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La mayoría de los propietarios que ponen sus casas a la venta trabajan con un agente de ventas, pero algunos vendedores prefieren trabajar directamente con los compradores y sus agentes.
Una casa en venta por el propietario (FSBO) puede ahorrarle al vendedor los gastos de intermediación, y podría suponerle a usted, como comprador, un buen trato en una casa.
Esto es lo que hay que saber para comprar una casa en venta por el propietario:
- Venta por el propietario (FSBO): Qué significa esto para el comprador
- Ventajas y desventajas de comprar directamente al propietario
- Pasos para comprar una casa en venta por el propietario
- ¿Debe comprar una casa en venta por el propietario??
Venta por el propietario (FSBO): Qué significa para el comprador
En una venta típica, el comprador y el vendedor están representados por agentes. Dado que el comprador y el vendedor se comunican a través de sus respectivos agentes, no suelen comunicarse directamente entre sí o con el agente del otro.
Un vendedor FSBO, sin embargo, no tiene un agente, por lo que usted o su agente del comprador trabajarán directamente con el vendedor. Dado que el vendedor no tiene un agente, y por lo tanto no tiene que pagar una cuota de comisión a un agente del vendedor, pueden estar más dispuestos a negociar con usted en el precio de venta.
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Ventajas y desventajas de comprar directamente al propietario
El vendedor es el más afectado por la decisión de renunciar a la representación, pero comprar una casa en venta por el propietario también presenta beneficios y riesgos para usted como comprador. Estos son algunos de los pros y los contras que hay que tener en cuenta antes de hacer una oferta por una FSBO.
Pros
- Posible descuento: Las FSBO se venden a menudo por menos que las casas representadas por agentes. En 2020, la típica FSBO se vendió por 217.900 dólares frente a. 295.000 dólares para las ventas asistidas por agentes, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
- Eficiencia: Tareas como la programación de visitas e inspecciones pueden llevar tiempo. Tendrá que comunicarse con su agente, que a su vez tendrá que comunicarse con el agente del vendedor, que a su vez tendrá que comunicarse con el vendedor, y viceversa. Eliminar el agente del vendedor de la cadena puede agilizar las cosas.
- Poder de negociación: Incluso si el vendedor no ofrece un precio más bajo, puede tener más margen de maniobra a la hora de negociar el precio y las reparaciones, ya que no tendrá que pagar la comisión de un agente de ventas.
Contras
- Sobrevaloración: Los vendedores FSBO suelen sobreestimar el valor de mercado de su casa. El apego emocional es una de las razones. Otra razón es que simplemente no saben cómo afectan las mejoras que han hecho en su casa al valor de mercado, que se basa totalmente en las ventas recientes de casas similares. Comprar una casa FSBO con un agente inmobiliario ayuda a garantizar que se pague un precio justo.
- Potencialmente frustrante: Las transacciones inmobiliarias pueden ser frustrantes. Esto es especialmente cierto si está trabajando con un vendedor FSBO que no sabe cómo deben proceder las cosas y no tiene un agente que le ayude a guiarlo o a mantener las cosas en perspectiva.
- Divulgaciones: La ley obliga a los vendedores a revelar los defectos materiales. Sin un agente de ventas que proporcione los formularios y las instrucciones que ayuden a garantizar una divulgación completa, el vendedor de la FSBO podría omitir detalles importantes.
Pasos para comprar una casa en venta por el propietario
Con la excepción de los pros y los contras mencionados anteriormente, la compra de una FSBO es, en su mayor parte, como la de cualquier otra vivienda. A continuación, le indicamos cómo proceder si está considerando la posibilidad de realizar una compraventa a distancia.
1. Contrate a un agente del comprador
Trabajar con un vendedor que no conoce los procedimientos inmobiliarios o la ley hace que sea especialmente arriesgado comprar una casa sin un agente inmobiliario.
Idealmente, su agente habrá tenido experiencia con casas FSBO. Por un lado, tendrán que trabajar más para encontrarlas. Y como su agente será la única persona con experiencia inmobiliaria que participará en la venta, es probable que también tenga que hacer parte del trabajo que suele hacer un agente de ventas.
No se olvide de hablar de las comisiones de los agentes que esté considerando contratar, también. El contrato de agencia del comprador debe especificar el importe de la comisión y en qué circunstancias es usted responsable de pagarla.
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2. Obtenga la preaprobación de una hipoteca
La preaprobación de una hipoteca sólo suele ser válida durante 90 días, por lo que es mejor no obtenerla demasiado pronto. Pero lo necesitará antes de empezar a visitar las casas, ya que muchos vendedores, ya sean FSBO o de otro tipo, sólo programan visitas para compradores autorizados.
