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Si su propiedad de inversión está hipotecada, podría ser el momento de considerar una refinanciación. La refinanciación puede disminuir el tipo de interés, reducir los costes mensuales y mejorar sus resultados como inversor. Sin embargo, los tipos de interés también pueden ser más altos, por lo que conviene comparar las opciones antes de seguir adelante.
Esto es lo que debe saber sobre la refinanciación de una inversión inmobiliaria:
- Ventajas de refinanciar una propiedad de inversión
- Cómo refinanciar una propiedad de inversión: Paso a paso
- Qué buscan los prestamistas al refinanciar
- Cómo reunir los requisitos para refinanciar una propiedad de inversión
- Cómo comparar los tipos de interés de las hipotecas de inversión y de alquiler
- Preguntas frecuentes sobre la refinanciación de propiedades de inversión y alquiler
Ventajas de refinanciar una propiedad de inversión
Estas son algunas de las razones más comunes por las que puede querer refinanciar su hipoteca, y por qué podrían beneficiar a su situación.
Reducir su tipo de interés
Si los tipos de interés del mercado son más bajos que el tipo de interés inicial para el que se calificó el préstamo, la refinanciación puede ayudarle a reducir el tipo de interés. Eso significa un pago mensual más bajo, un mayor margen entre el alquiler de su inquilino y su hipoteca, y más flujo de caja.
Reducir la cuota mensual
La refinanciación de una hipoteca a más largo plazo puede ser otra forma de reducir el pago mensual. Si sólo le quedan 15 años de préstamo, por ejemplo, y luego refinancia un nuevo préstamo a 30 años, el saldo se reparte en muchos más años y meses, lo que reduce el pago. Sin embargo, tenga en cuenta que un plazo más largo significa que puede pagar más intereses durante la vida del préstamo.
Pagar su hipoteca más rápidamente
También puede refinanciar a un plazo de préstamo más corto, lo que le permitiría pagar su hipoteca antes y con menos intereses pagados a lo largo del tiempo.
Atención: Acortar el plazo del préstamo supondrá un pago mensual más elevado.
Cambiar el tipo de préstamo que tiene
En algunos casos, es posible que desee refinanciar para cambiar el tipo de préstamo. Por ejemplo, si tiene una hipoteca con tipo de interés variable, es posible que desee refinanciar un préstamo con tipo de interés fijo para evitar que el tipo de interés fluctúe. También puede refinanciar a una hipoteca ARM desde un préstamo de tipo fijo para ahorrar en costes mensuales. Los tipos de interés ARM suelen ser más bajos al principio del préstamo.
Aproveche su patrimonio neto
Si ha acumulado una buena cantidad de capital en su casa, entonces podría calificar para una refinanciación en efectivo. Esto le permite obtener un préstamo mayor que su saldo actual y quedarse con la diferencia en efectivo. Puedes utilizar esos fondos de muchas maneras, como para tu negocio o de otra forma.
Más información: Refinanciación en efectivo de una propiedad de inversión: Cómo funciona
Permitir el aumento de los ingresos por alquiler
Si su refinanciación le permite reducir su pago mensual o sacar provecho de su capital, puede utilizar ese dinero liberado para realizar el tipo de inversiones que aumentan los ingresos que genera su propiedad. Puede actualizar la propiedad, reparar elementos que necesiten ser arreglados o añadir servicios que justifiquen un alquiler más elevado.
Descubra: Cómo refinanciar propiedades de alquiler e inversión
Pagar otras propiedades de inversión
También puede utilizar el efectivo adicional que crea su refinanciación para financiar otras propiedades de inversión. Utilizar los fondos de su refinanciación en efectivo como pago inicial de una nueva propiedad o para cubrir los costes de cierre de su próximo préstamo. Incluso puede utilizarlos para pagar los costes de rehabilitación de una inversión de «arreglar y vender».
Cubrir otros gastos
El dinero que liberes a través de la refinanciación también puede destinarse a otros gastos personales, como vacaciones, matrículas universitarias, facturas médicas o a tu jubilación. También puede utilizarlo para pagar las tarjetas de crédito u otras deudas.
Leer más: Refinanciación en efectivo frente a. Préstamo con garantía hipotecaria
Cómo refinanciar una propiedad de inversión: Paso a paso
La refinanciación de una propiedad de inversión funciona de forma muy parecida a la solicitud del préstamo hipotecario inicial. Tendrá que buscar un prestamista, rellenar una solicitud, pasar por el proceso de aseguramiento y cerrar el préstamo.
