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La compra de una segunda vivienda se ha convertido en una opción popular para algunos estadounidenses, y es fácil ver por qué. Las segundas residencias pueden servir como una escapada privada, una fuente de ingresos por alquiler o un retiro para amigos y familiares. Y, con el aumento de las oportunidades de trabajar a distancia, podría incluso utilizar una segunda vivienda como lugar de residencia cuando necesite un cambio de aires o más espacio.
Aprenda más sobre las ventajas e inconvenientes de una segunda vivienda, y lo que supone comprar una:
- Razones para comprar una segunda vivienda
- Cómo comprar una segunda vivienda
- Ventajas y desventajas de adquirir una segunda vivienda
- ¿Puedo permitirme una segunda vivienda??
- Requisitos para adquirir una segunda vivienda
- Otras formas de financiar una segunda vivienda
Razones para comprar una segunda vivienda
Hay ciertas implicaciones financieras en función del uso que pretenda dar a su segunda vivienda.
Casa de vacaciones
Ser propietario de una casa de vacaciones significa que siempre tendrá un lugar donde alojarse cuando visite su lugar favorito fuera de la ciudad. Puede asegurarse de que tiene todo lo que necesita para estar perfectamente cómodo, y guardar un juego extra de ropa y artículos de aseo en su segunda casa significa un mínimo de equipaje cuando quiera escaparse.
En cuanto a las implicaciones financieras, algunos gastos asociados a la propiedad de una casa de vacaciones pueden ser deducibles de los impuestos. Los intereses de la hipoteca son deducibles según las mismas normas que los de una residencia principal, siempre que no alquile la propiedad.
Consejo: Si alquila la vivienda, aún puede optar a la deducción de los intereses hipotecarios. Sólo tendría que utilizar la vivienda durante más de 14 días o más del 10% del número de días que la alquile, lo que sea más largo.
También puede deducir los impuestos estatales y locales sobre la propiedad, sujetos a las normas habituales que limitan esta deducción a 10.000 dólares. Estas deducciones sólo le permitirán ahorrar dinero si detalla los gastos.
Siga leyendo: Cómo comprar una casa: Guía paso a paso
Alquiler de la propiedad
Si quiere comprar una segunda vivienda para utilizarla principalmente como propiedad de alquiler, los prestamistas y el fisco la clasificarán como propiedad de inversión. Ser propietario de una vivienda de alquiler puede suponer una serie de ventajas. Actúa como una fuente de ingresos pasivos y le permite obtener deducciones fiscales que pueden compensar los costes de propiedad.
Consejo: Las implicaciones fiscales de poseer una propiedad de alquiler son diferentes a las de las residencias principales o las casas de vacaciones. Por ejemplo, usted puede depreciar la propiedad y deducir los gastos de alquiler de los ingresos de alquiler para reducir su responsabilidad fiscal.
Estos son algunos de los gastos de alquiler que los dueños de propiedades de inversión pueden deducir:
- Publicidad
- Limpieza
- Mantenimiento
- Seguro
- Intereses hipotecarios
- Gastos de gestión
- Servicios públicos
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Cómo comprar una segunda vivienda
Este es un proceso general paso a paso para comprar una segunda vivienda.
1. Elija su motivo
Asegurarse de que conoce la razón principal por la que va a comprar una segunda vivienda. Los requisitos de la propiedad y el precio de compra deseado pueden variar en función de si piensa utilizar la segunda vivienda con fines vacacionales o de inversión.
Por ejemplo, si está buscando una casa de vacaciones, querrá encontrar una casa en un lugar que sepa que le gusta y que visitará a menudo, junto con un plano que le permita relajarse haciendo sus actividades favoritas.
Sin embargo, si lo que quiere es una propiedad de inversión, debe buscar un vecindario que atraiga a los inquilinos, con escuelas reputadas, un mercado laboral sólido y un alquiler mensual asequible.
2. Obtenga la preaprobación
Obtener la preaprobación de la hipoteca le permite ver cuánto puede pedir prestado. También te proporciona una estimación del pago mensual de la hipoteca para ayudarte a mantenerte dentro de tu presupuesto.
