relación LTV sería del 80%.
Calcular su relación LTV combinada (CLTV)
Si también tiene un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), asegúrese de combinar los importes de ambos préstamos para calcular con precisión la relación préstamo-valor combinada (CLTV).
Por ejemplo, supongamos que tiene un saldo hipotecario de 200.000 $ y un préstamo sobre el valor de la vivienda de 25.000 $. El valor de su vivienda es de 300.000 dólares. Con el total combinado de sus préstamos, su relación CLTV sería del 75%.
Utilizar el LTV para renunciar al seguro hipotecario privado
Además de calcular su ratio LTV actual, puede utilizar esta métrica para estimar su importe máximo de préstamo con una refinanciación y evitar el seguro hipotecario privado. Por ejemplo, para alcanzar el umbral del 20% de patrimonio neto, puede multiplicar el valor de su vivienda por 0.8 (80%).
Cdtineo es un agente hipotecario en línea que le permite comparar fácilmente los tipos de interés. En sólo unos minutos, puede obtener una carta de preaprobación simplificada y ver los detalles del préstamo de todos nuestros prestamistas asociados. También proporcionamos transparencia en los honorarios de los prestamistas que otros corredores no suelen ofrecer.
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Cómo afecta tu LTV a tu refinanciación?
Su relación LTV es uno de los factores más importantes que influyen en su capacidad para refinanciar. Por ejemplo, su prestamista puede ser más reacio a aceptar una solicitud de refinanciación con una relación LTV superior al 80%. Es posible que acabe pagando tasas y seguros hipotecarios más altos.
El ratio LTV también ayuda a determinar el tipo de interés. Los propietarios de viviendas que refinancian con un LTV elevado no suelen optar a los tipos de refinanciación hipotecaria más bajos.
El ratio LTV es sólo uno de los factores que afectan a su capacidad de refinanciación. Otros factores importantes que influyen en la TAE del préstamo y en la cuota mensual son
- Relación deuda-ingresos (DTI)
- Puntuación de crédito
- Historial de empleo
- Plazo de amortización (i.e., 30 años frente a. 15 años)
- Refinanciación estándar (sin salida de efectivo) o refinanciación con salida de efectivo
Requisitos de la relación LTV
Hay varias opciones de refinanciación hipotecaria a su disposición. Los requisitos de refinanciación, incluida la relación LTV máxima, varían según el programa.
Sin embargo, tener la siguiente relación LTV para el tipo de préstamo que desea puede ayudarle a obtener mejores tipos de interés y permitirle renunciar a las primas del seguro hipotecario.
| Tipo de refinanciación hipotecaria | Relación LTV ideal |
|---|---|
| Refinanciaciones convencionales | 80% |
| Préstamos FHA | 90% |
| Préstamos VA | 75% |
| Préstamos con garantía hipotecaria | 80% |
| Líneas de crédito con garantía hipotecaria | 80% |
| Préstamos Jumbo | 80% |
Los límites de los préstamos conformes de Fannie Mae y Freddie Mac permiten una relación LTV máxima del 95% para una refinanciación estándar (sin desembolso) de una vivienda unifamiliar. Pero, si buscas una refinanciación en efectivo, tu LTV máxima se reduce al 80%. El umbral es más bajo para las segundas viviendas y las propiedades de inversión.
Los requisitos para un préstamo con garantía hipotecaria y un HELOC son similares a los de una refinanciación en efectivo, aunque algunos prestamistas sólo exigen un 15% de capital, o un 85% de CLTV. Aun así, para obtener los mejores tipos de interés, es conveniente que el ratio CLTV sea del 80% o menos.
Cómo mejorar la relación préstamo-valor antes de la refinanciación
Hay varias formas de reducir el coeficiente LTV:
- Pagar la hipoteca a plazos. Su relación LTV se reducirá con el tiempo a medida que realice los pagos de la hipoteca. Puede acelerar este proceso realizando pagos adicionales al saldo principal.
- Espere a que el valor de su vivienda aumente. Una buena ubicación de la vivienda, una economía saneada y una fuerte demanda de los compradores pueden ayudar a aumentar el valor de la vivienda con el tiempo. Esperar a que la vivienda se revalorice puede ser la mejor opción para reducir la relación préstamo-valor (LTV) si no tienes dinero para hacer pagos adicionales al préstamo.
- Realice mejoras en la vivienda. Completar las reparaciones y ciertas mejoras en el hogar puede aumentar el atractivo de su casa y el valor de tasación. Algunos de estos proyectos, como los paneles solares, también pueden ser elegibles para los créditos fiscales.
- Pagar los costes de cierre por adelantado. Reservar algo de dinero para cubrir los gastos de refinanciación por adelantado en lugar de incluirlos en la hipoteca minimizará el importe total del préstamo. Los costes de cierre suelen oscilar entre el 2% y el 5% del importe del préstamo.
