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Las subastas inmobiliarias pueden ser atractivas si está buscando una ganga y no le importa hacer un poco de trabajo extra. Tendrá que aprender cómo funciona el proceso de subasta, así como rastrear propiedades y navegar por la compra sin un agente inmobiliario.
Después de la venta, es posible que la propiedad tenga que ser rehabilitada, e incluso podría ser responsable de echar a los inquilinos. Es posible que también tenga que pagar otros gravámenes sobre la propiedad.
Si se siente cómodo con los riesgos, esto es lo que debe saber sobre el funcionamiento de las subastas inmobiliarias:
- Qué es una subasta inmobiliaria?
- Pros y contras de comprar en una subasta
- Cómo encontrar subastas inmobiliarias
- Cómo funciona la compra de una casa en una subasta
Qué es una subasta inmobiliaria?
Una subasta inmobiliaria implica la venta pública de una propiedad mediante una puja competitiva.
Las razones más comunes para las subastas inmobiliarias incluyen:
- Subastas hipotecarias
- Impuestos sobre la propiedad no pagados
- Cuotas impagadas de la asociación de propietarios
- Venta de inmuebles
Las subastas pueden celebrarse en persona o en línea. Suelen estar a cargo del sheriff o de otro funcionario del condado, pero también hay empresas que se especializan en subastar bienes inmuebles en nombre de bancos, gobiernos y patrimonios.
Ventajas y desventajas de comprar en una subasta
Comprar una casa en una subasta es una experiencia completamente diferente a comprar una casa de la manera tradicional. El tipo de persona que podría querer intentar comprar su propiedad a través de una subasta suele tener conocimientos financieros y puede permitirse los riesgos que conlleva una vivienda subastada.
Antes de comprometerse a comprar una vivienda en una subasta, asegúrese de entender los beneficios e inconvenientes del proceso.
Pros
- Es posible conseguir una casa por poco dinero. El mayor beneficio potencial de comprar una casa en una subasta inmobiliaria es que puede obtener un buen trato en el precio de compra. En teoría, puede comprar una propiedad en subasta por una cantidad tan pequeña como la que se le debe a la autoridad fiscal, al prestamista hipotecario o a la Asociación de Propietarios de Viviendas (HOA, por sus siglas en inglés), que podría ser sólo unos pocos miles de dólares en una propiedad que vale unos cientos de miles de dólares.
- Puede haber menos competencia por las propiedades. Es fácil comprar una vivienda buscando en sitios web de anuncios inmobiliarios y contratando a un agente que le guíe en el proceso de compra tradicional. Menos gente sabe cómo comprar una propiedad a través de una subasta. Las circunstancias varían según la ubicación y dependen de factores como el inventario local y la actividad de los inversores.
Contras
- Es posible que no sepa mucho sobre el estado de la propiedad. Al comprar una propiedad en subasta, es posible que no pueda realizar una inspección de la vivienda con antelación. Tendrá que hacer frente a cualquier problema costoso que se le presente -incluyendo la gestión de cualquier gravamen sobre la propiedad- porque la propiedad se venderá tal cual. Pero algunos vendedores permiten realizar inspecciones antes de la fecha de la subasta.
- Necesitará dinero en efectivo. Para obtener privilegios de puja, es posible que tenga que pagar un depósito reembolsable en efectivo antes de que comience la subasta. Luego, es posible que tenga que pagar por su compra a través de efectivo, cheque certificado o transferencia bancaria inmediatamente después de que la subasta termine o dentro de unas pocas horas a unos pocos días. Con menos frecuencia, es posible que pueda financiar la compra.
Si usted está buscando comprar su casa de la manera tradicional, Cdtineo puede ayudarle a comparar las tasas precalificadas de nuestros prestamistas asociados en tan sólo unos minutos. Es sencillo y seguro, y ni siquiera tiene que salir de nuestra plataforma.
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Cómo encontrar subastas inmobiliarias
Puede localizar subastas inmobiliarias buscando en Internet «subasta inmobiliaria» más el nombre del condado en el que desea comprar una propiedad.
Estos son algunos de los lugares más comunes en los que encontrarás listados online y detalles de las subastas:
- Los sitios web de subastas e inmobiliarias, como Bid4Assets, Auction.com, y Hubzu
- Sitios web de los juzgados del condado
- Sitios web del sheriff del condado
- Sitios web del tesorero del condado o del recaudador de impuestos
- El sitio web de subastas de bienes inmuebles embargados del Departamento del Tesoro de los Estados Unidos
Cómo funciona la compra de una casa en subasta
Antes de COVID-19, las subastas inmobiliarias presenciales eran habituales. Sin embargo, durante la pandemia, algunos condados han cancelado sus subastas o las han trasladado a Internet.
