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Para los aspirantes a compradores de vivienda con deudas de préstamos estudiantiles, las hipotecas respaldadas por la FHA pueden ser un atajo bienvenido para alcanzar el sueño de ser propietario de una vivienda.
Eso’es porque los prestamistas de la FHA no requieren que ahorres para hacer un gran pago inicial. Los préstamos de la FHA están disponibles para los prestatarios que dan una cuota inicial de tan sólo el 3.5 por ciento del precio de compra de una vivienda, en comparación con el 20 por ciento que necesitaría para obtener una hipoteca convencional sin seguro hipotecario privado.
Ahora hay buenas noticias para los prestatarios de préstamos estudiantiles que buscan convertirse en propietarios de vivienda. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) ha dado marcha atrás en las normas introducidas el año pasado que dificultaban que muchos prestatarios con préstamos estudiantiles aplazados pudieran optar a una hipoteca respaldada por la FHA.
Consejo: Consiga una hipoteca refinanciando los préstamos estudiantiles
Una forma de calificar para una hipoteca es reducir el DTI asociado con el pago promedio de su préstamo estudiantil. Puede hacerlo ampliando el plazo de su préstamo, ya sea inscribiéndose en un programa gubernamental o refinanciando con un prestamista privado.
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Solía ser que si usted tenía una deuda de préstamo estudiantil diferida, los prestamistas de la FHA no tenían que tenerla en cuenta al calcular su relación deuda-ingresos (DTI). En el otoño de 2015, el HUD decidió que si los préstamos estudiantiles de un aspirante a comprador de vivienda estaban en aplazamiento, los prestamistas de la FHA todavía tendrían que calcular el DTI como si estuvieran haciendo pagos mensuales de esa deuda igual al 2 por ciento del saldo pendiente.
En otras palabras, si usted tiene 25.000 dólares en préstamos estudiantiles diferidos, un prestamista de la FHA tendría que asumir que usted estaba pagando 500 dólares al mes para retirar esa deuda a la hora de calcular su DTI — incluso si no estuviera pagando nada.
En la mayoría de los casos, las hipotecas respaldadas por la FHA están prohibidas para los prestatarios con un DTI superior al 43 por ciento. Añadir 500 dólares al mes al lado de la deuda de la ecuación — más o menos el equivalente al pago medio de un coche nuevo — sería suficiente para descalificar a muchos prestatarios para una hipoteca (para más información sobre el impacto que la deuda de los préstamos estudiantiles puede tener en su relación deuda-ingresos, ver “Cómo la deuda de los préstamos estudiantiles puede hacerte empezar con mal pie.”)
Aprenda más: Cómo comprar una casa con una deuda de préstamo estudiantil
Nuevas normas de la FHA para los préstamos estudiantiles
En reconocimiento del hecho de que el cambio de la regla de 2015 sobre la deuda de préstamos estudiantiles diferidos estaba causando problemas para los prestatarios jóvenes, HUD ha revisado la fórmula, la reducción de la cuota mensual asumida en los préstamos estudiantiles diferidos por la mitad.
Si tienes préstamos estudiantiles en aplazamiento, la nueva norma permite a los prestamistas de la FHA asumir que estás pagando el 1% del saldo cada mes a efectos de calcular el DTI. Por lo tanto, si tiene 25.000 dólares en préstamos estudiantiles aplazados, un prestamista de la FHA añadirá 250 dólares a sus obligaciones de deuda mensuales asumidas, en lugar de 500 dólares según la antigua norma.
Para muchos prestatarios, el cambio será suficiente para que pasen de la categoría “Su solicitud de hipoteca ha sido denegada” a la de “Enhorabuena, aquí tiene las llaves de su nueva casa.”
Independientemente del estado de pago de sus préstamos estudiantiles, las nuevas normas exigen que los prestamistas de la FHA calculen su pago mensual utilizando:
1. El mayor de:
- 1 por ciento del saldo pendiente del préstamo; o
- El pago mensual reportado en su informe de crédito; o
2. El pago real documentado, si ese pago va a pagar completamente el préstamo durante su plazo
(Para toda la letra pequeña de las nuevas reglas, vea la carta del HUD’s del 13 de abril de 2016 a los prestamistas de la FHA).
El cambio de la regla podría hacer más difícil para calificar para los prestatarios que están pagando la deuda de cinco cifras de préstamos estudiantiles en un plan de pago extendido o impulsado por los ingresos para calificar para una hipoteca de la FHA. Esto se debe a que el pago mensual de estos planes puede ser inferior al 1% del saldo pendiente del préstamo.
