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Es posible que quieras un pequeño préstamo hipotecario si estás buscando una casa adosada o un condominio en una zona asequible. O tal vez quiera comprar una vivienda unifamiliar en una zona de bajo coste.
Como las hipotecas pequeñas no están tan extendidas como las grandes, puede que le cueste encontrar prestamistas que las ofrezcan. Le explicaremos por qué, dónde buscar y cómo calificar.
Esto es lo que debe saber sobre los pequeños préstamos hipotecarios:
- Qué es un pequeño préstamo hipotecario?
- Por qué los préstamos hipotecarios pequeños son difíciles de conseguir
- Importe mínimo de la hipoteca que se puede pedir prestada
- Cómo encontrar un pequeño préstamo hipotecario
- Requisitos de los préstamos hipotecarios pequeños
- Alternativas de préstamos hipotecarios pequeños
Qué es un pequeño préstamo hipotecario?
Un préstamo hipotecario pequeño es un préstamo hipotecario por menos de 150.000 dólares, según el Pew Charitable Trusts. Estos préstamos también pueden denominarse hipotecas de bajo importe, minihipotecas o microhipotecas.
Consejo: Algunos prestamistas utilizan el término «minipréstamo» para referirse a un préstamo con garantía hipotecaria, pero este artículo trata de las primeras hipotecas, también llamadas hipotecas de compra.
No es difícil imaginar una situación en la que quieras pedir un préstamo de menos de 150.000 dólares para comprar una casa. He aquí algunos ejemplos:
| Tipo de vivienda | Ubicación | Precio de compra | Pago inicial | Importe de la hipoteca deseada |
|---|---|---|---|---|
| Una sola familia | Houston | $250,000 | $150,000 | $100,000 |
| Condominio | Bismarck, Dakota del Norte | $100,000 | $10,000 | $90,000 |
| Casa adosada | Filadelfia | $75,000 | $3,000 | $72,000 |
Por qué los préstamos hipotecarios pequeños son difíciles de conseguir
Hay varias razones por las que los préstamos hipotecarios pequeños no están tan disponibles como los préstamos hipotecarios más grandes, pero una de las principales es el coste.
Menos beneficios para los prestamistas
Las hipotecas pequeñas son difíciles de conseguir porque no son tan rentables para los prestamistas, no porque sean necesariamente más arriesgadas.
La razón por la que no son tan rentables es que los prestamistas tienen que seguir los mismos procedimientos fundamentales -como suscribir cuidadosamente cada préstamo- y cumplir los mismos requisitos normativos para tramitar la mayoría de las hipotecas, independientemente del importe del préstamo.
Ejemplo: Uno de los principales requisitos normativos es la regla de la capacidad de pago. Limita la cantidad que los prestamistas pueden cobrar a los prestatarios en puntos y tasas para obtener una hipoteca calificada, como un préstamo convencional o con garantía del gobierno. El límite es el 3%, el 5% o el 8% del importe del préstamo, dependiendo del tamaño del mismo.
Por ejemplo, si un prestamista no puede ganar más de 3.000 dólares en una hipoteca de 100.000 dólares, pero le cuesta más de 9.000 dólares emitir el préstamo, entonces la emisión de pequeñas hipotecas similares no será rentable.
Para que las pequeñas hipotecas sean rentables, los prestamistas pueden cobrar tipos de interés más altos, pero siguen estando limitados a la cantidad que pueden cobrar en virtud de la norma de capacidad de pago.
No se pierda: Préstamos FHA: Guía completa para compradores de vivienda por primera vez
La popularidad de las hipotecas no cualificadas
Los prestamistas que no quieren seguir estas reglas tienen una alternativa. Pueden ofrecer a los compradores de vivienda hipotecas no calificadas (non-QM). Las hipotecas no calificadas no se rigen por las estrictas normas de los préstamos convencionales y gubernamentales.
Esto da a los prestamistas más flexibilidad con las condiciones del préstamo y les permite decidir lo que el prestatario puede pagar. Por lo tanto, si usted tiene ingresos no tradicionales (por ejemplo, usted es un trabajador independiente) o mal crédito, usted puede tener un tiempo más fácil de calificar para una hipoteca no calificada que una hipoteca calificada.
Sin embargo, esta accesibilidad también hace que las hipotecas no cualificadas sean más arriesgadas para los prestamistas y, como resultado, los préstamos no QM son sólo una pequeña parte del mercado hipotecario. Algunos prestamistas no ofrecen préstamos que no sean QM, y los que sí lo hacen pueden cobrar comisiones o tipos de interés más altos para compensar el riesgo adicional.
Compare: Préstamos USDA vs FHA: ¿Qué préstamo es mejor??
Valor de la garantía
Otro problema es que las viviendas menos caras son una garantía menos valiosa.
Las viviendas que la gente quiere comprar con hipotecas pequeñas pueden estar situadas en zonas económicamente deprimidas con mercados inmobiliarios débiles. Es más probable que estas viviendas pierdan valor y no valgan lo suficiente para cubrir las pérdidas del prestamista tras la ejecución hipotecaria.
Cantidad mínima de hipoteca que puede pedir prestada
Los prestamistas hipotecarios tienen diferentes importes mínimos de hipoteca. Probablemente le resulte más fácil encontrar una hipoteca pequeña si quiere pedir un préstamo de al menos 50.000 dólares.
