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Además del dolor por la pérdida de un ser querido, heredar una casa con hipoteca puede ser un momento estresante, especialmente cuando hay varios herederos. Si quiere reclamar la plena posesión de la casa, tendrá que comprar a los otros herederos. Una forma de hacerlo es refinanciar la propiedad heredada.
A continuación le explicamos cómo refinanciar una propiedad heredada para comprar a los herederos:
- Explicación de la refinanciación de una propiedad heredada
- Cómo refinanciar una propiedad heredada para comprar a los herederos
- Otras opciones
- Consejos para refinanciar una propiedad heredada
Explicación de la refinanciación de una propiedad heredada
Las normas de sucesión pueden ser más flexibles para los cónyuges e hijos supervivientes. Los préstamos hipotecarios tienen lo que se denomina una cláusula de «vencimiento por venta» que exige el pago total del préstamo si se transfiere a un nuevo propietario. Sin embargo, la ley federal prohíbe a los prestamistas aplicar esta cláusula si heredas una propiedad de un familiar directo.
Cuando se hereda una propiedad con una hipoteca, hay dos posibles escenarios para los que tendrá que planificar:
- Heredar el patrimonio como único heredero: Este es el escenario más sencillo. Puede simplemente transferir la hipoteca a su nombre y asumir los pagos.
- Heredar la propiedad con múltiples herederos: Usted y los coherederos tendrán que trabajar con el albacea de la herencia y el prestamista hipotecario para decidir qué pasará con la propiedad. Si quiere ser dueño de la propiedad pero no tiene los fondos necesarios para comprar a cada uno de los herederos, puede optar por una refinanciación en efectivo y utilizar los ingresos para comprar a los herederos.
Consejo: Es esencial determinar el valor de la herencia para cada heredero en una fase temprana del proceso de refinanciación para poder estimar el coste total de la compra. Usted y los herederos también tendrán que pagar cualquier saldo pendiente de la hipoteca antes de poder recibir la vivienda.
Lea: Qué ocurre con su hipoteca cuando usted fallece?
Cómo refinanciar una vivienda heredada para comprar a los herederos
Puede seguir estos pasos para refinanciar la propiedad de su ser querido:
Si está considerando una refinanciación en efectivo, asegúrese de consultar al mayor número posible de prestamistas. Cdtineo hace que encontrar una gran oferta sea fácil: puede comparar las opciones de nuestros prestamistas asociados y ver las tasas precalificadas en tan sólo tres minutos.
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Otras opciones
La refinanciación puede no ser la mejor opción si no puede encontrar condiciones favorables o reunir fondos suficientes para comprar a sus coherederos.
1. Alquilar o vender la propiedad
Alquilar o vender la vivienda puede ser la mejor opción cuando su familia no se pone de acuerdo sobre el importe de la liquidación o el tribunal exige que la herencia venda la casa.
También es posible que tenga que vender la propiedad heredada si tiene una hipoteca inversa, ya que puede no haber suficiente capital para refinanciar o comprar a los herederos.
Consejo: Si no puede permitirse la refinanciación en este momento, convertir la casa en una propiedad de alquiler puede ayudarle a seguir pagando la hipoteca y a acumular capital. Siempre puedes decidir refinanciar o vender más adelante cuando tus circunstancias mejoren.
2. Asumir la hipoteca
Es posible que pueda asumir los pagos actuales de la hipoteca cumpliendo las normas mínimas del prestamista. Esta puede ser la opción más inteligente si las condiciones actuales del préstamo son mejores que sus opciones de refinanciación.
Si usted es un co-prestatario o co-firmante, asumir la hipoteca requiere un esfuerzo mínimo ya que usted ya está en la hipoteca y es responsable de los pagos. Las directrices, sin embargo, pueden ser diferentes para las hipotecas convencionales y las respaldadas por el gobierno.
3. Solicitar una modificación del préstamo
Después de añadir su nombre a un préstamo hipotecario heredado, se le considera un «sucesor en interés», lo que significa esencialmente que tiene una participación en la propiedad pero no está obligado a devolver el préstamo. Si las condiciones actuales del préstamo son difíciles de pagar, puede solicitar una modificación del préstamo.
Una modificación del préstamo le permite cambiar permanentemente las condiciones de su hipoteca. La modificación de su hipoteca podría implicar:
- Ampliar el plazo de amortización
- Reducir el tipo de interés
- Cambiar a un tipo de interés fijo
Las directrices federales no exigen que el prestamista o el administrador determinen su capacidad para pagar la hipoteca antes de que usted pueda hacerse cargo de ella y modificar las condiciones. Como resultado, una modificación del préstamo puede ser más fácil de calificar que una refinanciación de la hipoteca.