Un prestatario que pague 40.000 dólares de deuda de préstamo estudiantil en un programa de reembolso ampliado de 25 años tendría un pago mensual de unos 218 dólares al mes. Pero bajo la nueva regla, los prestamistas de la FHA tendrá que asumir su obligación mensual es de $ 400 al mes.
Para obtener más información sobre cómo cumplir los requisitos para obtener una hipoteca si se está inscrito en un plan de reembolso basado en los ingresos, consulte, “Cómo los programas de reembolso de préstamos estudiantiles del gobierno pueden poner en aprietos a los compradores de viviendas.”
Vigile su relación deuda-ingresos
Si es o no prudente para alguien que lleva la deuda de préstamos estudiantiles de cinco cifras para asumir las obligaciones adicionales depende del prestatario.
Un análisis de los datos de los usuarios de Cdtineo reveló que un pago hipotecario mensual de 1.344 dólares podría sumar un 9.5 puntos porcentuales al DTI de un prestatario con un título de grado en medicina, frente al 40.3 por ciento para un prestatario con una licenciatura en psicología.
La Fundación Nacional para el Asesoramiento Crediticio aconseja a los consumidores que traten de alcanzar un DTI del 36% o inferior, y que «lo más bajo siempre es mejor».”
Tenga en cuenta que los préstamos de la FHA conllevan primas de seguro. Pagará una «prima de seguro hipotecario inicial» igual al 1.75 por ciento del importe base de su hipoteca, y 0.80 a 1.05 por ciento anual en primas de seguro hasta que pague o refinancie su préstamo. Aunque las primas no son una gran carga porque se incorporan a los pagos mensuales de la hipoteca, es un dinero que sale de su bolsillo y que no pagaría si pusiera un 20% de entrada.
Los préstamos garantizados por Fannie Mae y Freddie Mac tendrán el mismo problema. Si haces un pago inicial inferior al 20%, Fannie y Freddie suelen exigir un seguro hipotecario privado. Aunque el HUD redujo las primas anuales de la FHA el año pasado, los prestatarios con buen crédito pueden encontrar que el seguro hipotecario privado es más barato.
Aunque muchos están cargados de deudas de préstamos estudiantiles, los millennials no dejan que eso les impida comprar casas. Muchos estados tienen programas especiales que pueden ayudarle a realizar su sueño de ser propietario de una vivienda — algunos están dirigidos específicamente a los prestatarios de préstamos estudiantiles (para más información sobre cómo encontrar programas en su área, vea “Estos estados ayudan a los prestatarios de préstamos estudiantiles a convertirse en propietarios de viviendas“).
Calificar para una hipoteca mediante la refinanciación de la deuda de préstamos estudiantiles
Una forma de reducir el DTI asociado con el pago promedio de tu préstamo estudiantil es extender el plazo de tu préstamo, ya sea inscribiéndote en un programa del gobierno o refinanciando con un prestamista privado.
Los préstamos estudiantiles federales pueden acogerse a planes de reembolso basados en los ingresos que pueden alargar los plazos de los préstamos hasta 20 ó 25 años. Si no reduces tu tipo de interés, alargar el plazo de tu préstamo también puede aumentar el interés total que pagarás durante la vida de tus préstamos.
Muchos prestatarios pueden calificar para bajar la tasa de sus préstamos estudiantiles es mediante la refinanciación con un prestamista privado. Los prestamistas compiten para refinanciar los préstamos estudiantiles a través de la plataforma Cdtineo. Los prestatarios con buen crédito y que elijan préstamos con plazos de amortización más cortos obtendrán las mejores ofertas.
Los prestatarios que han utilizado Cdtineo para refinanciar en un préstamo con un plazo más largo de reembolso del préstamo han asegurado reducciones de la tasa en promedio de 1.36 puntos porcentuales, y redujeron sus pagos de préstamos estudiantiles en 209 dólares al mes. Si puede precalificar para un préstamo hipotecario de 300.000 dólares y recortar 209 dólares del pago mensual de su préstamo estudiantil, aumentará su límite de préstamo hipotecario a unos 340.000 dólares.
Tenga en cuenta que si refinancia la deuda del préstamo estudiantil federal con un prestamista privado, perderá algunos beneficios del prestatario como la condonación del préstamo y el acceso a los programas de reembolso basados en los ingresos. Investiga.