- Elegir una refinanciación estándar. Si bien evitar una refinanciación en efectivo significa que no puede aprovechar el capital de su vivienda, no tendrá que pedir un préstamo tan grande. Mantener el saldo del nuevo préstamo lo más bajo posible ayuda a mantener un ratio LTV bajo.
- Refinanciar con dinero en efectivo. Puede realizar un pago único antes de la fecha de cierre para complementar el saldo existente de su vivienda. El prestamista también puede permitirle aplicar fondos de regalo de un donante cualificado.
Factores que pueden empeorar los ratios LTV
Estas son algunas de las situaciones que pueden llevar a una relación préstamo-valor (LTV) más alta y dificultar potencialmente su capacidad de refinanciación.
La disminución de los valores de la propiedad
Aunque sigas el plan de amortización y reduzcas el capital de la hipoteca, el descenso del valor de la vivienda reduce el capital disponible.
Si el valor de la vivienda en su mercado local cae demasiado, su hipoteca podría quedar bajo el agua. Esto significa que el valor actual de su vivienda es inferior al saldo del préstamo. Cuando su hipoteca está bajo el agua, tiene una relación LTV del 100% o superior y lo más probable es que no pueda optar a la financiación.
Recibir una tasación deficiente
Su prestamista exigirá una tasación de la vivienda para refinanciar su préstamo hipotecario. Un valor de tasación bajo reduce la cantidad de dinero en efectivo y también puede afectar a su tasa.
Considerar la posibilidad de impugnar algunas de las marcas que considere inexactas y aprovechar esta oportunidad para completar las reparaciones. El valor de tasación de la vivienda puede ser mayor tras una segunda tasación.
Tener una segunda hipoteca
Puede ser más difícil refinanciar su primera hipoteca cuando tiene un saldo pendiente en una segunda hipoteca, como un préstamo con garantía hipotecaria o HELOC. Es posible que tenga que reducir o liquidar el saldo de su segunda hipoteca para alcanzar la relación LTV deseada para la refinanciación.
Solicitar una refinanciación en efectivo
Una refinanciación en efectivo le permite pedir dinero prestado a un tipo de interés potencialmente más bajo que el de un préstamo personal. Sin embargo, aprovechar el capital de la vivienda eleva la relación préstamo-valor (LTV).
Incorporación de los costes de cierre al préstamo
El prestamista puede permitirle añadir las comisiones de apertura, las comisiones de financiación o los costes del seguro hipotecario al capital del préstamo en lugar de realizar un pago único al cierre. Si bien minimiza los costes iniciales al hacerlo, también aumenta el tamaño total del préstamo.
Refinanciación de hipotecas con alto LTV
Considere estos programas de adquisición de vivienda cuando tenga una relación LTV más alta y le resulte difícil reunir los requisitos para una refinanciación convencional:
- Fannie Mae RefiNow: Para poder optar a un préstamo RefiNow, necesitará una relación LTV del 97% o menos, una relación deuda-ingresos del 65% o menos, unos ingresos iguales o inferiores al 100% de los ingresos medios de su zona y una puntuación de crédito de al menos 620. Su hipoteca actual también debe estar garantizada por Fannie Mae.
- Freddie Mac Refi posible: El programa Refi Possible permite una relación LTV máxima del 97% y un DTI de hasta el 65%. También es necesario tener unos ingresos bajos o moderados (hasta el 100% de los ingresos medios de la zona), y una puntuación crediticia mínima de 620.
- Refinanciación FHA streamline: No hay una relación LTV máxima en una refinanciación de la línea de crédito de la FHA; sin embargo, una relación LTV del 90% o inferior le permite renunciar a las primas anuales del seguro hipotecario después de 11 años. Los prestamistas pueden exigir una puntuación de crédito mínima de 580. Esta opción sólo está disponible para los prestatarios con un préstamo FHA existente.
- Refinanciación de la línea de crédito del VA: Un préstamo de refinanciación con reducción de la tasa de interés de la VA (IRRRL), también conocido como refinanciación de la línea de flotación de la VA, tiene una cuota de financiación única de 0.5%. Sin embargo, no tiene que pagar el seguro hipotecario. Este programa sólo está disponible para los actuales prestatarios asegurados por la VA.
- Refinanciación en efectivo de la VA: Una refinanciación en efectivo de la Administración de Veteranos puede permitirle retirar todo su capital y permite una relación préstamo-valor de hasta el 100%. También puede refinanciar un préstamo que no sea del VA utilizando esta opción. Sin embargo, pagarás una comisión de financiación más alta, de hasta el 3.6%.
- Refinanciación de la línea de crédito del USDA: Los actuales prestatarios de préstamos directos y garantizados del USDA pueden optar a este tipo de refinanciación, siempre que su nuevo pago mensual sea al menos 50 dólares inferior al actual. No hay una valoración de la vivienda ni una relación préstamo-valor máxima, pero los últimos 12 pagos mensuales deben haberse abonado puntualmente.