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Si tiene dificultades para obtener un préstamo hipotecario tradicional, piense en la financiación del propietario. La compra de una vivienda con financiación del propietario es una forma relativamente infrecuente pero legítima de financiar la compra de una vivienda.
Con la financiación del propietario, puede trabajar directamente con el vendedor en un acuerdo de financiación que beneficie a ambos.
A continuación le explicamos cómo funciona la financiación del propietario y cómo puede ayudarle a comprar una casa:
- Qué es la financiación del propietario?
- Cómo funciona la financiación del propietario?
- Ventajas y desventajas de la financiación del propietario
- Pasos a seguir antes de optar por la financiación del propietario
Qué es la financiación del propietario?
La financiación del propietario, también conocida como financiación del vendedor, se produce cuando el propietario financia la compra de una vivienda y cobra los pagos del préstamo como un prestamista tradicional. Con este acuerdo, el comprador no necesita sacar una hipoteca.
Las normas de financiación del vendedor suelen ser más flexibles que los requisitos de los préstamos hipotecarios convencionales o respaldados por el gobierno. Sin embargo, es probable que el tipo de interés sea más alto que el que cobran los prestamistas hipotecarios y puede esperar un calendario de amortización a corto plazo (normalmente de cinco a diez años).
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Cómo funciona la financiación del propietario?
La financiación del propietario suele ser más fácil de obtener que una hipoteca tradicional. La mayoría de los vendedores le exigirán que haga algún tipo de pago inicial, que se someta a una dura comprobación de crédito y que se verifiquen sus ingresos.
Tienes libertad para trabajar con el vendedor y negociar las condiciones del préstamo. Por ejemplo, si quieres comprar una casa de 300.000 dólares pero sólo tienes suficiente para cubrir un 10% de entrada (30.000 dólares), puedes trabajar con el vendedor en la financiación que cubrirá el resto del precio.
Una vez que lleguen a un acuerdo sobre las condiciones, usted y el vendedor firmarán un documento legalmente vinculante -un pagaré- para finalizar el acuerdo. En el pagaré se indica la intención de devolver el dinero al vendedor, así como las condiciones del plan de amortización.
Es bueno saberlo: Tendrá que hacer un último pago global -o asegurar un préstamo hipotecario- al final del plazo para pagar el saldo restante del préstamo y tomar posesión del título.
Se trata de un coste importante que puede suponer decenas de miles de dólares, y si no puedes pagarlo, te arriesgas a perder la casa.
Diferentes tipos de financiación para el propietario
Hay varias opciones de contrato disponibles al comprar una casa con financiación del propietario:
- Libre y sin compromiso: En esta situación, el vendedor es dueño de la propiedad sin hipoteca y no hay ningún gravamen en el título de propiedad. Este es el acuerdo ideal, ya que le permite evitar muchos posibles problemas legales y financieros.
- Hipoteca menor: Si su primera hipoteca no cubre la totalidad del precio de venta, el vendedor puede obtener una segunda hipoteca y utilizar los fondos para ayudarle a cerrar la brecha de financiación. A continuación, usted pagará directamente al vendedor.
- Hipoteca envolvente: Si el vendedor aún tiene un saldo de hipoteca sobre la vivienda en venta, podría obtener una hipoteca envolvente. Es cuando un vendedor obtiene una segunda hipoteca que cubre tanto el coste de su nueva vivienda como el saldo restante de la hipoteca de su casa en venta. Al igual que una hipoteca menor, usted realizará pagos directos al vendedor.
- Contrato de arrendamiento: Durante el período de pago de un contrato de compraventa de terrenos, usted realizará los pagos y recibirá un «título equitativo». La titularidad equitativa le permite disfrutar de la propiedad por el momento y obtener los derechos de plena propiedad en el futuro. Una vez que realice el pago final, recibirá el título legal de la propiedad.
- Contrato de alquiler con opción a compra: Un contrato de alquiler con opción a compra es un contrato de alquiler con opción a compra que le permite alquilar la vivienda durante un periodo de tiempo y comprarla más adelante cuando cumpla los requisitos para obtener una hipoteca o tenga suficiente dinero en efectivo. La totalidad o parte de cada pago de alquiler puede aplicarse al precio final de compra.