Una vez preaprobado, puede comparar diferentes préstamos hipotecarios. Lo más probable es que tenga que recurrir a un prestamista convencional, ya que los programas hipotecarios respaldados por el gobierno son relativamente estrictos cuando se trata de casas de vacaciones y propiedades de inversión.
Consejo: Es posible que su agente inmobiliario le exija una preaprobación antes de empezar a ver listados de viviendas si no va a hacer una oferta en efectivo. Por lo tanto, es mejor realizar este paso al principio del proceso. Las cartas de preaprobación suelen tener una validez de hasta 90 días.
3. Contratar a un agente inmobiliario
Un agente inmobiliario puede facilitar el proceso de búsqueda de vivienda. Por ejemplo, un buen agente puede
- Mostrarle las propiedades más relevantes actualmente disponibles
- Informarle sobre las casas que saldrán al mercado próximamente
- Ayudarle a determinar un valor de mercado justo para el tipo de propiedad que desea
- Le dirá qué barrios prohíben los alquileres a corto plazo
- Negociar con el vendedor
Pregunte a sus familiares y amigos si pueden recomendarle un agente inmobiliario. También puede entrevistar a varios agentes para conocer su personalidad, estilo de trabajo y nivel de experiencia.
Consejo: También puede valer la pena ver las propiedades en venta por el propietario (FSBO) que pueden no aparecer en el servicio de listas múltiples (MLS) para su mercado deseado.
4. Visite los listados de viviendas
Para encontrar la segunda vivienda que mejor se adapte a sus necesidades, tómese el tiempo necesario para recorrer las propiedades y preste atención a lo siguiente:
- Las reparaciones y mejoras necesarias: Busque las reparaciones y mejoras de capital que tendrá que pagar de su bolsillo. Si lo pide, el vendedor puede incluso pagar las reparaciones o rebajar el precio de compra.
- La calidad del barrio: Determine si los alrededores son seguros y ofrecen suficiente privacidad. Que se sienta seguro dejando su propiedad desocupada durante varios días o semanas. Si se trata de una propiedad de alquiler, intente determinar si la comunidad atraerá a inquilinos y huéspedes de alta calidad.
- Normas de ocupación: Algunos barrios tienen normas estrictas de ocupación. Averigüe si el uso que va a dar a la vivienda se ajusta a la normativa.
- Instalaciones y servicios: Decidir si el barrio y la ciudad tienen suficientes servicios es vital. Por ejemplo, es posible que desee una piscina comunitaria o un fácil acceso al transporte público. Elabore una lista de servicios deseados antes de visitar las casas para limitar su enfoque.
5. Hacer una oferta
Después de encontrar una excelente propiedad que se ajuste a tus necesidades y presupuesto, es el momento de hacer una oferta. Su agente puede ayudarle a crear la oferta y a negociar cualquier contingencia.
Si es necesario, el agente también puede ayudarle con las contraofertas si el vendedor no acepta su oferta inicial.
6. Cerrar el trato con la propiedad
Una vez que el vendedor acepte su oferta, su prestamista realizará una tasación y revisará sus finanzas para completar el proceso de financiación.
Tendrás que hacer el pago inicial necesario, contratar un seguro de hogar y firmar los documentos de cierre para confirmar el tipo y el plazo.
Ventajas e inconvenientes de adquirir una segunda vivienda
Una segunda vivienda puede proporcionar comodidad, disfrute e ingresos, pero también conlleva gastos y responsabilidades adicionales.
Pros
- Puede utilizarla como inversión. Tanto si la alquilas unos días al año como si la inviertes a tiempo completo, una segunda vivienda puede suponer una fuente adicional de ingresos pasivos. Si la propiedad se revaloriza significativamente, también puede venderla para obtener un beneficio más adelante.
- Es posible que obtenga una desgravación fiscal. Si está pagando los intereses de la hipoteca y los impuestos sobre la propiedad tanto de su residencia principal como de su casa de vacaciones, tendrá más posibilidades de beneficiarse de las deducciones detalladas en su declaración de impuestos. Las propiedades de inversión también cuentan con beneficios fiscales similares a los de la gestión de cualquier otro negocio.
