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Un préstamo hipotecario es un gran compromiso, ya que el prestamista asume el riesgo de concederle un préstamo. Por ello, es habitual que exista un proceso de suscripción de la hipoteca para verificar sus ingresos y activos. Este proceso puede influir, en última instancia, en que la compra de su vivienda se lleve a cabo.
Esto es lo que debe saber sobre el proceso de suscripción de un préstamo hipotecario:
- Qué es la suscripción de una hipoteca?
- Qué esperar durante el proceso de suscripción
- Cuánto tiempo tarda la suscripción?
- Pasos del proceso de suscripción
- Consejos para la fase de suscripción
Qué es la suscripción de hipotecas?
El proceso de suscripción es básicamente una forma de que el prestamista verifique tu situación financiera y evalúe si eres un riesgo aceptable como prestatario. A menudo, el proceso de suscripción de la hipoteca se lleva a cabo después de haber sido preaprobado para el préstamo hipotecario.
Mientras su casa está bajo contrato, los suscriptores revisarán toda su información y documentación y decidirán si siguen adelante con la transacción.
Algunos de los elementos que se tienen en cuenta durante el proceso de suscripción del préstamo hipotecario son
- Crédito
- Pago inicial
- Tasación
- Ingresos
- Relación deuda-ingresos (DTI)
- Activos
Estos elementos también pueden influir en las tasas de los préstamos hipotecarios que obtenga.
Qué esperar durante el proceso de suscripción
Los suscriptores examinan toda su situación financiera para determinar si tiene sentido concederle un préstamo tan grande. Ya sea que obtenga un préstamo fijo a 30 años o uno a 15 años, tendrá que pasar por el proceso de suscripción de la hipoteca.
No todos los prestamistas tienen el mismo proceso, pero muchos de ellos reciben orientación de Fannie Mae y Freddie Mac, lo que les permite vender sus préstamos a estas entidades para su administración.
Crédito
El proceso de suscripción incluye una revisión de su crédito, especialmente de su puntuación crediticia, para ver si cumple con unos mínimos específicos. Por ejemplo, Fannie Mae requiere una puntuación de crédito de al menos 620, utilizando modelos de puntuación aprobados.
Un suscriptor también revisará su informe de crédito en busca de banderas rojas y otros problemas. En la revisión del crédito se incluye el DTI, con el requisito de que el DTI no sea superior al 43%.
Consejo: Algunos prestamistas trabajarán contigo si tienes una puntuación de crédito más baja o un DTI más alto, pero estas hipotecas con mal crédito suelen tener tipos de interés más altos, y los prestamistas no podrán venderlas a Fannie Mae o Freddie Mac. También puede buscar un préstamo de la FHA u otros programas gubernamentales si no reúne los requisitos para una hipoteca convencional.
Aprenda más:
- Cómo influye su puntuación de crédito en los tipos de interés hipotecarios
- Carta de explicación para una hipoteca: Plantilla y cómo redactar una
Pago inicial
No basta con decir que tiene un determinado pago inicial. El proceso de suscripción incluye la revisión de la procedencia del dinero del pago inicial. Un suscriptor examinará sus extractos bancarios y sus activos, e incluso podría verificar el depósito con su entidad.
Además, el pago inicial no puede ser un préstamo, y si obtienes una parte del pago inicial de otra persona, ésta debe confirmar que el dinero es un verdadero regalo.
Tasación
Un suscriptor también es responsable de gestionar el proceso de tasación con un profesional independiente. La tasación de la vivienda debe incluir el valor de mercado de la misma y existen requisitos específicos que deben cumplirse para cumplir con las directrices de Fannie Mae y Freddie Mac.
Al final, si la casa se valora por menos del precio de venta, el acuerdo podría no llevarse a cabo, a menos que el vendedor baje el precio o el comprador aporte más dinero para compensar la diferencia.
Ingresos
Para determinar si tiene ingresos suficientes para pagar la hipoteca, el proceso de suscripción requiere la verificación de los ingresos. Fannie Mae tiene directrices de suscripción que explican cómo verificar los ingresos del empleo con talones de pago, así como la forma de evaluar las comisiones, el trabajo por cuenta propia, e incluso el empleo secundario. Un suscriptor puede incluso revisar sus declaraciones de impuestos y examinar diferentes tablas para determinar la verdadera situación de sus ingresos.
Descubra: ¿Qué son los préstamos sin papeleo?? Cómo obtener una hipoteca sin verificación de ingresos
Activos
No basta con verificar sus ingresos en el proceso de suscripción del préstamo hipotecario. También hay una evaluación de los activos diseñada para averiguar si puedes permitirte el pago inicial, o si tienes una reserva adecuada para hacer los pagos.
Los suscriptores examinan sus cuentas bancarias, cuentas de inversión y de jubilación, propiedades inmobiliarias y cualquier otra cosa que pueda tener un valor significativo. Los suscriptores también examinan sus préstamos y otros pasivos y cómo afectan a su situación general.
Con toda esta información en la mano, un prestamista emite una de estas decisiones:
- Aprobación: El préstamo se aprueba finalmente y los fondos se desembolsan en el momento del cierre y se entregan al vendedor.
