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La compra de una vivienda es una de las mayores adquisiciones que puede hacer, y si su pago inicial es inferior al 20%, tendrá que pagar el seguro hipotecario privado (PMI).
El PMI puede añadir entre 30 y 70 dólares al pago de su hipoteca cada mes por cada 100.000 dólares prestados. Así, si pides un préstamo de 250.000 dólares, podrías acabar pagando hasta 175 dólares más cada mes.
Esto es lo que debes saber sobre el PMI:
- Qué es el seguro hipotecario privado (PMI)?
- 5 formas de librarse del PMI
- Reduzca sus costes mensuales
Qué es el seguro hipotecario privado (PMI)?
El PMI es una póliza de seguro adicional que usted adquiere en nombre de su prestamista hipotecario. Suele ser necesario cuando se paga menos del 20% de entrada por una vivienda. Esto se debe a que, con sólo un 20% de patrimonio neto en su nueva vivienda, supone un mayor riesgo para el prestamista. El PMI ayuda a proteger al prestamista en caso de que no pague el préstamo.
La prima mensual del PMI variará según el prestamista, pero puede esperar pagar entre 30 y 70 dólares al mes por cada 100.000 dólares prestados en un préstamo convencional, según Freddie Mac.
Si decides financiar tu casa con un préstamo respaldado por el gobierno, como un préstamo de la FHA, pagarás comisiones similares. Por ejemplo, todos los préstamos de la FHA requieren una prima de seguro hipotecario (MIP), que tiene el mismo propósito que el PMI.
En qué se diferencian el PMI y el MIP: El MIP funciona de forma un poco diferente al PMI. Mientras que normalmente se deja de pagar el PMI una vez que se alcanza el 20% del valor neto de la vivienda, se pagará el MIP durante 11 años (si se paga al menos un 10% de entrada) o durante toda la vida del préstamo.
El tiempo que pague el PMI dependerá de su relación préstamo-valor (LTV) inicial, es decir, de cuánto debe por su hipoteca en comparación con el valor de la propiedad, y de cuánto paga por el principal del préstamo cada mes.
5 formas de deshacerse del PMI
No tendrá que pagar el PMI para siempre. De hecho, es posible que tengas opciones para eliminarlo ahora mismo. Aquí tienes algunas.
1. Espere a la cancelación automática
Lo mejor si: No sabía que podía cancelar el PMI antes y está a punto de alcanzar el 78% de la LTV.
Mientras estés al día en tus pagos, los prestamistas deben cancelar automáticamente el PMI cuando alcances el 78% de la relación préstamo-valor (LTV) de tu casa, basándose en el valor de la misma en el momento de pedir el préstamo. Si se ha retrasado en los pagos y ha alcanzado el 78% de la relación préstamo-valor, el PMI se cancelará en cuanto su cuenta esté al día.
Nunca le conviene esperar a la cancelación automática, pero si no se dio cuenta de que podía cancelar el PMI antes de este momento y alcanzará el 78% de la relación préstamo-valor con su próximo pago, o está a punto de llegar a la mitad del plazo del préstamo, puede dejar que se cancele automáticamente.
Consejo: Suponiendo que esté al corriente de los pagos, el prestamista también debe cancelar su PMI una vez que haya llegado a la mitad del plazo de su préstamo, incluso si su LTV es superior al 78%.
Ponte en contacto con tu prestamista para saber cuándo, exactamente, se cancelará el PMI de forma automática según el calendario de amortización.
2. Solicite la cancelación del PMI cuando el saldo de su hipoteca alcance el 80%
Lo mejor es que: Has acumulado un 20% de patrimonio neto en tu casa.
Cuando alcance el 80% de la LTV, tendrá una inversión importante en su vivienda y supondrá un menor riesgo para el prestamista. Como resultado, puede solicitar la cancelación del PMI. Deberá solicitarlo por escrito a la entidad gestora.
Consejo: Revisa el extracto de tu hipoteca para saber lo cerca que estás de tener el 80% de LTV.
