Cómo (y cuándo) comprar una casa sin agente inmobiliario

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Si se está preparando para comprar una casa, es posible que busque un agente inmobiliario que le guíe en el proceso de compra, pero es posible hacerlo solo. De hecho, el 11% de los compradores optaron por esta vía el año pasado, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

Comprar una casa sin agente inmobiliario puede ahorrarle dinero y permitirle comprar por su cuenta. Pero tendrá que sopesar esta decisión con cuidado.

Esto es lo que debe saber sobre la compra de una vivienda sin agente inmobiliario:

  • ¿Debe trabajar con un agente inmobiliario??
  • Cuándo considerar la compra sin agente inmobiliario
  • Cómo comprar una casa sin un agente inmobiliario

¿Debe trabajar con un agente inmobiliario??

El principal atractivo de trabajar con un agente inmobiliario es beneficiarse de su experiencia. Una casa es posiblemente la mayor compra que harás en tu vida, así que hay mucho en juego. Pero, por otro lado, adoptar un enfoque de bricolaje podría ahorrarte mucho dinero. Antes de comprar una casa sin agente inmobiliario, considere las ventajas y desventajas.

Ventajas de comprar una casa sin agente inmobiliario

  • Se ahorrará dinero. El vendedor es responsable de pagar al agente inmobiliario del comprador, normalmente un 3% del precio de venta. Pero como el vendedor no tiene que pagar esos honorarios cuando no hay agente del comprador, puede estar dispuesto a aceptar una oferta más baja.
  • Tendrá el control total del proceso de compra de la vivienda. Los agentes inmobiliarios suelen hacer malabarismos con varios clientes a la vez, por lo que es posible que no le presten mucha atención. Acudir directamente al vendedor para obtener respuestas y negociaciones elimina un paso del proceso y podría ahorrarle mucho tiempo.
  • Se convertirá en un experto en bienes raíces. Los compradores de vivienda tienen muchos recursos en línea para ayudarles a descubrir las viviendas en el mercado y entender el proceso de negociación. Una vez que cierre con éxito la compra de la vivienda, tendrá una visión clara de cómo comprar una casa sin un agente inmobiliario, además de una sensación de satisfacción.

Más información: Casas fuera del mercado: Cómo encontrar viviendas de bolsillo

Contras de comprar una casa sin agente inmobiliario

  • Hay una curva de aprendizaje pronunciada. La venta de una vivienda es complicada, y los agentes inmobiliarios tienen una gran experiencia que le ayuda en el proceso. Ir sin uno significa que pasará más tiempo haciendo la investigación usted mismo.
  • Tendrá más dificultades para negociar. Tendrá que dedicar tiempo a elaborar un buen precio de oferta y averiguar dónde puede negociar. Si este es un punto débil para ti, puede que no ahorres tanto como esperabas.
  • Se perderá algún inventario. Los agentes inmobiliarios tienen acceso al servicio de listas múltiples (el MLS), por lo que saben qué viviendas están en el mercado. Sin esto, usted tiene que depender únicamente de los listados de terceros y programar casas abiertas usted mismo.

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  • No nos pague ni un céntimo: Nuestros socios de la red de agentes reciben una comisión de su agente inmobiliario al cierre.
  • Recomendación personalizada: Su recomendación de agente se basa en los datos de las ventas inmobiliarias locales y se personaliza según su situación.

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Cuándo considerar la compra sin agente inmobiliario

A pesar de algunos inconvenientes, comprar una casa sin agente inmobiliario podría tener sentido en algunos escenarios:

  • Conoce al vendedor. Esto podría simplificar la transacción. Asegúrate de que ambos tenéis claro el precio, la fecha de cierre y las contingencias. Además, comente si el vendedor dejará algún mueble o accesorio, y obtenga todos estos detalles por escrito.
  • Haz una oferta préstamos hipotecarios en el pasado. En este punto, ya conoces el proceso y lo que implica, por lo que puede que te sientas más cómodo comprando una casa sin un agente.

Lea más: Comprar una casa en venta por el propietario (FSBO)

Cómo comprar una casa sin agente inmobiliario

Estos son los pasos que puede seguir para comprar una casa sin agente inmobiliario:

  • Calcule su presupuesto
  • Consiga la preaprobación de un préstamo hipotecario
  • Encuentre la casa adecuada para usted
  • Revise las declaraciones del vendedor
  • Considere la posibilidad de trabajar con un abogado inmobiliario
  • Haga una oferta
  • Consigue una tasación y contrata a un inspector de viviendas
  • Negociar con el vendedor
  • Finalice su hipoteca
  • Cierre de su nueva casa
  • 1. Calcula tu presupuesto

    Como buena regla general, debe limitarse a casas que no cuesten más de tres a cinco veces su ingreso familiar bruto. Así, si tú y tu pareja ganáis juntos 100.000 dólares al año, la casa no debería costar más de 300.000 a 500.000 dólares, dependiendo de vuestras obligaciones.