A continuación le explicamos cómo refinanciar su propiedad de inversión, paso a paso:
Paso 1: Buscar un prestamista
Cada prestamista tiene diferentes tipos de refinanciación hipotecaria y comisiones, por lo que es importante comparar varias opciones antes de decidir con quién ir (Cdtineo puede ayudar aquí).
Recuerda: No es necesario que utilice el mismo prestamista que utilizó para el préstamo original.
Paso 2: Reunir los documentos financieros
Necesitará una buena cantidad de documentación para refinanciar su propiedad de inversión. Esencialmente, necesitará todo lo relacionado con sus ingresos, activos y patrimonio personal.
Esta es una lista de ejemplo, aunque los requisitos exactos dependerán de su prestamista:
- Sus dos últimas declaraciones de impuestos personales
- Sus dos últimas declaraciones de la renta
- Dos talones de pago recientes
- Cualquier W-2 o 1099
- Prueba de cualquier ingreso adicional (discapacidad, seguridad social, pensión, etc.).)
- Prueba de los ingresos de su propiedad en alquiler
- Los dos últimos meses de extractos bancarios
- Los dos últimos meses de cualquier cuenta de activos (IRAs, 401Ks, acciones, bonos, etc.)
- Prueba de su seguro de hogar
Paso 3: Presente su solicitud
Necesitarás los documentos anteriores al rellenar la solicitud del prestamista que hayas elegido. Lo utilizarán para evaluar su riesgo como prestatario, determinar si reúne los requisitos para el préstamo y fijar su tipo de interés. Una vez que hayas presentado la solicitud, te pedirán un informe de crédito.
Paso 4: Bloquear el tipo de interés
Una vez procesada la solicitud, querrás bloquear el tipo de interés para asegurarte de que no pueda subir antes de cerrar el préstamo. Los periodos de bloqueo de los prestamistas varían, pero normalmente te protegen durante unos 30 a 60 días. Es posible que tenga que pagar una comisión si desea un periodo de bloqueo más largo.
Paso 5: Trabaje con su prestamista en la suscripción
A medida que su prestamista trabaja para suscribir su préstamo, puede solicitar otros datos o documentos a lo largo del proceso. Es importante que responda a estas preguntas rápidamente y que presente la documentación necesaria lo antes posible. Cuanto más tarde en responder, más podría retrasar el cierre de su préstamo.
Paso 6: Cierre de su préstamo
Por último, su prestamista le asignará una fecha de cierre. Aquí es cuando firmará los documentos, pagará los gastos de cierre y finalizará el préstamo. En muchos casos, las refinanciaciones se pueden hacer en su propiedad, con sólo un notario en la mesa de la cocina.
Tenga en cuenta: Tienes tres días para cambiar de opinión sobre la refinanciación (lo que se llama derecho de rescisión). Si no utiliza esto correctamente, su préstamo se financiará después de ese período de tres días, y su refinanciación estará completa.
Qué buscan los prestamistas al refinanciar
Los prestamistas suelen ser más estrictos cuando se trata de financiar propiedades de inversión y segundas hipotecas. Esto se debe a que el riesgo de impago es mayor. Por lo general, es más probable que un propietario aguante con su vivienda personal que con una propiedad de inversión en tiempos difíciles.
Por ello, los prestamistas le exigen que tenga una buena puntuación de crédito, una relación deuda-ingresos baja y estable, un pago inicial mayor (o más capital en la vivienda) y más reservas de efectivo para poder optar a una refinanciación de la propiedad de inversión.
Cómo reunir los requisitos para la refinanciación de una propiedad de inversión
Usted y su propiedad deberán cumplir ciertos requisitos para poder optar a una refinanciación. Estos requisitos varían según el prestamista y el programa de préstamo, pero el siguiente cuadro ofrece una buena visión de alto nivel sobre el tipo de normas que puede esperar:
Puntuación de crédito | 640 a 720 |
Relación deuda-ingresos | 45% (incluida la nueva cuota hipotecaria prevista) |
Relación préstamo-valor | Del 70% al 85% |
Patrimonio reservado | Del 15% al 30% |
Reservas de efectivo | De 6 a 12 meses |
Propiedad |
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Cómo comparar los tipos de interés de las hipotecas de inversión y de alquiler
Los tipos y las comisiones suelen ser más elevados en los préstamos para propiedades de inversión que en las hipotecas tradicionales, por lo que es especialmente importante que compare sus opciones. Deberás considerar al menos un puñado de prestamistas hipotecarios, asegurándote de comparar los tipos de interés, las TAE, los costes de cierre y otras comisiones cuando lo hagas.
