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Cuando se compra una vivienda, es relativamente frecuente encontrar contingencias de préstamo. Una contingencia de préstamo es una cláusula de un contrato inmobiliario que el comprador debe cumplir antes de que se apruebe la venta de una vivienda. Tenga en cuenta que no somos abogados, así que esto no es un consejo legal, pero las contingencias del préstamo son comunes en la industria hipotecaria, por lo que queremos explicarle lo básico.
Esto es lo que debe saber sobre las contingencias del préstamo:
- ¿Qué es una contingencia de préstamo y cómo funciona??
- Contingencias financieras del préstamo
- Activo vs. contingencias pasivas
- Contingencias en un mercado de compradores frente a. un mercado de vendedores
- ¿Puede ampliarse una contingencia de préstamo??
- ¿Qué pasa con la renuncia a una contingencia de préstamo??
Qué es una contingencia de préstamo y cómo funciona?
Las contingencias del préstamo están diseñadas para proteger tanto al vendedor como al comprador en una transacción hipotecaria.
- Cómo protege al vendedor: Si el comprador no puede conseguir un préstamo hipotecario en un plazo determinado, el contrato queda anulado. Esto protege al vendedor porque le permite retirarse del acuerdo de compra de la vivienda y llegar a un acuerdo con otro comprador.
- Cómo protege al comprador: Si un comprador no puede obtener la aprobación final del préstamo en el plazo establecido, puede echarse atrás en la compra y recuperar su depósito de garantía.
Qué es un depósito de garantía? El depósito de garantía es el dinero que usted pone para demostrar que va en serio con la compra, y es uno de los costes iniciales que pagará al comprar una casa. El depósito de garantía suele ser del 1% al 3% del precio de compra de la vivienda.
Si la venta se lleva a cabo, el depósito de garantía se aplica al pago inicial, y si no se lleva a cabo, se renuncia al depósito de garantía suponiendo que no haya contingencias.
Además, hay contingencias de préstamo que detallan el tipo de interés y las comisiones que el comprador debe recibir para cerrar el trato. Esto permite al comprador echarse atrás en la compra sin penalización si las tasas y los tipos de interés hipotecarios actuales suben por encima de la cantidad establecida en la contingencia.
Contingencias financieras del préstamo
Al comprar una casa, también puede haber otras contingencias financieras del préstamo vinculadas al acuerdo. Algunas de las contingencias que puede ver incluyen:
- Inspección de la vivienda: El acuerdo puede depender de una inspección de la vivienda. Si hay problemas importantes con la casa que no fueron revelados por el vendedor, un comprador puede generalmente retirarse de la compra sin penalización antes de la fecha de cierre de la casa.
- Tasación: La adición de una contingencia de tasación puede proteger al comprador al garantizar que la vivienda se valore por al menos el precio de compra. Si la vivienda se valora por menos del precio de compra, la inclusión de esta contingencia en la documentación te permite desistir de la compra sin perder las arras ni aumentar el pago inicial.
- Venta de viviendas: Con una contingencia de venta de la vivienda, el comprador necesita vender su residencia actual para que la venta de la nueva vivienda se lleve a cabo. Esto reduce la posibilidad de que el comprador tenga que hacer dos pagos de hipoteca si su casa actual no se vende. También podría permitir un plazo más largo para comprar la vivienda.
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Contingencias activas frente a. contingencias pasivas
Al revisar las contingencias del préstamo, es importante entender la diferencia entre las cláusulas activas y pasivas:
- Contingencia activa: La eliminación de la contingencia activa requiere que usted libere realmente la contingencia. Por ejemplo, si tiene una contingencia de inspección de la vivienda fijada para 20 días, pero no elimina activamente la contingencia, ésta sigue vigente. Puedes realizar la inspección de la vivienda, o esperar los resultados si se han retrasado, y no arriesgarte a perder las arras que has reservado.