    Importante: También deberías calcular el pago estimado y comprobar si se ajusta a tu presupuesto mensual, especialmente si tienes alguna deuda.

    Por ejemplo, supongamos que contrata una hipoteca de 300.000 dólares con un pago inicial del 20% y un tipo de interés del 3%. Su pago costaría unos 1.400 dólares al mes. Pero podría decidir comprar una casa más barata -con un compromiso mensual menor- si tiene un pago de préstamo estudiantil alto y necesita más margen de maniobra en su presupuesto.

    2. Consiga la preaprobación de un préstamo hipotecario

    Una vez que tenga un presupuesto en mente, el siguiente paso es obtener una preaprobación para comprobar si puede pedir prestada esa cantidad. La preaprobación de una hipoteca es una carta de un prestamista que muestra la cantidad que el prestatario puede sacar. Te ayuda a buscar casas dentro de tu presupuesto y le dice a los vendedores que vas en serio con tu oferta.

    Puede generar una carta de preaprobación en línea con Cdtineo y ver cuánto puede pagar. Sólo tiene que responder a algunas preguntas sobre sus ingresos y la vivienda que desea comprar. Entonces, Cdtineo revisará su crédito y estimará su tasa de interés y pago mensual para que conozca su presupuesto.

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    • Pre-aprobación instantánea: Sólo se tarda 3 minutos en ver si cumple los requisitos para recibir una carta de preaprobación instantánea y ágil, sin afectar a su crédito.
    • Mantenemos sus datos privados: Compara los tipos de interés de varios prestamistas sin que tus datos se vendan o reciban spam.
    • Un enfoque moderno de las hipotecas: Completar la hipoteca en línea con integraciones bancarias y actualizaciones automáticas. Hable con un agente de préstamos sólo si lo desea.

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    3. Encuentre la casa adecuada para usted

    A continuación, piense en lo que es importante para usted y reduzca la búsqueda de vivienda a unos cuantos barrios.

    Mira los listados en línea para ver lo que hay en el mercado y los detalles de la casa.

    Una vez que encuentre un inmueble que le guste, póngase en contacto con el agente del vendedor -su dirección de correo electrónico o número de teléfono deben figurar en el anuncio- y visítelo en persona.

    4. Revise las declaraciones del vendedor

    Es importante que averigüe todo lo que pueda sobre la casa antes de hacer su oferta. Un documento que puede ayudar es la declaración del vendedor, que enumera los problemas conocidos de la casa y otra información, como los proyectos de remodelación.

    La información varía en cada estado, pero algunos de los elementos enumerados pueden incluirse:

    • Cuestiones estructurales
    • Problemas con los sistemas de fontanería, calefacción o electricidad de la vivienda
    • Presencia de pintura con plomo, radón o amianto
    • Toxinas en el suelo
    • Historial de daños por plagas, como termitas o roedores
    • Moho y daños por agua

    Consejo: Aunque cada estado puede establecer sus propias normas, todos los vendedores del país deben revelar la presencia de pintura con plomo. Este tipo de pintura se prohibió en 1978, por lo que no tendrás que preocuparte si la casa se construyó después de ese año.

    5. Considere la posibilidad de trabajar con un abogado inmobiliario

    Algunos estados exigen que los compradores de viviendas contraten a un abogado inmobiliario para finalizar la transacción. Normalmente, el prestamista hipotecario pagará estos servicios e incluirá el precio en los gastos de cierre.

    Un abogado puede ayudarle a generar y revisar el papeleo necesario al final del proceso de compra de la vivienda, por lo que podría beneficiarse de la contratación de uno aunque no sea necesario. Para una sola transacción inmobiliaria, espere pagar entre 500 y 1.500 dólares.