A la hora de comparar sus opciones, querrá fijarse en estas partidas:
- Tipos de interés: Un tipo de interés más bajo suele significar un pago mensual más bajo, pero asegúrate de que estás comparando manzanas con manzanas. No puede comparar los tipos de refinanciación fijos a 30 años de un prestamista con los tipos de refinanciación fijos a 15 años de otro. Asegúrate de que estás mirando las mismas cifras.
- TAE: La TAE es el coste anual del préstamo, incluyendo el tipo de interés y las comisiones. Es un buen barómetro para comparar a los prestamistas, especialmente a los que están muy cerca de los tipos de interés.
- Bloqueo de tipos: Los refinanciamientos han tardado un poco más en procesarse estos días debido a la gran demanda, así que si un prestamista le da un bloqueo de tasa más largo (y sus tasas y tarifas son comparables), podría ser la mejor opción.
- Costes de cierre: Las comisiones que te cobrarán al cierre serán muy diferentes de un prestamista a otro. Echa un vistazo al total de dinero que necesitarás llevar al cierre en cada uno de ellos y comprueba cuál es el más bajo. También deberías comprobar si alguno de los prestamistas ha incluido los costes de cierre en el préstamo en sus presupuestos. Aunque esto reduce los costes iniciales, también implica un mayor saldo del préstamo, una mayor cuota mensual y un mayor pago de intereses a largo plazo.
Cdtineo puede ayudarle a comparar sus opciones más fácilmente. Con un solo formulario, puede recibir presupuestos detallados de varios prestamistas a la vez. También puede obtener la preaprobación de cada prestamista, lo que le permitirá avanzar rápidamente una vez que haya tomado su decisión.
Preguntas frecuentes sobre la refinanciación de propiedades de inversión y de alquiler
La refinanciación de su préstamo para propiedades de inversión puede ser un proceso complicado, y es posible que tenga algunas preguntas en el camino. A continuación le presentamos algunas de las más comunes:
¿Por qué los tipos de interés son más altos en las propiedades de inversión y de alquiler??
La razón principal es que las propiedades de inversión son más arriesgadas para los prestamistas.
No sólo es más probable que incumplas el préstamo que alguien que vive allí, sino que tus ingresos también dependen de la propiedad. Por lo tanto, si el mercado se deteriora, la vivienda pierde valor y tus ingresos se ven afectados, lo que supone un riesgo para el prestamista.
¿Cuál es un buen tipo de hipoteca para propiedades de inversión??
Esto depende del mercado, de tu ubicación y de tu tipo de interés actual.
Por lo general, si puede reducir el tipo de interés y sabe que será propietario de la vivienda durante el tiempo suficiente para alcanzar el punto de equilibrio -o el punto en el que la refinanciación le ahorra más de lo que cuesta-, es una decisión inteligente refinanciar.
¿Debo refinanciar??
Para determinar esto, debes conocer tus objetivos de refinanciación. Si es para ahorrar dinero y vas a alcanzar el punto de equilibrio, entonces puede valer la pena. Si está refinanciando para obtener fondos para pagar facturas médicas o el pago inicial de otra propiedad, la respuesta depende de la cantidad de capital que tenga.
¿Con qué frecuencia puedo refinanciar??
Por lo general, no hay límite en la frecuencia con la que puede refinanciar su hipoteca, aunque algunos prestamistas y préstamos pueden requerir un poco de «maduración» del préstamo antes de que usted sea elegible. Esto es esencialmente una prueba de que puede hacer los pagos durante unos meses. Por ejemplo, los préstamos de la FHA requieren seis meses de pagos antes de poder refinanciar su hipoteca.
¿Puedo refinanciar con mal crédito??
No hay muchas opciones de refinanciación de viviendas para inversores con mal crédito. Algunos prestamistas le permitirán refinanciar un préstamo para propiedades de inversión con una puntuación tan baja como 640. Si está por debajo de este umbral, es posible que quieras dedicar algo de tiempo a mejorar tu puntuación antes de solicitarla. No sólo le ayudará a calificar, sino que podría mejorar las tasas de interés que le dan cuando lo haga.
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