- Puede simplificar el proceso de planificación de las vacaciones. Si le gusta visitar el mismo destino con frecuencia, puede que le guste no tener que reservar un lugar para alojarse cada vez que viaje.
- Puede jubilarse allí más adelante. Si sabe que quiere jubilarse en otro lugar, la compra de una segunda vivienda allí ahora puede darle una ventaja y facilitarle la transición más adelante.
Contras
- Ninguna inversión es segura. Asegúrese de que sus finanzas son lo suficientemente sólidas como para soportar la propiedad a largo plazo de una segunda vivienda, especialmente si los mercados de alquiler o reventa se debilitan.
- Tendrá que asumir costes adicionales. Si no paga en efectivo, una segunda vivienda conlleva costes de préstamo. También incurrirá en gastos de mantenimiento e impuestos sobre la propiedad. También es posible pagar primas de seguro más altas que las de una residencia principal.
- Tendrá que lidiar con las normas de ocupación. Los prestamistas, las leyes locales y las asociaciones de propietarios pueden restringir el uso de su propiedad, incluida la frecuencia con la que puede alquilarla y la duración de cada período de alquiler.
- Tendrá menos dinero para otras cosas. Puede que se canse de ir de vacaciones a su segunda casa, pero tiene tanto dinero invertido en ella que no puede permitirse viajar a otro lugar. Mantener una segunda vivienda también podría comprometer su capacidad para alcanzar otros objetivos financieros, como el ahorro para la jubilación.
¿Puedo permitirme una segunda vivienda??
El precio de compra no es el único coste que hay que tener en cuenta al adquirir una segunda vivienda. Hay varios costes iniciales y recurrentes, como los gastos de cierre y los impuestos sobre la propiedad, que pueden consumir una parte importante de su presupuesto.
Pago inicial
El importe del precio de venta que financia determina el pago mensual de intereses y capital.
Si no realiza un pago inicial que reúna los requisitos, tendrá que pagar las primas del seguro hipotecario privado hasta que disponga de suficiente capital inmobiliario.
Costes de cierre
Para finalizar la compra de su segunda vivienda, también tendrá que pagar los gastos de cierre. Los costes suelen ser del 2% al 5% del importe del préstamo e incluyen estos gastos:
- Comisiones de apertura
- Tasación de la vivienda
- Tasas de los informes de crédito
- Tasas por el título de propiedad
- Fondos en custodia
Impuestos sobre la propiedad y cuotas de la comunidad de propietarios
Ahora tendrá que pagar los impuestos sobre la propiedad de dos viviendas. Dependiendo de su ubicación, los impuestos sobre la propiedad para los residentes a tiempo parcial pueden ser diferentes a los que pagan los residentes a tiempo completo.
Si quiere vivir en una urbanización con una asociación de propietarios, también tendrá que pagar las cuotas obligatorias.
Lea también: Deducciones fiscales por alquiler de vivienda: Una guía completa
Seguro del propietario de la vivienda
El seguro del propietario es otro coste que debe incluirse en el presupuesto. El prestamista creará una cuenta de depósito en garantía para el seguro y los impuestos sobre la propiedad y utilizará los fondos de la misma para pagar esas facturas en su nombre.
Si va a obtener ingresos por inversión, también debería considerar la posibilidad de contratar un seguro de arrendador.
Impuesto sobre la renta de las inversiones
También tendrá que declarar sus ingresos por alquiler en sus declaraciones de impuestos. Es posible deducir ciertos gastos para minimizar su responsabilidad fiscal. Su gestor fiscal puede ayudarle a realizar el proceso de declaración de impuestos.
Mantenimiento
Una de las desventajas de comprar una segunda casa es tener que mantener dos propiedades. Es posible que tenga que hacer algunas reparaciones y renovaciones por adelantado antes de que usted o un inquilino ocupen la vivienda. Si no realiza estas reparaciones usted mismo, tendrá que contratar un servicio de gestión de la propiedad, lo que supone otro gasto.
También es responsable del mantenimiento continuo de la propiedad. Los alquileres de corta duración requieren una limpieza entre los huéspedes.
