Nuestro objetivo es darle las herramientas y la confianza que necesita para mejorar sus finanzas. Aunque recibimos una compensación de nuestros prestamistas asociados, a los que siempre identificaremos, todas las opiniones son nuestras. Cdtineo Operations, Inc. NMLS # 1681276, se denomina aquí «Cdtineo.»
Si eres uno de los 57 millones de personas que trabajan por cuenta propia o ajena, es posible que te encuentres con dificultades a la hora de solicitar una hipoteca. Esto se debe a que, sin un W-2, es más difícil demostrar que tienes un ingreso estable.
Aunque los solicitantes de hipotecas para autónomos deben dar pasos adicionales durante el proceso hipotecario, aún es posible asegurar la financiación de su próxima vivienda.
Estos son los 8 pasos para conseguir una hipoteca como contratista independiente:
1. Sepa qué quieren los prestamistas de los solicitantes autónomos
En última instancia, los prestamistas quieren asegurarse de que los prestatarios de hipotecas para autónomos tienen unos ingresos estables en los que pueden confiar en un futuro previsible.
Al solicitar un préstamo hipotecario, los prestatarios deben demostrar, por lo general, dos años de ingresos ininterrumpidos por cuenta propia. Eso ayuda a los prestamistas a ver que el prestatario tiene una buena salud financiera en general.
2. Mejorar su puntuación de crédito
Las puntuaciones de crédito influyen en gran medida a la hora de determinar si un solicitante puede optar a una hipoteca y el tipo de interés que obtiene. Es posible que los prestamistas no tengan una puntuación crediticia específica para los autónomos, pero generalmente buscan una puntuación de al menos 620.
Debido a que los prestamistas están endureciendo los estándares, es posible que necesite una puntuación de crédito más alta en estos días. La puntuación de crédito FICO promedio entre los prestatarios de hipotecas en septiembre de 2020 fue de 767, según Ellie Mae.
Consejo: Antes de solicitar un préstamo hipotecario para autónomos, comprueba que tu informe crediticio no contenga errores ni pruebas de fraude. Si notas inexactitudes, puedes disputarlas con las agencias de crédito. Comprueba también tu puntuación crediticia para ver si es necesario mejorarla.
He aquí algunas formas de mejorar su crédito:
- Reducir los saldos de tus deudas
- Mantenga el saldo de su tarjeta de crédito por debajo del 30% de su límite de crédito
- No solicite un nuevo crédito antes de solicitar una hipoteca
- Realice todos los pagos de sus facturas a tiempo
Más información: Puntuación de crédito necesaria para obtener un préstamo hipotecario
3. Reducir la relación entre la deuda y los ingresos
La relación entre la deuda y los ingresos mide la parte de los ingresos mensuales que se destina al pago de las deudas. Este número ayuda a los prestamistas a determinar si puedes afrontar cómodamente el pago de una hipoteca.
Hay dos tipos de ratios DTI:
- El DTI de la empresa: Esto muestra qué parte de tus ingresos se destina al pago de la vivienda
- DTI posterior: Muestra cuánto gastas en todas las deudas, incluida la de la vivienda. Los prestamistas suelen buscar una relación DTI posterior del 43% o menos.
Digamos que ganas 5.000 dólares al mes antes de impuestos. Usted paga 300 dólares al mes por sus préstamos estudiantiles y 350 dólares por un préstamo para el coche, y su pago mensual estimado de la hipoteca es de 1.200 dólares. Así es como se calculan ambos ratios:
En la parte delantera:
$1,200 / $5,000 = 0.24 x 100 = 24%
La parte de atrás:
($300 + $350 + $1,200) / $5,000 = 0.37 x 100 = 37%
Consejo: Los prestamistas no tienen requisitos de DTI específicos para los prestatarios de hipotecas para autónomos, pero un ratio más bajo puede mejorar tus posibilidades de aprobación.
Si necesitas mejorar tu ratio DTI para poder optar a una hipoteca, trabaja en el pago de tus deudas y en el aumento de tus ingresos.
4. Tratar de ahorrar para un pago inicial más alto
Aunque en algunos tipos de hipotecas se puede dar un pago inicial de tan sólo el 3%, un pago inicial más alto ofrece varias ventajas:
- Te ayuda a parecer menos arriesgado para los prestamistas porque estás poniendo más capital en la casa
- Puedes evitar el seguro hipotecario privado si pones un mínimo del 20% en una hipoteca convencional
- El prestamista puede reducir el tipo de interés para los prestatarios con un pago inicial más alto
Si tiene problemas para pagar la cuota inicial, consulte los programas de ayuda al pago inicial. Están orientados a quienes compran una vivienda por primera vez, pero los propietarios habituales también pueden optar a ellos.