3. Pague su préstamo
Mejor si: Tiene menos del 20% de capital social, pero dispone de suficiente efectivo para compensar la diferencia.
Si tienes los recursos, puedes hacer un pago único del capital para llegar al 20% de capital y solicitar la cancelación del PMI a partir de ahí.
Revisa el extracto de tu hipoteca o ponte en contacto con tu prestamista para saber cuánto tienes que pagar para que tu hipoteca alcance el 80% de la LTV. Si no puede pagar esa cantidad de una sola vez, divídala en una serie de pagos manejables de sólo capital.
Consejo: El cupón de pago o la página de la cuenta en línea deben tener un lugar donde usted puede designar los pagos adicionales de capital para ser asignado de esa manera, pero póngase en contacto con su prestamista para la orientación si no está seguro.
Compruébelo: Cómo reducir el pago mensual de su hipoteca: Guía
4. Obtener una nueva tasación
Lo mejor es que: Si cree que el valor de su vivienda se ha revalorizado desde que la compró.
Si el valor de su vivienda ha aumentado, ya sea por las condiciones del mercado o por las mejoras que haya realizado, es posible que tenga una relación préstamo-valor del 80% (o menos) aunque su saldo principal sea inferior al 20% del precio de compra.
La única forma de saberlo con seguridad es obtener una tasación de la vivienda. Si la valoración es lo suficientemente alta, el prestamista podría estar dispuesto a cancelar su PMI.
Esto es lo que tiene que hacer:
Consejo: Algunos prestamistas exigen que pagues tu préstamo durante al menos dos años antes de solicitar la cancelación del PMI en función del valor de la vivienda.
Además, el prestamista puede exigir una relación préstamo-valor del 75% en lugar del típico 80%, y querrá ver que tienes un buen historial de pagos.
5. Refinanciar su préstamo hipotecario
Mejor si: Puede refinanciar a un tipo de interés más bajo con una relación LTV de al menos el 80%.
Por último, si puede reducir su LTV a menos del 80%, una refinanciación de la hipoteca puede ayudarle a deshacerse del PMI. De hecho, dependiendo de la situación de su préstamo FHA, la refinanciación podría ser su única opción para deshacerse del PMI en un préstamo FHA.
Por supuesto, es probable que tenga que pagar los costes de cierre de su refinanciación, por lo que es importante hacer números y consultar con su representante hipotecario antes de tomar una decisión.
Si la tasación del prestamista de la refinanciación muestra que el valor de su vivienda se ha revalorizado hasta el punto de que su LTV es ahora inferior al 80%, no tendrá que pagar el PMI. De lo contrario, tendrá que hacer un pago único de su préstamo actual para que su patrimonio neto alcance al menos el 20% antes de la refinanciación.
Al final, la refinanciación para salir del PMI requiere mucho dinero, pero puede merecer la pena si puedes ahorrar lo suficiente en intereses.
Por ejemplo: Digamos que usted compró una casa por $250,000 en 2015 con un préstamo fijo a 30 años al 5.125%. Si obtienes un tipo de refinanciación fijo a 30 años del 2.969%, podría ahorrar aproximadamente 555 dólares cada mes en su pago y más de 87.000 dólares en intereses.
Del mismo modo, una tasa de refinanciación fija a 15 años favorable puede ahorrarle aún más en intereses, aunque signifique tener que hacer un pago mensual más alto.
Más información: Cuándo refinanciar una hipoteca
Reduzca sus gastos mensuales
Aunque el pago del PMI puede permitirle comprar una casa con un pago inicial más bajo, también le cuesta dinero. Cuanto antes pueda deshacerse del PMI, mejor será su situación.
Para reducir aún más los costes, asegúrate de comparar los tipos de refinanciación. Cdtineo le permite comparar fácilmente las tasas reales y precalificadas de todos nuestros prestamistas asociados en la siguiente tabla.
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Miranda Marquit ha colaborado en la redacción de este artículo.