Y la costumbre local, si no la ley estatal, probablemente requiera que presente una aprobación previa con su oferta.
Más información: Preaprobación de la hipoteca frente a. Precalificación: ¿Qué debe obtener??
3. Buscar viviendas
La búsqueda de viviendas de segunda mano puede requerir un poco de investigación en las casas fuera del mercado. Aunque los sitios de anuncios como Redfin y FSBO.com deje que los propietarios publiquen sus propiedades ellos mismos, los propietarios que no tienen conocimientos de marketing podrían simplemente colocar un cartel en su patio. Y casi la mitad de las FSBO de 2020 no se comercializaron activamente en absoluto, según la NAR.
Una vez que encuentre una casa que le interese ver, pida a su agente que programe una visita. Esté preparado para la probabilidad de que los propietarios FSBO estén presentes.
4. Haga una oferta
Con la ayuda de su agente, preparará una oferta después de haber visto la casa que desea comprar. La oferta es un contrato en el que se indica cuánto pagará, incluido el importe del depósito de garantía, y se enumeran las condiciones de la oferta.
Las ofertas de FSBO deben indicar que su agente inmobiliario o compañía de títulos se quedará con el depósito. Si no es así, tendrá que confiar en que el propietario de la FSBO maneje los fondos de acuerdo con la ley.
5. Elija las contingencias
Las contingencias son una parte importante de la oferta, ya que le permiten retirarse de la venta si tiene problemas durante el proceso de compra.
Una contingencia que siempre debe elegir es la de la inspección de la casa. Con esta contingencia, puede cancelar la venta de la vivienda si los resultados de la inspección le preocupan y no puede negociar una solución con el vendedor.
Consejo: Como medida de protección adicional, también puede condicionar la oferta a que el vendedor le proporcione un informe de intercambio de información sobre pérdidas (CLUE, por sus siglas en inglés). Un informe CLUE muestra los últimos cinco años de siniestros del seguro de hogar de una propiedad.
Salir de la casa: Cuánto ofrecer por una casa: 6 consejos para conseguir la casa de sus sueños
6. Solicite su hipoteca
Si aún no ha solicitado una hipoteca, hágalo lo antes posible después de que el vendedor acepte su oferta. Su prestamista pedirá una tasación, que su agente programará con el vendedor.
7. Pedir la inspección
Las inspecciones de la propiedad suelen ser responsabilidad del comprador. Haz que tu agente pida uno inmediatamente después de que el vendedor acepte. Usted y su agente pueden asistir a la inspección.
El inspector le proporcionará un informe detallado de sus hallazgos, normalmente unos días después de la inspección.
8. Negociar las reparaciones
Si la inspección revela problemas que necesitan reparación, negociará una solución con el vendedor. Eso podría significar que el vendedor realice la reparación o le acredite los fondos para cubrir el coste. También puede aceptar la casa tal y como está.
Vea también: Cuánto cuesta comprar una casa?
9. Encargar el trabajo del título
Puede elegir la empresa de títulos que desee para examinar la cadena de propiedad del inmueble. Una compañía de títulos se asegurará de que no haya reclamaciones contra la propiedad que puedan limitar sus derechos de propiedad.
Una vez que la compañía de títulos verifique que el título está limpio, emitirá un seguro de título para su prestamista, que usted pagará al cierre. También puede adquirir una póliza de propietario para usted.
10. Asegure el seguro de la vivienda
Su prestamista hipotecario le exigirá una prueba del seguro de la vivienda antes de concederle el préstamo.
11. Prepare el cierre
Llegados a este punto, lo único que te queda por hacer es programar el cierre o pedirle a tu agente que lo programe, y cumplir con cualquier solicitud que recibas del prestamista hipotecario o de la compañía de seguros para obtener documentación adicional.
Una vez que el trabajo del título esté terminado y su préstamo haya sido autorizado para el cierre, usted será libre de firmar todo el papeleo final, pagar los costos de cierre y asegurar su nueva casa.
¿Debe comprar una casa en venta por el propietario??
La compra de una casa en venta por el propietario puede presentar desafíos que una casa listada por un vendedor representado no tiene. La mayoría implican falta de experiencia y expectativas poco realistas por parte del vendedor.
Por otro lado, el FSBO correcto puede ahorrarte dinero como comprador y ayudarte a cerrar más rápido, especialmente si tienes un agente del comprador trabajando en tu nombre. En los mercados en los que el inventario es escaso, las ventas directas pueden incluso ampliar el campo de las viviendas disponibles y aumentar sus posibilidades de encontrar la casa adecuada para usted.
Siga leyendo: 6 formas de negociar los costes de cierre de la vivienda