    6. Haz una oferta

    Que proponga un precio justo por la vivienda y que ponga la oferta por escrito. Las ofertas pueden convertirse rápidamente en acuerdos vinculantes, así que asegúrate de que un abogado les eche un vistazo antes de hacer una, o podrías tener que pagar mucho dinero. A continuación, un rápido repaso de lo que implica hacer una oferta:

    • Reúna información sobre la vivienda que desea comprar. Anota los metros cuadrados y el número de habitaciones y baños. Incluir reformas u otras características que puedan aumentar el valor de la vivienda, como una remodelación de la cocina o una piscina.
    • Investigar las ventas locales de viviendas. Investiga el precio de las casas que se han vendido recientemente en esos barrios y cómo se comparan con la que quieres comprar. Busca «comparables» o «comps» para poder hacer una oferta adecuada. Las viviendas deben tener una superficie similar y el mismo número de dormitorios y baños que la casa que desea comprar.
    • Calcule el precio por metro cuadrado. Por ejemplo, digamos que las casas comparables miden unos 1.500 pies cuadrados y cuestan alrededor de 200.000 dólares. El precio por pie cuadrado es de unos 133 dólares. Utilice esta cifra para orientar el precio de su oferta. Lo ideal es que la oferta esté por debajo de la cantidad que te han preaprobado, de modo que tengas margen para negociar. Cuando prepare la cifra final, asegúrese de restar el importe de los honorarios del agente del comprador -y explique por qué-, ya que el vendedor no tendrá que pagarlos.
    • Incluya las contingencias, si procede. Entre las contingencias más comunes se encuentran la contingencia de venta de la casa, que significa que debe vender su casa actual antes de seguir adelante con esta compra, y la contingencia de inspección, que significa que puede retirarse de la venta si no está satisfecho con el informe de la inspección.

    7. Consigue una tasación y contrata a un inspector de viviendas

    Aunque tiene un coste inicial (normalmente entre 280 y 400 dólares), contratar a un inspector de viviendas puede ayudarle a asegurarse de que no hay problemas importantes en la casa. El inspector evaluará el estado de la vivienda, incluidos los sistemas principales, los cimientos, los suelos, las paredes, las ventanas, las puertas, los techos y el tejado. Después, le enviarán un informe con notas, fotos y recomendaciones.

    Es importante: La inspección sólo se refiere al estado de la vivienda, por lo que es diferente de la tasación, que evalúa el valor de la casa. El prestamista hipotecario pagará la tasación (normalmente entre 312 y 405 dólares) y le repercutirá el precio en los gastos de cierre.

    8. Negocie con el vendedor

    Una vez que lea el informe del inspector, es posible que quiera negociar con el vendedor las reparaciones. Puedes pedirle al vendedor

    • Realiza reparaciones, basándote en el informe de inspección
    • Ofrecerá un crédito al vendedor por el coste previsto de las reparaciones
    • Reduzca el precio de venta para tener en cuenta las reparaciones importantes

    Consejo: Guarde los correos electrónicos u otros intercambios escritos entre usted y el vendedor, y consiga el precio final negociado por escrito. Si no llega a un acuerdo, también tiene la opción de cancelar la venta.

    9. Finalice su hipoteca

    Obtener varios presupuestos hipotecarios es la mejor manera de encontrar buenas condiciones de préstamo y ahorrar costes. En una encuesta de Freddie Mac, los compradores de vivienda ahorraron una media de 3.000 dólares durante la vida del préstamo cuando compararon al menos cinco prestamistas.

    Una vez que comparas varios prestamistas, encuentras una buena oferta y solicitas la hipoteca, tardas unos 30 días de media en cerrar el préstamo. Sin embargo, el proceso es más largo durante los meses de mayor volumen de ventas.

    Cdtineo le permite comparar fácilmente las tarifas personalizadas de todos nuestros prestamistas asociados sin salir de nuestra plataforma. Simplemente introduzca alguna información financiera básica en la tabla siguiente para ver varias ofertas preaprobadas. Después, elija el que mejor se adapte a su presupuesto.

    Cargando el widget – tabla de tarifas de compra

    10. Cierre su nueva casa

    Ahora está listo para cerrar la compra de la casa, pero asegúrese de leer detenidamente el papeleo antes del día del cierre. Reúna también un cheque de caja para cubrir los gastos de cierre, un documento de identidad emitido por el gobierno y un justificante del seguro de la vivienda.

    Por ley, su prestamista debe enviarle los documentos de cierre tres días antes del cierre. Suelen incluir:

    • La información de cierre
    • Pagaré
    • Hipoteca / instrumento de seguridad / escritura de fideicomiso
    • La escritura, que es un documento que transfiere la propiedad del inmueble

    El día del cierre, usted y el agente del vendedor recorrerán la propiedad para verificar que no haya nuevos daños, que todos los sistemas y electrodomésticos de la casa sigan funcionando y que la casa esté limpia en general. A continuación, se dirigirá al lugar de cierre, donde firmará la compra de la vivienda.

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