4. Utilizar una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)
Si el saldo restante de la hipoteca de la propiedad heredada es pequeño -y suponiendo que usted sea propietario de una casa con patrimonio- puede utilizar una línea de crédito con garantía hipotecaria para pagar la hipoteca y a otros herederos.
Una HELOC suele tener unos costes de cierre más bajos que una refinanciación en efectivo (y algunos prestamistas pueden incluso renunciar a estos costes), lo que la convierte en una buena opción si tiene poco dinero en efectivo. Las HELOC son también más flexibles que las refinanciaciones en efectivo, ya que puede pedir prestada cualquier cantidad (hasta su límite) en cualquier momento, y no se le cobran intereses por los fondos no utilizados.
Aspectos negativos de una HELOC que hay que tener en cuenta: Algunos de los inconvenientes de esta opción son que los HELOC suelen tener un tipo de interés variable y un plazo de amortización más corto. También será responsable de dos préstamos en lugar de uno solo.
5. Heredar una casa libre de cargas
Dependiendo de las instrucciones del plan sucesorio, podría heredar la propiedad libre de cargas, es decir, sin deudas ni gravámenes sobre la vivienda. En esta situación, el patrimonio utiliza activos líquidos -como inversiones o efectivo- para pagar la hipoteca.
Si queda algún saldo, tiene la posibilidad de buscar una refinanciación o hacer un pago único con sus ahorros.
6. Considere la posibilidad de conceder préstamos de capital riesgo
Los préstamos de dinero duro de los prestamistas privados pueden ser más fáciles de calificar que la refinanciación hipotecaria tradicional y a menudo tienen un proceso de cierre más rápido. Pero, desgraciadamente, estos préstamos suelen tener plazos de amortización cortos y conllevan tipos de interés mucho más altos.
Si necesita pagar rápidamente a los herederos y no puede optar a un préstamo con garantía hipotecaria o a una refinanciación en efectivo, podría considerar este préstamo. Muchos préstamos de dinero duro pueden cerrarse en sólo unos días hábiles.
Es importante: Los tipos de interés de los préstamos de capital riesgo pueden oscilar entre el 7% y el 15%, e incluso más, dependiendo del prestamista. Aunque son una opción viable si estás en apuros, asegúrate de considerar primero otras opciones menos arriesgadas.
7. Recurrir a la ejecución hipotecaria
La ejecución hipotecaria podría ser la opción menos deseable. Con la ejecución hipotecaria, perderá la posesión de la casa y no podrá recurrir al capital inmobiliario.
Las leyes actuales no exigen que los supervivientes continúen pagando la hipoteca a menos que sean coprestatarios o cosignatarios de la misma.
Si ni tú ni otro heredero queréis haceros cargo de los pagos de la hipoteca, el administrador hipotecario puede llevar a cabo la ejecución hipotecaria sin perjudicar tus finanzas.
Es bueno saberlo: Un tribunal también puede ordenar la ejecución si el plan sucesorio no detalla cómo transmitir la propiedad o los herederos no pueden llegar a un acuerdo de distribución.
Consejos para refinanciar una propiedad heredada
Estas sugerencias pueden hacer que la liquidación de la herencia y el proceso de refinanciación sean más fluidos:
- Identifique a los coprestatarios y cosignatarios: Los coprestatarios y cosignatarios son automáticamente responsables de los pagos. Puede ser más fácil heredar la propiedad si ya tiene una de estas designaciones cuando las instrucciones del plan de sucesión no son claras sobre cómo liquidar una propiedad.
- Determine quién paga los costes de refinanciación: Lamentablemente, los costes de cierre pueden reducir el capital disponible o requerir un pago de bolsillo. Debe decidir si pagará todos los gastos o los repartirá entre los demás herederos.
- Intenta reducir el saldo de la hipoteca Busca formas de reducir el capital de la hipoteca para no tener que refinanciar tanto. Una opción es vender los activos líquidos del patrimonio.
- Comparar prestamistas: Obtener presupuestos de varios prestamistas de refinanciación de hipotecas puede ayudarle a encontrar condiciones de préstamo favorables y también a minimizar los costes de cierre.
- Determine cómo utilizar el capital de la vivienda: Calcule por adelantado el porcentaje que recibirá cada heredero del pago de la refinanciación en efectivo.
- Calcule los impuestos de la herencia: Los impuestos federales y estatales sobre la herencia pueden aplicarse a cualquier herencia que reciba. Puede haber exenciones para los cónyuges e hijos supervivientes. Un profesional de la fiscalidad puede proporcionarle más orientación.
- Contrate a un abogado especializado en patrimonio: Puede ser difícil legalizar una herencia con deudas pendientes. Un abogado especializado en herencias puede ayudarle a resolver las disputas entre los herederos, asesorarle sobre los impuestos y guiarle en el proceso de refinanciación.