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Todos los propietarios quieren que el valor de su casa aumente. Si planea mudarse, la apreciación del precio de la vivienda le da la oportunidad de vender con un buen beneficio. Si te quedas, un mayor valor de la vivienda te proporciona más capital, que puedes utilizar para financiar mejoras en la casa mediante un préstamo con garantía hipotecaria o una refinanciación en efectivo.
A continuación te explicamos cómo determinar y aumentar potencialmente el valor de tu vivienda:
- Cómo calcular el valor de tu casa
- ¿Cuánto aumentan las casas en valor por año??
- 4 formas de aumentar el valor de la vivienda
- Cómo pagar las mejoras que aumentan el valor de la vivienda
Cómo calcular el valor de su vivienda
Saber cuánto vale su casa puede ayudarle a tomar decisiones financieras importantes, como refinanciar, solicitar un préstamo con garantía hipotecaria, vender o gastar dinero en mejoras. He aquí cómo calcular el valor de mercado de su vivienda:
A través de un estimador online del valor de la vivienda
Los estimadores del valor de la vivienda -también conocidos como modelos de valoración automática o AVM- de los sitios web inmobiliarios pueden darle una idea de cuánto vale su casa:
- Zillow utiliza una combinación de datos públicos y enviados por los usuarios para calcular una estimación del valor de su casa.
- Redfin utiliza los datos del Multiple Listing Service, una base de datos de agentes de la propiedad en venta, para estimar el valor de las viviendas.
- Trulia utiliza datos públicos y de agentes para crear una estimación del valor de una vivienda.
Sin embargo, estas fuentes tienen limitaciones. Son tan buenos como los datos en los que se basan, y a veces esos datos son inexactos o incompletos.
Las zonas con pocas viviendas o viviendas únicas también dificultan la generación de un valor para una vivienda en función de otras en una ubicación similar. A veces la propiedad de una casa rara vez cambia en una zona y no hay ventas comparables con las que generar estimaciones.
Consejo: Considere una estimación de uno de estos sitios inmobiliarios como punto de partida del valor de su casa, no necesariamente por lo que se vendería o por la cantidad que puede pedir prestada.
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A través de una tasación de la vivienda
Una tasación de la vivienda es una opinión formal y profesional sobre el valor de su casa. Los prestamistas suelen basarse en las tasaciones de las viviendas cuando se solicita una hipoteca y necesitan establecer el valor de su casa.
Dado que una tasación de la vivienda cuesta varios cientos de dólares, no querrá pedir una hasta que empiece a trabajar con un prestamista. Su prestamista puede indicarle si su puntuación de crédito y su relación deuda-ingresos son lo suficientemente altos como para que tenga sentido seguir adelante.
Más información:
- Tasación baja: Por qué ocurre y cómo evitarla
- Cuándo obtener una tasación de la vivienda para su refinanciación y cuándo omitirla
Cuánto aumentan las casas en valor por año?
Si ha observado el mercado inmobiliario en los últimos 10 años, puede tener una idea poco realista de cuánto aumenta normalmente el valor de la vivienda.
En muchas partes del país hay escasez de viviendas, lo que ha hecho subir los precios tanto de las viviendas de alquiler como de las ocupadas por los propietarios.
Hasta que no se alivie la escasez de viviendas, es probable que los precios se mantengan en máximos históricos, en igualdad de condiciones. Los tipos de interés hipotecarios históricamente bajos también han impulsado la demanda de viviendas en propiedad. Los bajos tipos de interés atenúan un poco el impacto del aumento de los precios de la vivienda, y viceversa, para quien utiliza una hipoteca para comprar una casa.
En todo el país, el valor de las viviendas aumentó aproximadamente un 4% al año desde 1996 hasta 2019. Un aumento similar a la tasa de inflación es bueno, pero no le hará rico.
Además, los valores inmobiliarios están muy localizados. No importa lo que ocurra con los precios de la vivienda en todo el país, sino lo que ocurre en los barrios donde se intenta comprar o vender.
Tenga en cuenta: Lo que hace que una zona sea deseable o indeseable también puede cambiar en cualquier momento. Un incendio forestal o un huracán pueden acabar con toda una comunidad. Unas nuevas instalaciones deportivas pueden dar un nuevo impulso a una zona desfavorecida. Una pandemia puede hacer que la gente se replantee lo cerca que necesita vivir de su lugar de trabajo.
4 formas de aumentar el valor de la vivienda
Si quiere intentar aumentar el valor de su casa a un ritmo más rápido que el del mercado, hay formas de adoptar un enfoque más proactivo.
Tenga en cuenta que, si bien estas estrategias pueden aumentar el valor de su vivienda, es posible que no ofrezcan un rendimiento positivo de su inversión, dependiendo del proyecto y de su mercado local.
1. Aumentar los metros cuadrados
Aumentar los metros cuadrados de su casa puede incrementar su valor, pero depende de dónde añada espacio y de su utilidad.