- Contingencia pasiva: Por otro lado, con la eliminación de la contingencia pasiva, la contingencia se elimina automáticamente una vez que pasa la fecha límite. En el caso de una cláusula de contingencia hipotecaria que te obliga a comunicar al vendedor si tienes financiación en un plazo de 30 días, debes comunicarlo o la contingencia caduca. Si no tiene financiación una vez eliminada la contingencia, y no ha cancelado el contrato, no se le puede obligar a comprar la casa, pero podría perder su dinero de garantía.
La eliminación de la contingencia del préstamo activo protege a los compradores que hacen una oferta por una casa, ya que mantiene la contingencia en el contrato, incluso después de que hayan pasado los plazos. Sin embargo, también requieren más papeleo. Presta atención al tipo de contingencias del préstamo antes de firmar el contrato.
Contingencias en un mercado de compradores frente a. un mercado de vendedores
Las cláusulas de contingencia de la hipoteca pueden afectarle de diferentes maneras dependiendo de si se trata de un mercado de compradores o de vendedores. Esto es lo que debe saber sobre las contingencias del préstamo, según el momento de la compra.
Mercado de compradores
En un mercado de compradores, una contingencia de préstamo puede proporcionar protección a la hora de realizar una compra. Un vendedor que quiere que el acuerdo se lleve a cabo puede permitir varias contingencias con el fin de tranquilizar al comprador.
Estas contingencias le dan un mayor margen de maniobra para rescindir el contrato sin penalización si aparece una oferta mejor o si hay problemas con la casa. Además, también puede tener ventaja a la hora de negociar los costes de cierre.
Mercado del vendedor
En un mercado de vendedores, hay un poco menos de poder para el comprador. Dado que las contingencias del préstamo requieren un acuerdo sobre el plazo de cada una, el vendedor puede solicitar un plazo más corto. El comprador debe cumplir las condiciones rápidamente o quedar liberado del contrato, liberando al vendedor para que acepte una oferta mejor.
El vendedor también puede considerar que su oferta es menos atractiva si tiene varias contingencias y optar por otra oferta con menos contingencias o sin ellas.
Consulte: Oferta contingente: ¿Debería usar una para comprar una casa??
¿Puede ampliarse la contingencia de un préstamo??
Si resulta que no puedes cumplir los requisitos de una contingencia de préstamo dentro del plazo establecido, puedes pedir una prórroga. Sin embargo, esto suele requerir la ayuda de un abogado, así como papeleo adicional.
En algunos casos, es posible que haya que añadir más dinero de garantía a la cuenta de depósito en garantía. Todo esto puede aumentar sus costes de cierre en algunos casos.
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¿Qué pasa con la renuncia a una contingencia de préstamo??
Renunciar a una contingencia del préstamo podría ayudar a avanzar hacia el cierre más rápido, especialmente en el caso de una contingencia de inspección de la vivienda o de valoración de la misma. Sin embargo, al renunciar a la contingencia, también se pierde la posibilidad de rescindir el contrato sin penalización si surge algún problema.
Por ejemplo: Si la vivienda se valora por menos del precio de compra, es posible que el prestamista no aumente lo que le da. Depende de ti la diferencia. Si luego necesita echarse atrás, pero ha renunciado a su contingencia, perderá su dinero de garantía.
Sin embargo, la eliminación de la contingencia del préstamo puede ayudar a un comprador en un mercado de vendedores. La eliminación de una contingencia puede permitirte adelantar el cierre y mostrar al vendedor que vas en serio con la compra. Sin embargo, cuando se elimina una contingencia, se corre el riesgo de que surjan otros problemas. En algunos estados, si no tienes una contingencia y te echas atrás en la venta de una casa, el vendedor puede demandar por incumplimiento de contrato.
Considere cuidadosamente las opciones antes de seguir adelante. Sopese los pros y los contras, así como su situación financiera, y considere la posibilidad de consultar con su agente inmobiliario antes de decidirse a renunciar a una contingencia del préstamo.
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