Comprar una propiedad de alquiler: Todo lo que debe saber

Nuestro objetivo es darle las herramientas y la confianza que necesita para mejorar sus finanzas. Aunque recibimos compensación de nuestros prestamistas asociados, a los que siempre identificaremos, todas las opiniones son nuestras. Cdtineo Operations, Inc. NMLS # 1681276, se denomina aquí «Cdtineo.»

El sector inmobiliario es una de las inversiones favoritas de los estadounidenses, y con razón. En un escenario ideal, usted compra una propiedad, paga la hipoteca con los pagos de alquiler, y se queda con las ganancias cuando vende más tarde.

La demanda de propiedades de inversión ha estado aumentando durante varios años, y la mayor parte del impulso proviene de personas con menos de 10 propiedades en sus carteras, según la firma de datos CoreLogic.

Pero como cualquier inversión, hay mucho trabajo involucrado – y algo de riesgo, también.

Esto es lo que debe saber antes de invertir en una propiedad de alquiler:

  • Qué es un inmueble de alquiler?
  • Pros y contras de tener una propiedad de alquiler
  • Cómo comprar una vivienda de alquiler

¿Qué es un inmueble de alquiler??

Una propiedad de alquiler es un inmueble comprado por un inversor y alquilado a inquilinos. Las propiedades de alquiler se dividen en dos categorías:

  • Residencial: Se trata de casas unifamiliares, apartamentos y condominios
  • Comercial: Entre ellos se encuentran los edificios de oficinas, x y cualquier otra propiedad con fines comerciales

Nos centraremos en las propiedades de alquiler residencial. Como propietario de una vivienda en alquiler, puede gestionar la propiedad usted mismo o contratar a una empresa para que se encargue de asuntos como la comunicación con los inquilinos y las reparaciones. Cuando esté listo para vender la casa más tarde, se queda con los beneficios de la venta.

Si está en el mercado para comprar una propiedad, Cdtineo puede ayudarle a comparar fácilmente las tasas de hipotecas de todos nuestros prestamistas asociados – sólo toma unos minutos, y no afectará a su puntuación de crédito.

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Consulte: ¿Son los condominios una buena inversión?? Cómo calcular los pros y los contras

Ventajas y desventajas de tener una propiedad en alquiler

Aunque puedes obtener un buen beneficio tras la venta de una vivienda de alquiler, su gestión requiere mucho trabajo. Estos son algunos de los principales beneficios e inconvenientes de tener una propiedad de alquiler:

Pros

  • Beneficios potenciales: Si el valor de la propiedad aumenta y los pagos de los inquilinos cubren todos los gastos de la vivienda -como la hipoteca, el seguro, los impuestos y el mantenimiento-, usted sale ganando cuando vende la casa más adelante.
  • Ventajas fiscales: Los propietarios de inmuebles de alquiler pueden deducir los gastos de gestión de sus propiedades en su declaración de la renta. Pueden incluir intereses, impuestos y gastos de mantenimiento.
  • Diversificación: Los expertos financieros suelen recomendar colocar el dinero en diferentes tipos de inversiones para limitar el riesgo. Por lo tanto, si pierde mucho dinero en su 401(k), por ejemplo, en teoría puede seguir contando con el capital inmobiliario de su propiedad de alquiler.

Contras

  • Posibles pérdidas: Ninguna inversión está garantizada, y podrías perder dinero si el valor de la propiedad cae, el mantenimiento se encarece o no encuentras inquilinos fiables.
  • Requisitos estrictos: Dado que la casa no es su residencia principal, los prestamistas hipotecarios pueden exigir un pago inicial de al menos el 15% en un préstamo convencional.
  • Participación activa: Tendrá que gestionar la propiedad usted mismo o contratar a alguien para que haga el trabajo, lo que le restará tiempo y beneficios.

Más información:

  • Cómo refinanciar propiedades de alquiler e inversión
  • Guía para principiantes para invertir en 4 pasos

Cómo comprar una propiedad de alquiler

Por lo general, tendrá que pedir una hipoteca, encontrar un inquilino y asegurarse de que tiene todos los gastos cubiertos.

He aquí un rápido resumen de cómo comprar una propiedad de alquiler:

  • Establece tu presupuesto
  • Conseguir la preaprobación de un préstamo
  • Considerar la gestión de la propiedad
  • Búsqueda de posibles propiedades
  • Investigar el seguro del propietario
  • Fijar el alquiler
  • 1. Establezca su presupuesto

    Aunque esté planeando que un inquilino se haga cargo de los pagos de la hipoteca, tendrá que averiguar si puede permitirse comprar una segunda propiedad y cómo gestionará los gastos recurrentes. Asegúrese de presupuestar tanto los gastos iniciales como los recurrentes al comprar una propiedad de alquiler.

    Costes iniciales:

    • Pago inicial (15% en los préstamos convencionales)
    • Costes de cierre
    • Reservas de efectivo (por valor de seis meses)

    Gastos recurrentes:

    • Impuestos sobre la propiedad
    • Seguro del propietario
    • Mantenimiento y reparaciones
    • Gastos de gestión de la propiedad
    • Ofertas de empleo
    • Cuotas de la asociación de propietarios

    2. Consiga la preaprobación de un préstamo

    Una preaprobación de la hipoteca puede ayudarte a calcular cuánto dinero puedes pedir prestado al invertir en propiedades de alquiler. La preaprobación se basa en su solvencia, ingresos y deudas pendientes.