Estas son algunas de las opciones más valiosas:
- Unidad de vivienda accesoria: Piense en una ADU como una pequeña segunda casa en su propiedad. Como mínimo, debe tener electricidad, fontanería, una cocina, un baño y un lugar para dormir. Un espacio como éste puede utilizarse como casa de invitados, espacio adicional para una familia multigeneracional, una oficina o una propiedad con ingresos.
- Sótano terminado: Acabar el sótano puede duplicar los metros cuadrados útiles de su casa. Puede ofrecer un lugar para que los invitados se queden, los niños jueguen, los adultos trabajen o los amigos se reúnan.
- Un ático terminado: Acabar el ático puede tener beneficios similares a los de acabar el sótano. Sin embargo, es posible que no gane tanto espacio útil debido a las limitaciones de los conductos y la altura del techo. Además, mantener este espacio cómodamente fresco puede ser un reto en verano.
- Ampliación de un dormitorio: Añadir una suite principal o aumentar el número de dormitorios para que estén en consonancia con lo que desean los compradores de viviendas en su zona puede aumentar el valor de su casa.
- Un cuarto de baño adicional: Si sus cuartos de baño son pequeños o escasos -especialmente si sólo tiene un cuarto de baño-, puede merecer la pena una ampliación. A nadie le gusta esperar para ir al baño.
Una de las principales desventajas de tener más metros cuadrados es el aumento de los costes de servicios y mantenimiento. Si vives en un barrio de viviendas de iniciación, estos inconvenientes pueden hacer que tu casa sea menos atractiva para los posibles compradores.
2. Añada atractivo a la acera
El exterior de su casa es su primera oportunidad para deleitar a los posibles compradores, por no mencionar que es algo que verá cada vez que vuelva a casa desde la tienda. El aspecto de su casa desde el exterior refleja su orgullo de propietario y puede transmitir un mensaje sobre lo bien que ha cuidado el interior.
Tal vez por eso los proyectos que aumentan el atractivo de la acera suelen tener el mayor retorno de la inversión (de nuevo, eso no significa necesariamente que el retorno sea positivo).
Algunos proyectos para aumentar el valor de la vivienda con un alto retorno de la inversión incluyen la adición de revestimiento de piedra, la sustitución de la puerta principal, la sustitución de la puerta del garaje, la sustitución del revestimiento y la sustitución de las ventanas.
3. Mejore su cocina
Incluso las personas que no cocinan disfrutan de una cocina atractiva, especialmente en las casas con planos abiertos. Cuando los invitados vienen a casa, a menudo se reúnen en la cocina, así que aunque sólo sirvas pizza y cerveza, querrás que tenga un buen aspecto.
Una remodelación completa de la cocina no suele aumentar el valor de la vivienda en la misma medida en que se gasta en ella.
Si la razón principal para mejorar su cocina es ayudar a vender su casa, hable con un agente local con experiencia sobre las características más deseables para los compradores para que pueda gastar su dinero de manera efectiva.
Por ejemplo: Podría mejorar sólo las encimeras y los electrodomésticos y pintar los armarios en lugar de sustituirlos.
4. Haga que su casa sea eficiente desde el punto de vista energético
Una casa energéticamente eficiente puede ser una gran idea, y seguramente atraerá a los compradores porque usted ya ha gastado mucho dinero. No cosechan más que beneficios por los menores costos de energía y una casa más confortable.
Un estudio de Freddie Mac reveló que las viviendas calificadas como eficientes desde el punto de vista energético se venden por una media del 2.7% más. Son 2.700 dólares por cada 100.000 dólares de precio de la vivienda, o 5.100 dólares en una casa de 300.000 dólares.
Una encuesta de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas también reveló que los compradores estaban dispuestos a gastar una media de 8.728 dólares más (5.000 dólares de media) en una casa que redujera sus facturas de servicios en 1.000 dólares al año.
Pero en lo que respecta a la rentabilidad de su inversión, así como a la reducción del impacto ambiental, debe calcular cuidadosamente las compensaciones. El proceso de remodelación puede generar una gran cantidad de residuos, a menos que se reciclen o reutilicen los elementos antiguos. La opción más ecológica puede ser usar y mantener lo que tienes hasta que se desgaste.
Consejo: Para empezar, considere la posibilidad de realizar cambios de bajo coste y gran impacto, como el sellado de fugas en puertas y ventanas y la instalación de un termostato inteligente.
Si determina que vale la pena realizar mejoras energéticas adicionales, sepa que hasta el año 2021 hay disponibles créditos fiscales federales de unos cientos de dólares por proyecto para calderas, aires acondicionados, calentadores de agua y algunos otros elementos de alta eficiencia energética.
