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Conseguir los fondos para el pago inicial supone un gran reto para muchos aspirantes a propietarios, especialmente los más jóvenes. Pero hay dos tipos de préstamos hipotecarios que permiten comprar una casa sin desembolso inicial, si se cumplen ciertos criterios.
Así es como se puede comprar una casa sin dinero de entrada:
- Qué es una hipoteca con amortización cero?
- Opciones para una hipoteca con amortización cero
- Ventajas de una hipoteca sin entrada
- Contras de las hipotecas sin entrada
- Préstamos de bajo desembolso para considerar en su lugar
Qué es una hipoteca con amortización cero?
Una hipoteca sin entrada es un préstamo hipotecario que no requiere ningún tipo de pago inicial. Sólo existen dos hipotecas con cero de enganche: Las hipotecas VA y las hipotecas USDA. Ambos están respaldados por una garantía del gobierno que limita las posibles pérdidas del prestamista.
Es arriesgado que un prestamista conceda un préstamo por el 100% del precio de compra de una vivienda sin la garantía del gobierno.
Si el prestatario quiere dejar de pagar la hipoteca y mudarse, ya sea porque han perdido su trabajo o la casa ha disminuido en valor, hay poco que los detenga. Lo único que perderán es su reputación crediticia y el capital que hayan acumulado.
Más información: 5 tipos de préstamos hipotecarios: Cuál es para usted?
Opciones para una hipoteca con cuota cero
Tanto los préstamos hipotecarios de cuota cero como los de cuota cero están restringidos a determinados prestatarios:
- Préstamos VA sólo están disponibles para ciertos miembros del servicio militar y veteranos.
- Préstamos del USDA sólo puede ser utilizado por los prestatarios con menores ingresos para comprar viviendas en zonas con una población inferior a 35.000 habitantes.
Tanto el VA como el USDA exigen que los prestatarios paguen una cuota de financiación por adelantado para evitar que la garantía de préstamo del gobierno sea una carga para los contribuyentes.
La cuota de financiación cuesta menos que un pago inicial, pero no le da ningún capital. Si financia la cuota de financiación, también tendrá que pagar los intereses correspondientes.
A continuación se comparan algunos de los requisitos básicos de estos dos tipos de préstamos:
| Préstamo VA | Los préstamos del USDA | |
|---|---|---|
| Mínimo. puntuación de crédito | Ninguno | Ninguno |
| Máxima relación deuda-ingreso | Ninguno | 41% |
| Límite de ingresos | Ninguna | Varía según la ubicación y el tamaño de la familia |
Aprenda más: Préstamo VA vs. Préstamo convencional: cómo elegir
Préstamos VA
Los préstamos VA están respaldados por el Departamento de Asuntos de Veteranos. Los requisitos de servicio para un préstamo VA dependen de cuándo sirvió y si fue llamado al servicio activo. Si está en servicio activo ahora, califica después de 90 días continuos de servicio.
Los préstamos de la VA no tienen un requisito mínimo de puntuación de crédito, y si usted no tiene una puntuación de crédito, usted puede ser capaz de obtener la aprobación con el crédito no tradicional.
Sin embargo, los prestamistas VA pueden imponer sus propios requisitos de crédito. Veterans United, por ejemplo, requiere una puntuación mínima de 640.
Préstamos VA:
- No tiene una relación deuda-ingreso máxima
- Sólo se puede utilizar para residencias primarias
- No requieren un seguro hipotecario
La mayoría de los prestatarios tendrán que pagar una cuota de financiación VA. El importe de la cuota depende de la cantidad de pago inicial y de si es la primera vez que utiliza un préstamo de la VA.
Por ejemplo: Si es la primera vez que utiliza un préstamo VA y pone menos del 5% de entrada, pagará una comisión de financiación del 2.3% del importe del préstamo. Suponiendo que pidas un préstamo de 120.000 dólares en una hipoteca con cero de entrada, entonces, pagarás una comisión de financiación de 2.760 dólares.
Siga leyendo: Cuánto pago inicial necesita para comprar una casa
Préstamos USDA
Respaldados por el Departamento de Agricultura, los préstamos del USDA se limitan a las propiedades situadas en zonas rurales y suburbanas elegibles.
Préstamos USDA:
- Están restringidos a hogares con ingresos muy bajos, bajos y moderados; los límites de ingresos se basan en la ubicación y el tamaño del hogar
- No requieren una puntuación de crédito mínima
- Tener un ratio de endeudamiento total máximo del 41%
Al igual que los préstamos VA, los préstamos USDA cobran una comisión de financiación que le costará el 1% del importe del préstamo por adelantado y el 0.35% del balance principal promedio cada año.
Ejemplo de comisión de financiación del USDA para una hipoteca de 120.000 dólares a tipo fijo al 4% durante 30 años:
- Cuota por adelantado: $1,200
- Cuota anual aproximada, primer año: $420
- Cuota anual aproximada, segundo año: $412
- Cuota anual aproximada, 30 años: $22
Ventajas de una hipoteca con pago inicial cero
Una hipoteca con cuota inicial cero tiene varias ventajas.
