Cómo puede afectar su relación deuda-ingresos a su hipoteca

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Son muchos los factores que los prestamistas evalúan a la hora de considerar la posibilidad de conceder una hipoteca. Uno de los aspectos más importantes es la relación entre la deuda y los ingresos, que indica qué porcentaje de tus ingresos ocupa tu deuda mensual.

Calcular su DTI es bastante fácil y es una buena manera de calibrar para qué préstamos hipotecarios podría ser elegible al comprar o refinanciar una casa.

Esto es lo que debes saber sobre el ratio DTI de la hipoteca:

  • ¿Qué es la relación entre la deuda y los ingresos??
  • ¿Qué ratio DTI necesitas para una hipoteca??
  • Consejos para mejorar la relación entre la deuda y los ingresos
  • Próximos pasos para encontrar la hipoteca adecuada

Qué es el ratio deuda-ingresos?

La relación entre la deuda y los ingresos (DTI) se expresa en forma de porcentaje y muestra la parte de sus ingresos mensuales totales que se destina a los pagos de la deuda cada mes. Esto incluye el pago de su casa, tarjetas de crédito, otros préstamos, y más. Se calcula así:

(Deuda mensual total) / (Ingreso mensual bruto) x 100 = DTI

Técnicamente, hay dos tipos de coeficientes DTI que los prestamistas tienen en cuenta al considerar una solicitud de hipoteca:

  • DTI frontal: Esto incluye sólo sus deudas relacionadas con la vivienda (lo que se espera de su nuevo pago de la hipoteca, impuestos, seguros, etc. sería) en comparación con sus ingresos mensuales.
  • DTI en el extremo posterior: Los prestamistas lo utilizan más porque tienen en cuenta todas sus deudas.

Por ejemplo, si la hipoteca que solicitas cuesta 1.200 $ al mes, y también tienes que pagar 500 $ de un préstamo estudiantil y unos ingresos mensuales de 6.000 $, tu DTI inicial sería del 20% (1.200 / 6.000 x 100).

Por otro lado, tu DTI final sería del 28.3% (1,700 / 6000 x 100). Por lo general, el DTI posterior es la consideración más importante para un prestamista, ya que refleja con mayor precisión la comodidad con la que puedes pagar tu nueva hipoteca cada mes.

Averígualo: Cómo encontrar el mejor prestamista hipotecario

¿Qué ratio DTI necesita para una hipoteca??

Los requisitos de DTI varían según el tipo de préstamo, por lo que el umbral al que deberás ajustarte dependerá del tipo de hipoteca que elijas. A continuación te mostramos los requisitos mínimos generales de la relación deuda-ingreso según el tipo de préstamo:

Tipo de préstamo Relación deuda-ingresos (DTI) Relación deuda-ingresos (DTI)
FHA Entre el 31% y el 33% 43% a 45%
USDA 29% 41%
VA NO HAY 41%
Convencional 36% 45%

Préstamos FHA

Los préstamos de la FHA tienden a tener requisitos de calificación menos estrictos que otros tipos de préstamos. En estas hipotecas, puedes tener un DTI final de hasta el 43% y seguir cumpliendo los requisitos, o incluso más si existen factores compensatorios. Si está solicitando una hipoteca FHA para casas energéticamente eficientes (EEH), el DTI máximo llega al 45%.

Tu DTI inicial debe ser del 31% o menos (33% para los préstamos EEH) sin factores de compensación. Según la Oficina de Protección Financiera del Consumidor, la mediana del DTI de los prestatarios de la FHA es del 44%.

Préstamos USDA

En los préstamos del USDA, también llamados a veces préstamos para viviendas rurales, los requisitos de DTI son del 29% en la parte delantera y del 41% en la parte trasera. El CFPB muestra que el 36% es la mediana DTI para los prestatarios del USDA.

Préstamos VA

El VA técnicamente establece un DTI máximo o 41%, pero debido a que los miembros militares a menudo reciben una gran cantidad de ingresos libres de impuestos que no se calculan en estas proporciones, los prestamistas son libres de ir más allá del umbral del 41% sin límites. De hecho, de acuerdo con el CFPB, la mediana DTI para los prestatarios VA es del 42%.

Préstamos convencionales

En los préstamos convencionales, el DTI máximo de la parte posterior es del 50%. Hay restricciones más estrictas para el DTI en las «suscripciones manuales», incluido un tope del 36% al 45% en el DTI posterior, dependiendo de su puntuación de crédito y de la cantidad de efectivo que tenga para reservas. El CFPB muestra que el DTI medio de los prestatarios convencionales es del 37%.

Consejos para mejorar la relación entre deudas e ingresos

Si su DTI actual no le permite acceder a una hipoteca, hay medidas que puede tomar para mejorar su ratio:

  • Pagar o saldar su deuda: Cuanto más bajos sean los pagos mensuales de tus deudas, más bajo será tu DTI, lo que mejorará tus posibilidades de calificar para un préstamo.
  • Aumente sus ingresos: Aumentar sus ingresos aunque sea un poco cada mes también puede ayudar a reducir su DTI. Considere la posibilidad de aceptar un trabajo secundario o de pedir un aumento de sueldo para aumentar un poco su remuneración.
  • Añade un coprestatario: También puede ayudar que otra persona, como un familiar, cónyuge, pareja u otro amigo de confianza, solicite el préstamo con usted. En lugar de fijarse en un solo ingreso, el prestamista podría tener en cuenta los dos salarios. Esto podría reducir su DTI y aumentar sus posibilidades de obtener una financiación.
  • Mejorar su DTI también puede permitirle obtener mejores condiciones y tipos de interés, por lo que, incluso si su DTI está por debajo del umbral máximo, podría considerar la posibilidad de trabajar en su ratio antes de solicitar su préstamo. Si es tu primera vivienda la que vas a comprar, también puedes ahorrar con estos programas para compradores de vivienda por primera vez.

    Próximos pasos para encontrar la hipoteca adecuada

    Sea cual sea tu DTI, es importante que busques tu préstamo hipotecario. Los términos, las tasas y los requisitos de elegibilidad pueden variar de un prestamista a otro, por lo que es fundamental considerar una variedad de prestamistas si desea encontrar el préstamo adecuado para su situación.

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