Compruébelo:
- 18 proyectos de mejora del hogar que puede realizar en un día
- Cuánto cuesta renovar una casa
Cómo pagar las mejoras que aumentan el valor de la vivienda
Tiene múltiples opciones para financiar las mejoras de la vivienda. Estos son los préstamos que puede considerar si necesita fondos adicionales:
| Tipo de préstamo | Lo mejor si: |
|---|---|
| Refinanciación en efectivo | Quiere aprovechar los bajos tipos de interés. Cdtineo puede ayudarle a encontrar los mejores tipos de refinanciación. |
| Préstamo personal | Necesita dinero rápido. Empiece con Cdtineo. |
| Préstamo con garantía hipotecaria | Necesita una suma global pero no quiere refinanciar. Más información sobre los préstamos con garantía hipotecaria. |
| HELOC | Quiere pagar una serie de proyectos a lo largo del tiempo. Más información sobre los HELOC. |
| Tarjeta de crédito | Podrías beneficiarte de una TAE inicial del 0%. Utilice Cdtineo para encontrar una tarjeta que le convenga. |
Refinanciación en efectivo
Con una refinanciación en efectivo, se obtiene una nueva hipoteca mayor que la existente. El nuevo préstamo liquida la hipoteca, y el excedente -menos los gastos de cierre del préstamo- va a su cuenta bancaria para que lo utilice como quiera.
- Ventajas: Obtienes un tipo de interés hipotecario más bajo y puedes utilizar el dinero a tu antojo.
- Desventajas: El reloj de la hipoteca se reinicia a menos que se refinancie a un plazo más corto; también tendrá que pagar los costes de cierre.
Préstamo con garantía hipotecaria
Un préstamo sobre el valor de la vivienda le permite tomar prestada una suma global basada en la diferencia entre el valor de su casa y lo que debe. Normalmente puedes pedir prestado hasta el 80% de tu patrimonio neto, a veces más, dependiendo del prestamista y de tu disposición a pagar el PMI.
Si tu casa vale 300.000 dólares y debes 200.000 en la hipoteca, el valor de tu casa es de 100.000 dólares, es decir, el 33%.
- Ventajas: Pagará menos gastos de cierre que con una refinanciación en efectivo, evitará reiniciar el reloj de su primera hipoteca y obtendrá un tipo de interés fijo bajo.
- Las desventajas: Suele requerir al menos un 20% de patrimonio neto y suele tener un tipo de interés más alto que una refinanciación en efectivo.
HELOC
Una línea de crédito con garantía hipotecaria le ofrece una cantidad de dinero de la que puede disponer cuando la necesite. Si va a realizar una serie de proyectos de mejora de la vivienda durante un periodo de tiempo más largo, una HELOC puede ahorrarle dinero en comparación con un préstamo sobre el valor de la vivienda.
El tipo de interés inicial suele ser más bajo que el de un préstamo con garantía hipotecaria, pero más alto que el de una primera hipoteca. El tipo de interés es variable, por lo que puede subir en el futuro.
- Ventajas: Pagará menos gastos de cierre que con una refinanciación en efectivo, evitará reiniciar el reloj de su primera hipoteca y posiblemente ahorrará en intereses.
- Desventajas: Suele requerir al menos un 20% de capital social y el tipo de interés es variable, lo que podría afectar a sus pagos mensuales.
Préstamo personal
Un préstamo personal es un préstamo sin garantía que puedes utilizar como quieras. La cantidad que puede pedir prestada se basa en su capacidad para devolver el préstamo, y el tipo de interés se basa en su puntuación de crédito.
Si ve un préstamo anunciado como préstamo para mejoras en el hogar, probablemente se trate de un préstamo personal.
- Ventajas: El prestamista no ejecutará la hipoteca de tu casa si dejas de pagar el préstamo personal, y el periodo de amortización estructurado significa que conoces el coste total del préstamo por adelantado. Además, no hay costes de cierre y puedes obtener el dinero rápidamente.
- Desventajas: Las tasas de interés pueden ser significativamente más altas que las de los préstamos hipotecarios.
Tarjeta de crédito
Al igual que un préstamo personal, puede utilizar una tarjeta de crédito para comprar casi cualquier cosa. Su línea de crédito se basará principalmente en sus ingresos, y su tipo de interés se basará en su puntuación de crédito.
- Ventajas: Es posible obtener una tarjeta de crédito con una TAE del 0% durante 9 a 18 meses. Las recompensas de las tarjetas de crédito también pueden ser una ventaja valiosa si nunca incurre en los intereses de la tarjeta de crédito. El banco no ejecutará la hipoteca de su casa si no puede pagar la factura de su tarjeta de crédito, y no hay costes de cierre.
- Desventajas: Los tipos de interés pueden ser superiores al 30% dependiendo de la tarjeta y de su puntuación de crédito, y un período de reembolso abierto significa que podría tener problemas financieros si no se atiene a un plan de reembolso autoimpuesto.