    Al comprar una propiedad de alquiler, puede utilizar un préstamo convencional o un préstamo FHA. Las normas de cualificación varían con cada programa hipotecario, y también pueden diferir de lo que se requiere en una hipoteca para una residencia principal:

    • Préstamo convencional: Los requisitos de puntuación de crédito van de 640 a 700, dependiendo de su relación deuda-ingreso, el número de unidades que está comprando, y su pago inicial.
    • Préstamo FHA: La FHA permite a los propietarios comprar una propiedad con hasta cuatro unidades, siempre que una esté ocupada por el propietario. Necesitarás una puntuación de crédito de al menos 580 si pones un mínimo de 3.5%. Si puedes dar un 10% de entrada, la puntuación de crédito mínima baja a 500.

    Averigüe: 5 tipos de préstamos hipotecarios: Cuál es el adecuado para usted?

    3. Considere la gestión de la propiedad

    Las empresas de gestión inmobiliaria hacen mucho trabajo si está comprando una propiedad de inversión, como gestionar los problemas de los inquilinos, cobrar los pagos y contratar a alguien que se encargue del mantenimiento continuo. Pagar a una empresa para que se encargue de estos detalles podría ser una buena opción si no vives cerca de tu propiedad en alquiler.

    El coste del servicio varía en función de cada empresa y ubicación, y también depende de lo que necesites que haga la empresa.

    Consejo: Espere pagar al menos entre el 8% y el 12% del valor mensual del alquiler más los gastos. Así, por ejemplo, si cobras a tu inquilino 1.000 dólares al mes, tu factura mensual por la gestión de la propiedad podría comenzar entre 80 y 120 dólares.

    4. Búsqueda de posibles propiedades

    Si es la primera vez que invierte, la compra de una propiedad de alquiler en un barrio nuevo y popular puede ayudarle a reducir los gastos de mantenimiento y las costosas desocupaciones. Busque:

    • Ubicación: El vecindario en el que compres la vivienda de alquiler influirá en el tipo de inquilinos que atraigas y en la tasa de vacantes. Por ejemplo, una propiedad cerca de una universidad podría ser atractiva para los estudiantes, aunque podría tener problemas para alquilar la casa durante el verano.
    • Condición de la propiedad: Si decide comprar una casa de segunda mano, probablemente tendrá muchos gastos de reparación por adelantado y más mantenimiento continuo. Aunque esto puede estar bien si eres experto en reparaciones domésticas y vives cerca, podría ser un obstáculo para otros.
    • Impuestos sobre la propiedad: Dependiendo de dónde se encuentre la propiedad, los impuestos a la propiedad podrían añadir cientos de dólares al pago de la vivienda cada mes. Si prefiere mantener los costes bajos, busque propiedades en zonas con bajos impuestos.
    • de alquiler medio en la zona: Después de sumar los gastos mensuales estimados de la vivienda, compruebe si el alquiler medio del barrio cubre al menos esa cantidad.
    • Amenidades y mercado de trabajo potencial: Conduzca por el barrio y compruebe los restaurantes, parques, gimnasios, conexiones de transporte público y cualquier otra ventaja que atraiga a los inquilinos. Del mismo modo, es probable que atraiga a inquilinos cualificados si hay muchas oportunidades de empleo en la zona.

    Para ayudar a informar su decisión de compra, trate de usar la calculadora de pago de hipoteca de Cdtineo a continuación. La calculadora puede ayudarte a calcular cómo podría ser tu pago mensual y orientarte hacia el rango de precios adecuado.

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    préstamo hipotecario, pagará
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    mensualmente y un total de
    $
    en intereses a lo largo de la vida del préstamo. Pagará un total de
    $
    a lo largo de la vida del
    hipoteca.


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    Más información: Financiación de un dúplex: cómo obtener un préstamo para una propiedad multifamiliar

    5. Busque un seguro para el propietario

    Si alquilas tu vivienda durante un periodo de tiempo prolongado, normalmente superior a seis meses, tendrás que contratar un seguro especial para propietarios.

    Las pólizas de seguro del propietario cubren los daños físicos de la propiedad y los posibles problemas de responsabilidad civil, y suelen costar alrededor de un 25% más que una póliza de seguro estándar para propietarios de viviendas.

    La mayoría de las pólizas de los propietarios también cubren la pérdida de ingresos por alquiler si no puede alquilar la propiedad mientras se está reparando o reconstruyendo debido a los daños de una pérdida cubierta.

    Infórmese: Cómo realizar una búsqueda del historial de la propiedad antes de comprar

    6. Establezca su alquiler

    A la hora de fijar el alquiler, éste debería cubrir al menos los costes de la vivienda, como el capital, los intereses, los impuestos sobre la propiedad y el seguro. Algunos inversores inmobiliarios se rigen por la «regla del 1%», según la cual el alquiler mensual debe ser igual o superior al 1% de la inversión total.

    Por ejemplo Supongamos que quieres pedir una hipoteca para un inmueble de alquiler con un valor de 200.000 dólares. Así es como se utilizaría la regla del 1%:

    $200,000 x 0.01 = $2,000
    La cifra de 2.000 dólares es el alquiler mínimo mensual.

    La búsqueda de una hipoteca puede ser estresante. Afortunadamente, Cdtineo agiliza este proceso y facilita la comparación de varios prestamistas.

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