- Podrá comprar una casa de inmediato. No hay necesidad de pasar meses o años ahorrando para un pago inicial.
- Tendrá menos dinero bloqueado. Incluso si usted puede permitirse un pago inicial, es posible que prefiera mantener ese dinero en sus ahorros de emergencia.
- No pagará el seguro hipotecario. Pagará otras comisiones, pero podrían ser menos costosas a largo plazo.
Contras de una hipoteca con cuota inicial cero
No obstante, no dar nada de entrada en un préstamo hipotecario también tiene sus inconvenientes.
- Tendrá pagos mensuales más grandes. Cuanto menos se pague de entrada, mayor será la cuota mensual. Dicho esto, si usted está eligiendo entre un préstamo de cero hacia abajo y un 3% o 5% hacia abajo, la diferencia de pago mensual será mínima.
- No dispondrá de capital en su vivienda. El hecho de no tener capital propio supone un mayor riesgo de que la hipoteca se hunda. Si su hipoteca se hunde, puede tener problemas para refinanciar el préstamo o vender la casa.
- Los préstamos sin cuota inicial no están exentos de comisiones. Pagará un 2.3% de comisión de financiación en un préstamo VA y 1% de comisión de garantía en un préstamo USDA. El préstamo del USDA también tiene un 0.35% de cuota anual.
Préstamos de bajo desembolso para considerar en su lugar
Los prestatarios que no cumplen los requisitos para un préstamo VA o USDA aún tienen la opción de comprar una casa con tan sólo un 3% de cuota inicial. Hay opciones convencionales y respaldadas por el gobierno para hipotecas con bajo pago inicial.
Opciones y requisitos de las hipotecas de bajo desembolso:
| Tipo de préstamo | Descripción | Mínimo. pago inicial | Min. puntuación de crédito | DTI máximo |
|---|---|---|---|---|
| FHA | Hipoteca asegurada por el gobierno para prestatarios con baja puntuación de crédito | 3.5% o 10% | 580 con 3.5% de enganche; 500 con 10% de enganche | 50% |
| Fannie Mae 97% LTV Estándar | Al menos un prestatario debe ser un comprador de vivienda por primera vez | 3% | 620 | 50% |
| Freddie Mac HomeOne | Al menos un prestatario debe ser un comprador de primera vivienda | 3% | 620 | No hay un mínimo definido, pero generalmente es del 45% |
| Fannie Mae HomeReady | Para prestatarios de bajos ingresos con buena capacidad crediticia | 3% | 620 | 50% |
| Freddie Mac Home Possible | Prestatarios con ingresos muy bajos, bajos y moderados | 3% | 660 | 45% |
| 1Los ingresos máximos no pueden superar el 80% de los ingresos medios de la zona | ||||
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Préstamo FHA
Los préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA) pueden ser una buena opción para los prestatarios con una puntuación de crédito más baja y una relación deuda-ingresos más alta. Si quieres dar la menor cantidad posible de pago inicial - 3.5%: necesitarás una puntuación de crédito de al menos 580.
Los requisitos de la FHA exigen una prima de seguro hipotecario inicial del 1.El 75% del importe del préstamo, así como las primas mensuales del seguro hipotecario.
Norma Fannie Mae 97% LTV
Los compradores de vivienda por primera vez pueden dar un enganche de tan sólo el 3% en un préstamo convencional a través de este programa. Necesitarás una puntuación de crédito de al menos 620, y tendrás que pagar el PMI, pero puedes cancelarlo una vez que tengas un 20% de patrimonio neto.
Préstamo Freddie Mac HomeOne
Al igual que el préstamo LTV Standard del 97% de Fannie Mae, la hipoteca HomeOne de Freddie Mac está abierta a compradores de vivienda por primera vez que reúnan los requisitos necesarios y sólo requiere un pago inicial del 3%. No hay restricciones geográficas ni de ingresos. Necesitará una puntuación de crédito de 620 o superior, y se requiere un seguro hipotecario estándar si su pago inicial es inferior al 5%.
Préstamo Fannie Mae HomeReady
Con tan sólo un 3% de entrada, puedes obtener un préstamo Fannie Mae HomeReady. Tendrá que completar un programa de asesoramiento en materia de vivienda o de educación para compradores de vivienda para cumplir los requisitos. Su puntuación de crédito puede ser tan baja como 620.
Pero si su relación deuda-ingresos es superior al 36%, necesitará una puntuación de al menos 720, a menos que tenga seis meses de reservas de efectivo. El DTI máximo es del 45%.
Préstamo Freddie Mac Home Possible
Otra opción de pago del 3% para prestatarios con ingresos bajos o moderados es la hipoteca Home Possible de Freddie Mac. Freddie Mac no publica un requisito mínimo de puntuación de crédito en su manual de préstamos, pero sabemos que tener una puntuación de al menos 660 es útil.
Los compradores de primera vez y los compradores con crédito no tradicional tendrá que completar un programa de educación de propiedad de la vivienda para obtener este préstamo.
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