Aquí tienes una muestra de diferentes prestamistas y sus importes mínimos de hipoteca:
| Prestamista | Importe mínimo de la hipoteca |
|---|---|
| Rocket Mortgage | Sin mínimo |
| Navy Federal Credit Union | $50,000 |
| Vermont Federal Credit Union | $10,000 |
| Servicios hipotecarios Carrington | No hay un mínimo |
| KeyBank | No hay un mínimo |
| Pentagon Federal Credit Union | $50,000 |
Cómo encontrar un pequeño préstamo hipotecario
Los prestamistas suelen indicar en su página web la cantidad máxima que se puede pedir prestada para comprar una casa, pero encontrar la cantidad mínima de la hipoteca de un prestamista no es tan fácil.
Es posible que tenga más posibilidades de encontrar un pequeño préstamo hipotecario en este tipo de instituciones:
- Cooperativas de crédito
- Pequeños bancos comunitarios
- Instituciones financieras de desarrollo comunitario
Las cooperativas de crédito pueden ser un buen punto de partida a la hora de buscar pequeñas hipotecas. Dado que son organizaciones sin ánimo de lucro, las cooperativas de crédito pueden ser más flexibles en cuanto a los destinatarios de los préstamos y ofrecer opciones más acordes con los compradores de vivienda de ingresos bajos y moderados.
Los pequeños bancos comunitarios tienen un incentivo para ofrecer pequeñas hipotecas convencionales porque la Ley de Reinversión Comunitaria les obliga a satisfacer las necesidades de las zonas a las que sirven. Mientras tanto, las instituciones financieras de desarrollo comunitario están exentas de la norma de capacidad de pago.
Cdtineo puede ayudarle a encontrar una gran tasa hipotecaria en un préstamo convencional. En sólo unos minutos, puede ver las tasas precalificadas de todos nuestros prestamistas asociados. Consultar los tipos de interés con nosotros es gratuito y seguro, y no afectará a tu crédito.
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Requisitos de los préstamos hipotecarios pequeños
La calificación de una pequeña hipoteca no difiere de la calificación de una hipoteca estándar. Como siempre, los requisitos dependerán del tipo de préstamo que solicites, así como de las propias directrices del prestamista.
La principal diferencia es que si solicitas una hipoteca pequeña, hay más posibilidades de que solicites una hipoteca no cualificada. Y cuando se trata de hipotecas no cualificadas, no se aplican todos los requisitos habituales para el prestatario, por lo que las directrices del prestamista cobran mucha más importancia.
Los requisitos varían en función del prestamista, pero a continuación se indican algunas pautas que podría tener que cumplir:
- puntuación de crédito: Al menos 500
- Ingresos: Se prevé que sea estable y fiable durante al menos tres años después del cierre
- Relación deuda-ingresos (DTI): No superior al 50%
- Pago inicial: Al menos 3.5%
Es bueno saberlo: Es poco probable que pueda optar a ellas si sólo cumple los requisitos mínimos de cada categoría. Los prestamistas suelen exigirle que compense su baja puntuación crediticia con un pago inicial elevado y un DTI más bajo, por ejemplo. Tener suficientes reservas de efectivo para cubrir al menos tres meses de pagos de la hipoteca después del cierre también puede ayudarle a calificar.
Comprueba: Costes de cierre de la hipoteca: Qué son y cómo reducirlos
Alternativas de préstamos hipotecarios pequeños
Si no puede encontrar una pequeña hipoteca, podría considerar una de estas opciones. Sin embargo, todos ellos tienen importantes inconvenientes para comprar una casa.
Préstamo personal
Los préstamos personales están disponibles en casi cualquier cantidad, dependiendo del prestamista y de lo que pueda permitirse en función de sus ingresos, deudas existentes e historial de crédito.
Aunque los préstamos personales no son la forma en que la mayoría de la gente compra casas unifamiliares, casas adosadas o condominios, son una forma común de financiación para casas móviles y casas pequeñas.
Los préstamos personales suelen tener tipos de interés más altos y plazos más cortos que las hipotecas, por lo que podrías estar ante una cuota mensual relativamente alta.
Financiación del propietario
Con la financiación del propietario, los pagos se realizan directamente al vendedor de la vivienda. Te puede interesar esta opción si no tienes un buen crédito o suficiente dinero para el pago inicial, o si no puedes conseguir una hipoteca lo suficientemente pequeña aunque estés bien cualificado.
Si no sabes mucho sobre los aspectos legales y los riesgos que conlleva la compra de una vivienda de esta manera, es fácil que se aprovechen de ti. Asegúrese de contratar a un abogado inmobiliario con experiencia si decide optar por esta vía.
Vea también: ¿Qué es una hipoteca de recuperación del vendedor y cómo funciona??
Alquiler con opción a compra
Los acuerdos de alquiler con opción a compra permiten arrendar una vivienda con la opción o el requisito de comprarla al cabo de unos años. Comparten el mismo atractivo que la financiación del propietario, junto con inconvenientes similares.
Uno de los principales riesgos de los acuerdos de alquiler con opción a compra es que, si el propietario no tiene escrúpulos o es irresponsable, se puede pagar de más por la vivienda durante la fase de alquiler y no acabar siendo propietario de la misma. Una vez más, proceda con precaución y hable con un abogado inmobiliario si esta opción le parece atractiva.
Préstamo con garantía hipotecaria
Si ya es propietario de una vivienda y tiene mucho capital, puede utilizar un préstamo con garantía hipotecaria para comprar una segunda vivienda barata para la que no puede conseguir una hipoteca lo suficientemente pequeña. Su prestamista puede incluso renunciar a sus costos de cierre.
Cdtineo puede ayudarle a comparar los tipos de interés de las hipotecas de varios prestamistas: puede ver los tipos de interés precalificados de nuestros prestamistas asociados en la siguiente tabla en sólo unos minutos.
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Más información: Seguro Hipotecario Privado (PMI): Qué es y cómo funciona