Tiempo de viaje
Visitar su segunda vivienda requiere tiempo y dinero. Debes decidir si el desplazamiento merece la pena por los posibles beneficios.
Requisitos para una segunda vivienda
Si vas a pedir un préstamo hipotecario para tu segunda vivienda, debes saber que los tipos de interés y las normas de calificación son más elevados que los de una residencia principal.
Su tipo de interés será 0.El 25% más en una casa de vacaciones si pones menos del 15% de entrada. En una vivienda de inversión, el tipo será del 2.Del 125% al 4.125% más. Cuanto mayor sea el pago inicial, menor será la prima del tipo de interés.
Estos son los requisitos de los prestamistas para la compra de segundas viviendas, según lo establecido por Fannie Mae y Freddie Mac:
Casa de vacaciones | Vivienda de inversión | |
---|---|---|
Mínimo. puntuación de crédito | 680 | 680 |
Máxima relación entre la deuda y los ingresos | 45% | 45% |
Mínimo. pago inicial | 10% | 15% |
Mínimo. reservas en efectivo | Dos meses | Seis meses |
Puntuación de crédito: 680
La puntuación crediticia mínima para comprar una segunda vivienda es 40 puntos más alta que la mínima necesaria para calificar para un préstamo convencional en una residencia principal.
Relación deuda-ingresos: 45%
La relación máxima entre la deuda y los ingresos para comprar una segunda vivienda es del 45%. Con este DTI, es probable que necesites factores compensatorios como más meses de reservas de efectivo, un mayor pago inicial o una mayor puntuación de crédito para comprar una segunda vivienda.
Téngalo en cuenta: Si todavía está pagando su primera hipoteca, puede ser difícil lograr una relación deuda-ingresos lo suficientemente baja como para calificar para una segunda hipoteca.
Pago inicial: Del 10% al 15%
El pago inicial mínimo para una casa de vacaciones es del 10%. En una casa de inversión, es el 15%.
Pagos de reserva: De 2 a 6 meses
Como mínimo, necesitarás tener suficiente dinero en el banco para cubrir unos cuantos meses de capital e intereses, el seguro contra riesgos, los impuestos inmobiliarios y, si procede, las cuotas de la comunidad de propietarios.
En el caso de una casa de vacaciones, los prestamistas exigen que se disponga de una reserva de efectivo para dos o doce meses, en función del pago inicial, la puntuación de crédito y la relación entre la deuda y los ingresos. Para una propiedad de inversión, son seis o doce meses.
Otras formas de financiar una segunda vivienda
Conseguir una hipoteca no es la única forma de financiar una segunda vivienda. Si tienes suficiente capital en tu primera casa, puedes utilizarlo para comprar, o al menos hacer un pago inicial, de tu segunda casa.
Aproveche el capital de su vivienda
Mejor si: No conseguirás un tipo de interés más bajo refinanciando tu residencia principal.
Tal vez ya haya refinanciado su vivienda principal a tipos mínimos y refinanciar de nuevo supondría pagar muchos gastos de cierre. Un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) podrían permitirle acceder a hasta el 80% del capital de su vivienda sin que ello afecte al tipo de interés de su primera hipoteca.
Hay que recordar que los préstamos con garantía hipotecaria y los HELOC suelen tener tipos de interés más altos que las primeras hipotecas, pero puedes utilizar el dinero como quieras.
Utilizar una refinanciación en efectivo
Mejor si: Obtendrá un tipo de interés más bajo en la hipoteca de su residencia principal.
La refinanciación en efectivo puede ser una buena manera de aprovechar los tipos de interés más bajos y, al mismo tiempo, sacar parte del capital acumulado.
Por ejemplo, si debes 100.000 dólares en tu hipoteca y tu casa vale 500.000 dólares, podrías utilizar una refinanciación en efectivo para sacar 300.000 dólares y comprar otra casa. Como pagaría en efectivo por su segunda vivienda, no estaría sujeto a una suscripción más estricta, ni a tipos de interés más altos, ni a restricciones del prestamista sobre el uso de la propiedad.
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Más información: Utilizar una refinanciación en efectivo para comprar una segunda vivienda: Una buena idea?
Amy Fontinelle ha colaborado en la redacción de este artículo.