Pros y contras de la financiación del propietario
Estas son algunas de las ventajas y desventajas de recurrir a la financiación del propietario para la compra de una vivienda.
Pros
- Calificaciones menos estrictas: Los requisitos de crédito e ingresos pueden ser más indulgentes si es la primera vez que compra una vivienda, si trabaja por cuenta propia o si no tiene suficiente crédito.
- Menor pago inicial y costes de cierre: Es posible que puedas dar menos del 20% de entrada si optas por la financiación del propietario. Y como no vas a pasar por un prestamista hipotecario tradicional, no tendrás que preocuparte de pagar los costes específicos de un prestamista, como la comisión de apertura o la comisión de tasación.
- Proceso de cierre rápido: Es posible que pueda mudarse antes renunciando al proceso hipotecario tradicional. El cierre de una casa puede tardar hasta siete semanas debido a los tiempos de procesamiento del prestamista, las evaluaciones de la casa y más papeleo. Con la financiación del propietario, se evita todo eso.
Contras
- Tipo de interés potencialmente más alto: Los préstamos para la financiación del vendedor pueden cobrar un tipo de interés más alto debido a que los requisitos son más permisivos.
- Un calendario de pagos más corto: La mayoría de los acuerdos de financiación del propietario tienen plazos más cortos -entre cinco y diez años-, por lo que los pagos mensuales son elevados. Además, tendrá que hacer un pago global al final del plazo o asegurar una hipoteca para cubrir el saldo restante.
- Riesgo de ejecución hipotecaria: El vendedor es responsable de realizar los pagos si el título de la vivienda tiene un gravamen hipotecario. Si el vendedor no paga la hipoteca, el prestamista puede embargar la vivienda y usted se arriesga a perderla.
Pasos a seguir antes de optar por la financiación del propietario
La financiación por parte del propietario puede ser más fácil de conseguir y conducir a un cierre más barato y más rápido, pero tendrá que hacer su debida diligencia para asegurarse de que es una buena opción para usted. Estos son los pasos que debe dar antes de decidirse por un acuerdo de financiación del propietario.
Haga su investigación
Con la financiación del propietario, los compradores pueden tener menos protecciones que con un prestamista tradicional. Por lo tanto, es conveniente que investigue todo lo posible antes de firmar un acuerdo de financiación del propietario.
Aquí hay algunas cosas que querrá hacer como comprador de la vivienda:
- Investigue el vecindario y los valores de las casas comparables
- Realice una búsqueda de títulos de propiedad para verificar que no hay errores ni gravámenes
- Investigar al vendedor mediante la comprobación de sus antecedentes
- Realice una inspección de la vivienda para comprobar las reparaciones necesarias y futuras
- Compare los tipos de interés de las hipotecas tradicionales con los tipos y plazos de la financiación del propietario
Contratar a un abogado
Un abogado inmobiliario puede orientarle durante todo el proceso de financiación del vendedor y ayudarle a resolver cualquier problema legal que pueda encontrar en el camino. Varios estados incluso exigen que un abogado inmobiliario esté presente en el cierre o revise el contrato antes de que sea legalmente vinculante.
Su abogado puede revisar el pagaré que redacta el abogado del vendedor y verificar que las condiciones del préstamo cumplen con las leyes estatales de usura. También pueden realizar una búsqueda de títulos para buscar errores y gravámenes no declarados.
Acordar un plan de pagos
En un acuerdo de financiación del propietario, usted y el vendedor son libres de negociar las condiciones del préstamo. Estas se establecerán en el pagaré.
El pagaré debe especificar lo siguiente:
- Importe total del préstamo
- Tipo de interés
- Importe del pago mensual de la hipoteca
- Calendario de pagos, incluida la fecha de vencimiento del último pago
- Multas por falta de pago
- Gastos accesorios (e.g., impuestos sobre la propiedad)
Un contrato por escrito le permite calcular los gastos totales del préstamo hipotecario y también puede ayudarle a decidir si es mejor recurrir a un prestamista hipotecario, suponiendo que pueda optar a una financiación tradicional.
Siga leyendo: Cómo encontrar el mejor tipo de hipoteca