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Como propietario de una vivienda, a lo largo de los años ha ido acumulando patrimonio al ir pagando su hipoteca y viendo cómo aumentaba el valor de su casa. En algunos casos, podría tener sentido aprovechar ese capital para reducir a cero lo que debe en la primera hipoteca.
Es posible que pueda reducir los pagos mensuales de su hipoteca, ahorrar en intereses y liquidar su casa antes de lo previsto.
Así es como puede saber si utilizar un préstamo con garantía hipotecaria o HELOC para pagar su hipoteca es una opción viable para usted:
- Cómo funcionan los préstamos con garantía hipotecaria
- Cómo utilizar un préstamo sobre el valor de la vivienda para pagar la hipoteca
- Cómo funcionan los HELOC
- Cómo utilizar una HELOC para pagar su hipoteca
- Qué opción es la más adecuada para usted?
Cómo funcionan los préstamos con garantía hipotecaria
Al pedir un préstamo sobre el valor de la vivienda, el prestamista le da una suma de dinero que usted devolverá en cuotas fijas a lo largo del tiempo, normalmente de cinco a 30 años. La cantidad que puede pedir prestada depende del importe del capital inmobiliario que haya acumulado.
Los tipos de interés de los préstamos sobre el capital de la vivienda suelen ser más bajos que los de un préstamo personal no garantizado o una tarjeta de crédito, ya que su casa sirve de garantía. Pero si no puedes pagar el préstamo, el prestamista tiene derecho a ejecutar la hipoteca de tu propiedad.
Ventajas de un préstamo con garantía hipotecaria
- Plazos de amortización fijos: Los préstamos con garantía hipotecaria suelen tener un tipo de interés fijo y pagos fijos. Esto significa que sabrá exactamente cuánto debe cada mes y cuándo se liquidará el préstamo.
- Tipos de interés bajos: Como su casa sirve de garantía, los préstamos sobre el valor de la vivienda suelen tener tipos de interés más bajos que los que obtendría con otros productos, como las tarjetas de crédito y los préstamos personales.
- No hay restricciones en el uso del dinero: Algunos productos financieros restringen el uso del dinero prestado. Pero cuando usted obtiene un préstamo con garantía hipotecaria, puede utilizar los fondos para lo que necesite, incluido el pago anticipado de su hipoteca.
Contras de un préstamo con garantía hipotecaria
- La vivienda sirve de garantía: Los préstamos con garantía hipotecaria y las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) están garantizados por su propiedad. Si no pagas estas segundas hipotecas, puedes perder tu casa.
- El cierre puede ser caro: Los préstamos sobre el valor de la vivienda pueden conllevar gastos de cierre, aunque algunos prestamistas renuncian a ellos o los incluyen en el préstamo. Si tiene que pagar estas comisiones, se sumarán a los costes del préstamo.
- Los importes del préstamo son limitados: Normalmente puedes pedir prestado hasta el 85% del capital de tu casa. Así que si tiene 300.000 dólares de patrimonio neto, por ejemplo, el máximo que puede pedir prestado es 255.000 dólares. Si no ha acumulado suficiente capital en la vivienda para liquidar su hipoteca, piense en esperar hasta que su capital en la vivienda aumente.
Cómo utilizar un préstamo con garantía hipotecaria para cancelar la hipoteca
Es posible utilizar un préstamo sobre el capital de la vivienda para pagar la hipoteca, pero deberá asegurarse de que es lo más adecuado para usted.
Después de comparar las opciones de préstamo con garantía hipotecaria, asegúrese de que:
Echa un vistazo a un ejemplo para ver cómo esta estrategia podría funcionar a tu favor:
Digamos que su casa vale 400.000 dólares. El saldo de tu hipoteca es de 82.000 $, con un tipo de interés del 4% y una cuota mensual de 1.527 $. Sólo te quedan cinco años de préstamo hipotecario. Si terminara los cinco años restantes, pagaría 8.796 dólares de intereses.
Pero digamos que reúne los requisitos para obtener un préstamo sobre el capital de la vivienda de 82.000 $, sin costes de cierre y con un tipo de interés del 3.25%, y un plazo de préstamo de cinco años. El pago mensual del préstamo sobre el capital de la vivienda es de unos 1.483 dólares, y pagarías unos 6.954 dólares en intereses durante el plazo del préstamo.
En este ejemplo, el préstamo con garantía hipotecaria le ayuda a ahorrar 44 dólares en su pago mensual y 1.842 dólares en intereses totales.
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Cómo funcionan los HELOC
Las líneas de crédito sobre el valor de la vivienda, comúnmente conocidas como HELOC, son diferentes de los préstamos sobre el valor de la vivienda porque usted tiene acceso a una línea de crédito -similar a una tarjeta de crédito- en lugar de a una suma de dinero.
Las HELOC también tienen tipos de interés variables. Durante el período de disposición, puede sacar de la línea de crédito todo lo que necesite, hasta una cantidad máxima preestablecida. Una vez finalizado el periodo de disposición, que suele ser de 10 años, se entra en un periodo de amortización y se paga el saldo.
Los propietarios de viviendas suelen poder pedir prestado hasta el 75% o el 85% del valor de tasación de la casa, menos el saldo pendiente del préstamo hipotecario.
Ventajas de un HELOC
- Tipos de interés bajos: Los tipos de interés de los HELOC suelen ser más bajos que los de una tarjeta de crédito o un préstamo personal porque la línea de crédito está garantizada. En algunos casos, las tasas de HELOC incluso superan las tasas de los préstamos con garantía hipotecaria.