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5. Reúna toda su documentación
Los prestamistas exigirán una amplia documentación a los prestatarios de préstamos hipotecarios por cuenta propia para verificar sus ingresos y asegurarse de que el prestatario puede realizar los pagos de la hipoteca.
Antes de acudir a un prestamista, haz un pequeño trabajo de preparación reuniendo estos documentos:
- Dos años de declaraciones de impuestos de la empresa y declaraciones de impuestos personales
- Copias de las licencias estatales o comerciales actuales
- El formulario 4506-T del IRS, que permite a los prestamistas acceder a tus registros fiscales
- Una cuenta de resultados que incluya las deudas y los gastos
- Una hoja de balance
- Estados de cuenta de activos, como cuentas de jubilación o de inversión
- Cualquier ingreso adicional, como la Seguridad Social o la discapacidad
El prestamista buscará los ingresos imponibles y puede restar cualquier cosa que no parezca estable y consistente.
Si lleva menos de 24 meses en el negocio, el prestamista puede esperar ver más documentación relacionada con su negocio, incluyendo:
- Una carta de un contador público que certifique que ha estado en el negocio durante al menos un año
- Prueba de pertenencia a alguna organización profesional
- Comunicaciones y contratos de clientes actuales
El prestamista también podría solicitar un W-2 de su anterior empleador. Con un sólido historial de trabajo en el mismo campo -probado con el formulario W-2- podrías obtener un préstamo hipotecario con tan sólo 12 meses de trabajo por cuenta propia.
6. Considere la posibilidad de una hipoteca con pocos documentos o sin ellos
Un «préstamo de baja documentación» o «préstamo sin documentación» permite a los prestatarios autónomos solicitar una hipoteca sin necesidad de una extensa documentación financiera. En lugar de las declaraciones de impuestos, los prestamistas pueden revisar sus activos, pedirle que declare sus ingresos o basar el préstamo totalmente en la garantía.
Hay cuatro tipos de hipotecas con poca o ninguna documentación:
- SISA (ingresos declarados, activos declarados): Con este tipo de préstamo, usted le dice al prestamista cuánto gana sin proporcionar declaraciones de impuestos o W-2. Esto puede ser útil si tienes ingresos y activos importantes que no se pueden documentar a través de un W-2, 1099 o talones de pago. Pero es posible que tengas que presentar los extractos bancarios de entre 12 y 24 meses para que el prestamista pueda calcular tu flujo de caja mensual.
- SIVA (ingresos declarados, activos verificados): Tú le dices al prestamista cuánto ganas, pero ellos pueden verificar tus activos mediante documentos como extractos de cuentas bancarias personales.
- NIVA (sin verificación de ingresos, activos verificados): Puede verificar sus activos pero no puede documentar sus ingresos, por lo que el prestamista no tiene en cuenta sus ganancias. Por ejemplo, un jubilado que obtiene ingresos de sus cuentas de jubilación tiene activos verificables.
- NINA (sin verificación de ingresos, sin verificación de activos): No puede aportar documentos sobre los ingresos o los activos, por lo que el prestamista aprueba el préstamo basándose en la garantía y otros factores ajenos a los ingresos. Por ejemplo, alguien que tenga dinero en un banco extranjero puede no ser capaz de aportar documentación aceptable para U.S. prestamistas.
Puede ser difícil encontrar un prestamista que ofrezca este tipo de hipotecas, y pueden exigir una puntuación de crédito más alta que las hipotecas tradicionales. Además, la tasa de interés puede ser hasta 3 puntos porcentuales más alta que un préstamo con una tasa estándar.
7. Considere la posibilidad de solicitarla con un coprestatario
Un prestatario autónomo que solicite una hipoteca con un coprestatario -un cónyuge, por ejemplo- podría eludir algunos de estos requisitos de documentación.
Su coprestatario debe tener un W-2 que demuestre que gana lo suficiente para cubrir cómodamente los pagos de la hipoteca junto con otros gastos del hogar. Tener pocas o ninguna deuda y una buena cantidad de reservas de efectivo también aumentará sus posibilidades de aprobación.
Consejo: Habla con tu prestamista sobre este enfoque. Pueden incluirte en el préstamo, de modo que ambos serán responsables de los pagos y serán propietarios de la vivienda, pero el prestamista puede ignorar tus ingresos en el proceso de suscripción.
Compruebe los tipos de hipoteca:
- Tipos de hipotecas fijas a 30 años
- Tipos de hipotecas fijas a 15 años
8. Busca los mejores tipos de interés
Cuando se trata de encontrar el mejor tipo de interés en los préstamos hipotecarios, comparar puede ayudarle a ahorrar cientos o incluso miles de dólares.
Con Cdtineo, usted puede obtener las tasas precalificadas en un solo lugar, lo que facilita la comparación de los términos del préstamo uno al lado del otro – y sólo toma unos minutos.