- Denegación: Hay alguna razón por la que un prestamista hipotecario decide no conceder el préstamo después de todo. El prestamista tiene que proporcionarle el motivo de la denegación. Es posible que pueda arreglar el problema y obtener una aprobación más adelante. Por ejemplo, si su DTI es demasiado alto, es posible que pueda reducir el préstamo y recibir la aprobación.
- Suspensión: Si no hay suficiente información para tomar una decisión, el prestamista puede suspender su solicitud hasta que aporte la documentación necesaria. Por lo general, el prestamista le indicará cómo proceder para que pueda obtener la información correcta y reactivar su solicitud de préstamo.
Cuánto tiempo dura la suscripción?
El proceso de suscripción suele durar entre tres y seis semanas. En muchos casos, la fecha de cierre del préstamo y de la compra de la vivienda se fijará en función del tiempo que el prestamista espere que dure el proceso de suscripción de la hipoteca.
Pasos del proceso de suscripción
Cuando se avanza en la obtención de una hipoteca, estos son los pasos del proceso de suscripción que se puede esperar y el tiempo que suele durar cada uno de ellos.
1. Obtenga la precalificación
Cuánto tiempo se tarda: De uno a tres días
Antes de pensar en comprar una casa, hable con algunos prestamistas sobre lo que podría pedir prestado. Puede averiguar cuánto puede pagar por su vivienda y hacerse una idea de los tipos de interés. Un prestamista suele proporcionar información sobre la precalificación en menos de un día utilizando los datos básicos de ingresos y crédito. Sin embargo, a veces se puede tardar hasta dos o tres días en obtener la precalificación.
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2. Valoración de la vivienda
Cuánto tiempo tarda: De dos días a una semana
La tasación de la vivienda es una parte importante del proceso de suscripción y suele ser una condición del acuerdo de compra. La inspección física de la casa suele durar menos de tres horas, pero puede tardar de un par de días a una semana antes de que se envíe la tasación a su prestamista.
3. Verificación de ingresos y activos
Cuánto tiempo se tarda: Tres semanas o más
Durante el proceso de aseguramiento, normalmente mientras se realiza la tasación de la vivienda, se verificarán sus ingresos y activos. Esto puede llevar tres semanas o más, dependiendo de cómo responda a las preguntas y de la complejidad de su situación.
Por ejemplo: Si tienes ingresos por cuenta propia y tienes que pasar por una auditoría de ingresos, este paso puede tardar entre tres y cuatro semanas.
4. Solicitar y esperar una decisión
Cuánto tiempo se tarda: Uno o dos días para solicitarlo; hasta 60 días para la decisión
También tendrá que solicitar oficialmente el préstamo hipotecario y esperar una decisión. Reunir todo y presentar la solicitud puede llevar uno o dos días, ya que se trata de solicitudes complicadas. La decisión puede tardar, incluso hasta 60 días, dependiendo de otros factores.
Leer más: 5 tipos de préstamos hipotecarios: Cuál es el más adecuado para usted?
5. Claros imprevistos
Cuánto tiempo se tarda: De una a dos semanas
Si hay contingencias en el acuerdo de compra, como la aprobación del préstamo o una inspección de la vivienda, todas ellas deben quedar resueltas antes del cierre. Dependiendo de los plazos, puede tardar de una a dos semanas (o más) en liquidar las contingencias.
6. Cierre de la vivienda
El tiempo que tarda: 45 días
Siempre que todo esté en orden, puede esperar cerrar la compra de la vivienda en un plazo de dos meses a partir de la fecha del contrato de compraventa. El tiempo medio que se tardó en cerrar la compra de una vivienda en agosto de 2020 fue de 45 días, según un informe de la empresa de tecnología hipotecaria Ellie Mae.
El cierre real sólo tarda un par de horas si todo el papeleo está en orden y se puede verificar la custodia.
Consejos para la fase de suscripción
Al pasar por el proceso de suscripción de la hipoteca, puede asegurarse de que las cosas sucedan de la manera más rápida y fluida posible:
- No solicitar otras líneas de crédito: Las consultas de crédito adicionales pueden afectar a su puntuación, y la adición de nuevas líneas de crédito puede cambiar su DTI. Conseguir nuevos créditos y préstamos en medio del proceso de suscripción puede dar lugar a una denegación.
- Respuesta rápida a las preguntas: Si el prestamista tiene preguntas, contéstalas rápidamente. Cualquier retraso en su respuesta podría retrasar las fechas de cierre.
- Aportar toda la documentación: Entregue al prestamista todos los documentos que le pida, ya sean extractos bancarios, declaraciones de impuestos o cartas de terceros en las que se afirme la donación de un pago inicial. Sin la documentación, su cierre podría retrasarse o su solicitud ser denegada.
- Ser sincero sobre las finanzas: No trate de ocultar sus problemas financieros. Seremos sinceros. El proceso de suscripción descubrirá problemas, y tendrá menos problemas si es honesto al principio para que el prestamista pueda trabajar con usted.
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