- No hay restricciones en el uso del dinero: Un HELOC le permite pedir prestado todo el dinero que necesite (hasta su límite de crédito) y puede utilizar los fondos para cualquier gasto que tenga, como pagar su hipoteca o hacer renovaciones en la casa.
- Plazos de amortización flexibles: Algunos prestamistas sólo le exigen que pague los intereses durante el periodo de disposición. Incluso hay opciones de HELOC a tipo fijo, que le permiten fijar un tipo de interés sobre la suma que pide prestada.
Contras de un HELOC
- Los tipos de interés pueden aumentar: Las líneas de crédito con garantía hipotecaria tienen tipos variables, lo que significa que el tipo de interés puede subir o bajar con el tiempo. Eso hace que los pagos mensuales de su hipoteca sean imprevisibles, y podría acabar pagando más intereses por la HELOC que por su primera hipoteca.
- La vivienda sirve de garantía: Al igual que un préstamo con garantía hipotecaria, una línea de crédito con garantía hipotecaria está garantizada por su casa. Si no puedes devolver el dinero, el prestamista tiene derecho a iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria y podrías perder tu casa.
- Gastos excesivos: El fácil acceso al dinero en efectivo puede ser conveniente para las mejoras de la casa y los pagos de emergencia, pero si no eres disciplinado, podrías ser susceptible de gastar más allá de tus posibilidades. Asegúrese de que sólo pide prestado lo que necesita y puede pagar.
Compruebe: Esto es lo que necesita para obtener un préstamo con garantía hipotecaria o HELOC
Cómo utilizar una HELOC para pagar su hipoteca
Si quieres pagar tu primera hipoteca con una HELOC, es importante que tengas en cuenta cuánto puedes pedir prestado, si vas a ahorrar dinero y por qué vas a pedir la línea de crédito.
Consejo: Considera la posibilidad de buscar una opción de tipo fijo para no tener que preocuparte de que el tipo de interés suba durante el periodo de amortización.
Utilicemos el ejemplo del préstamo hipotecario de la sección anterior: Tienes una casa que vale 400.000 dólares y el saldo de tu hipoteca es de 82.000 dólares con un tipo de interés del 4%. Realizas pagos mensuales de 1.527 $ y te quedan cinco años de préstamo. Al terminar el préstamo, pagarías 8.796 dólares de intereses.
Supongamos que cumple los requisitos para obtener una HELOC de 82.000 dólares sin costes de cierre y con un tipo de interés inicial del 1.99%. El periodo de disposición es de cinco años y el plazo de amortización es de 15 años.
Estas son las dos opciones que querrá comparar si desea utilizar la HELOC para pagar su hipoteca:
Reembolse la HELOC dentro del plazo de amortización
Esta podría ser una buena opción si quiere pagar su deuda rápidamente y ahorrar en intereses. Su pago mensual equivaldría a unos 1.437 dólares, y acabaría pagando sólo 4.215 dólares de intereses en cinco años.
En comparación con su primera hipoteca, la HELOC le ahorra 90 dólares en su pago mensual y 4.581 dólares en intereses totales. Por supuesto, cualquier aumento de los tipos de interés hará que aumenten los costes de los mismos, por lo que optar por un HELOC de tipo fijo suele ser una mejor opción.
Pagar el mínimo durante el periodo de amortización
Si sus ingresos mensuales han disminuido recientemente, puede optar por limitarse a realizar el pago mínimo durante el periodo de carencia.
En el ejemplo anterior, el pago mínimo de sólo intereses es de unos 136 dólares. Una vez que comienza el plazo de amortización, la cuota mensual se eleva a 527 dólares. A lo largo de los 20 años de duración de la HELOC, pagará 21.073 dólares de intereses, sin que se produzcan subidas de tipos.
Esta opción no le ahorrará dinero en intereses en comparación con la primera hipoteca, pero puede dar un respiro a su presupuesto.
¿Qué opción es la más adecuada para ti??
Pedir un préstamo con garantía hipotecaria o HELOC puede ahorrarle dinero en intereses en comparación con el pago de su primera hipoteca en el plazo previsto. O bien, si su presupuesto es ajustado, sustituir su hipoteca por una HELOC podría ayudarle a costear mejor su vivienda.
Pero tendrá que comparar la primera hipoteca con las condiciones del préstamo para el que reúne los requisitos, entre otras:
- Cuánto puede pedir prestado
- El tipo de interés
- Costes de cierre y cuotas anuales
- Si el tipo de interés puede aumentar con el tiempo
- Cuánto pagarás de intereses
Si ha decidido que un préstamo con garantía hipotecaria o una HELOC no se adaptan a su situación, puede considerar una refinanciación a tipo y plazo o una refinanciación en efectivo.
Una refinanciación tradicional puede ayudarle a reducir el tipo de interés y la cuota mensual, mientras que una refinanciación en efectivo le permite refinanciar su vivienda y aprovechar su capital para obtener una suma de dinero.
| Préstamo con garantía hipotecaria | Línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) | |
| Desembolso | Dinero en efectivo por adelantado en un solo pago | Sacar dinero cuando lo necesite, hasta el límite |
| Reembolso | Pagos mensuales fijos | Abierto. A menudo se permite el pago de sólo intereses durante el período de sorteo |
| Tipo de interés | Normalmente son fijos | Suele ser variable |
| Cargos por intereses | Los intereses se aplican a todo el saldo del préstamo | Sólo paga intereses por la cantidad que retira |
| Puntos, costes de cierre y comisiones | El prestamista puede cobrar puntos, costes de cierre y comisiones | Sin puntos, los costes de cierre pueden ser menores |