Además, la suspensión de las ejecuciones hipotecarias prevista en la Ley CARES ha limitado el número de propiedades en subasta.
Por lo general, no se necesita un agente inmobiliario para comprar una casa a través de una subasta. Sin embargo, podrían ayudarle a localizar, investigar e incluso pujar por las propiedades, así como a finalizar la venta.
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Si encuentra una casa en subasta que le interesa, siga estos pasos:
Paso 1: Investigue
Algunas subastas de propiedades permiten inspecciones con cita previa. Sin embargo, las inspecciones de la propiedad no siempre están permitidas en las propiedades subastadas, especialmente las ocupadas. No poder inspeccionar una propiedad antes de la compra le pone en gran desventaja.
La entidad de subastas aconsejará a los licitadores que investiguen cualquier problema de título o gravamen antes de pujar. Una propiedad que se subasta debido a los impuestos no pagados también podría tener un derecho de retención en contra de las cuotas de la HOA delincuentes o un contratista sin pagar.
Consejo: Verifique con las compañías de títulos para ver si emitirán un seguro de título para la propiedad y, si es así, cuáles serán las limitaciones de la póliza.
Paso 2: Averigüe si puede financiar la vivienda
Podría ser posible financiar una propiedad en subasta con un préstamo hipotecario. Sin embargo, no podrá hacer una oferta supeditada a la financiación hipotecaria, por lo que tendrá que ser preaprobado.
Hable de sus planes con el vendedor y el prestamista para ver con qué rapidez puede cerrar el préstamo y pagar al vendedor si gana. Una propiedad que no es segura para vivir en ella requerirá algún tipo de préstamo para mejoras en el hogar.
Consejo: Algunas subastas sólo aceptan el pago en efectivo o mediante un préstamo de dinero duro. Es posible que pueda hacer una refinanciación en efectivo para hipotecar la propiedad después, pero eso no cubrirá sus costes iniciales.
Ya sea que esté investigando las tasas o buscando comprar una casa, Cdtineo está aquí para ayudar. Puede comparar las tasas precalificadas de nuestros prestamistas asociados en tan sólo unos minutos utilizando la siguiente tabla.
Paso 3: Decida cuánto está dispuesto a pujar
En primer lugar, determine cuánto dinero en efectivo puede gastar en la propiedad, ya que muchas subastas de casas son sólo en efectivo.
A continuación, observe por cuánto se han vendido recientemente otras propiedades en la zona. Vea cómo se comparan sus precios con los de la vivienda que le interesa.
Consejo: Para tener en cuenta los gastos desconocidos, no fije su oferta máxima en el 100% del valor de la propiedad. Descuéntela en alguna cantidad para que su precio de compra más los honorarios del postor y los costes de reparación de la propiedad o de limpieza del título no le hagan superar su presupuesto.
Por ejemplo, es posible que quiera ofertar no más del 80% de lo que se han vendido casas similares en buen estado.
Sin embargo, no hay una regla rígida sobre lo que hay que pagar. Depende de su presupuesto, su tolerancia al riesgo y sus planes para la propiedad. No deje que las emociones le empujen más allá de su rango de precios.
Paso 4: Hacer el depósito
Para demostrar que va en serio, tendrá que hacer un depósito en efectivo para participar en la subasta. Sin embargo, los requisitos de depósito varían.
Por ejemplo: Es posible que tengas que depositar 2.500 dólares o el 5% de la puja inicial, lo que sea más alto. En lugar de dinero en efectivo, se puede aceptar un cheque de caja o una transferencia bancaria.
En el caso de una subasta en línea, es posible que tenga que proporcionar un número de tarjeta de crédito. El vendedor puede reservarse el derecho de cargar una tasa de cancelación en su tarjeta si gana una subasta pero no paga la propiedad.
Paso 5: Haga su oferta
Si usted es el adjudicatario, tendrá que cumplir con los plazos de pago clave para asegurar la escritura de su propiedad. El depósito deberá pagarse poco después del cierre de la subasta. El resto deberá pagarse poco después.
Por ejemplo: Si gana una subasta en línea, es posible que tenga que depositar el 10% de su oferta ganadora, menos el depósito que pagó en el registro, en un plazo de tres días hábiles. Entonces, podría tener otros tres días hábiles para pagar el saldo.
También es posible que deba pagar a la entidad subastadora una comisión del 5% al 10% del precio de compra. También pueden aplicarse los gastos de cierre.
Si no cumple con los plazos de pago, podría ocurrir lo siguiente:
- El vendedor podría cancelar su contrato
- Perderá su depósito
- Es posible que tenga que pagar la diferencia si la vivienda se vende posteriormente en la subasta por un precio mayor
- Perderá los privilegios de puja con la entidad de subastas, ya sea temporal o permanentemente
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