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Cuando los precios de las viviendas suben y el inventario se reduce, puede que esté dispuesto a olvidarse de la propiedad lista para mudarse e ir a por lo que esté disponible en su rango de precios.
Entre en el «fixer-upper»: una casa que requiere grandes reparaciones pero que generalmente tiene un precio más bajo. Este tipo de propiedad puede ayudarle a mudarse al barrio de sus sueños y suele tener menos competencia.
Pero antes de emprender el proyecto de bricolaje definitivo, tendrá que entender lo que se necesita.
Aquí tienes cómo comprar una casa de segunda mano en ocho pasos:
1. Sopese los pros y los contras
Las viviendas de segunda mano atraen a muchos compradores por primera vez porque suelen empezar con un precio de compra más bajo. Si desea seguir este camino, deberá tener en cuenta los costes de compra de la vivienda y cómo pagará las reparaciones.
Estos son algunos de los pros y los contras que debes tener en cuenta antes de proceder:
Pros
- Asequibilidad: Aunque los precios de las viviendas varían en cada región y barrio, las casas que se arreglan suelen costar menos que las que no necesitan muchas reparaciones.
- Menos competencia: Hay menos gente dispuesta a comprar una casa en ruinas por el trabajo y los costes que conlleva, así que tienes más posibilidades de ganar la puja.
- Posibilidad de personalización: Tienes la libertad de hacer lo que quieras con tu nueva casa.
Contras
- Reformas costosas: Las reformas completas de una casa cuestan casi 47.000 dólares de media, y algunas pueden costar mucho más. Y como los proyectos de reforma pueden tener problemas ocultos, puede ser difícil establecer un presupuesto exacto antes de empezar la construcción.
- Problemas inesperados: Casi un tercio de los proyectos de mejora de la vivienda se salen del presupuesto, según un informe reciente del sitio web de viviendas Houzz, y a menudo tardan más de lo esperado. Tendrá que prepararse para estas posibilidades.
- Construcción a largo plazo: Dependiendo de las obras, es posible que tenga que vivir en otra casa hasta que la remodelación esté terminada.
Más información: Cuánto cuesta construir una casa en 2021?
2. Averigüe cuánto puede pagar
Si planea comprar una casa que necesita reformas, hay que tener en cuenta algo más que la hipoteca. Los costes de la compra de una casa de segunda mano suelen dividirse en tres categorías principales:
- Costes iniciales: Dependiendo del programa hipotecario que utilice, es probable que tenga que cubrir el pago inicial y los costes de cierre.
- Pago mensual de la vivienda: Algunos expertos financieros dicen que los costes de la vivienda no deberían superar el 30% de sus ingresos. Así que si gana 5.000 dólares al mes, por ejemplo, entonces podría gastar 1.500 dólares al mes en este gasto, incluyendo el pago de la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad, el seguro del propietario y las cuotas de la Asociación de Propietarios de Viviendas (HOA), si procede.
- El coste de las reparaciones: Algunos programas hipotecarios le permiten incluir los costes de reparación en su préstamo, pero también puede financiarlos por separado. En cualquier caso, comprueba si las reparaciones se ajustan a tu presupuesto global.
Conseguir una preaprobación de la hipoteca puede ayudarte a saber cuánto puedes pagar. Con Cdtineo, puede obtener una carta de pre-aprobación instantánea en sólo tres minutos, sin afectar a su puntuación de crédito.
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Más información: Cuánto dinero de entrada se necesita para comprar una casa
3. Busque una casa que necesite reparaciones y que esté en buenas condiciones
Algunas viviendas de segunda mano no merecen la pena ni el tiempo ni el dinero. A continuación, le indicamos algunos aspectos en los que deberá fijarse cuando busque una casa que necesite reformas:
Buena ubicación
La ubicación es un factor importante a la hora de comprar una casa de segunda mano (o cualquier casa, en realidad). Los cruces de tráfico, las escuelas y los vertederos pueden afectar al valor de la vivienda. Busque casas de segunda mano en barrios que tengan un atractivo duradero en el mercado para aumentar el rendimiento de su inversión.
Una distribución atractiva
La distribución más popular es la de una casa de tres dormitorios con al menos un baño, pero esto puede variar según la ubicación. En una zona metropolitana muy concurrida, un piso de dos dormitorios podría ser la configuración más cara.
Pero en cualquier casa, el plano debe fluir bien. Considere si necesitará emprender grandes proyectos como eliminar paredes, alterar la disposición de las habitaciones o añadir entradas.
Condición de trabajo
Toda casa que se arregla necesita trabajo, pero debes pensar en tu presupuesto y en el tiempo que puedes -o quieres- dedicar a arreglar la casa. Estos son algunos de los proyectos de reparación más comunes, desde los menores hasta los más complicados (y costosos):
| Arreglos menores | Reparaciones costosas |
|---|---|
| Desmontar, parchear y pintar las paredes | Reemplazar los sistemas principales |
| Reformar suelos o colocar baldosas o moquetas | Reparación de los cimientos |
| Instalación de lámparas de techo | Vertido de hormigón |
| Sustitución de ventanas o puertas rotas | Construir unidades accesorias |
| Sustitución de zócalos o adornos | Remodelación completa del baño o la cocina |
4. Conseguir una inspección de la vivienda
Una inspección de la vivienda es un paso fundamental para una casa de segunda mano, ya que puede revelar problemas que no se detectaron cuando se visitó la propiedad por primera vez.
Una inspección profesional cuesta 338 dólares de media, según HomeAdvisor, pero puede variar según la ubicación y el tamaño de la vivienda.
Durante la inspección, un profesional recorre todo el interior y el exterior de la casa y comprueba los techos, las paredes, los suelos, los principales sistemas y los electrodomésticos. Después, te darán un informe en el que se explican los problemas de la vivienda y todas las reparaciones que tendrás que afrontar.
Infórmese: Cómo realizar una búsqueda del historial de la propiedad antes de comprar
5. Haz un presupuesto para las reparaciones
Basándose en el informe de inspección, puede hacer una lista de todos los proyectos que necesitará realizar y calcular el coste de los materiales y la mano de obra.
Los recursos en línea como HomeAdvisor pueden ayudarte a calcular los costes. A partir de ahí, puede determinar si la inversión merece la pena su tiempo y su dinero.
Consejo: Si compra la casa, tendrá que contratar a un contratista para que le ayude a crear un presupuesto personalizado.
Consulta: ¿Son los condominios una buena inversión?? Cómo calcular los pros y los contras
6. Comprueba si necesitas permisos
Dependiendo del tipo de proyecto y de las leyes locales de urbanismo, algunas reformas requieren permisos de construcción.
Esta es una buena regla general: Los proyectos que modifican en gran medida la estructura de la vivienda, implican una nueva construcción o afectan a los sistemas mecánicos suelen requerir un permiso.
Visita la oficina del gobierno municipal para investigar las normas de tu zona y solicitar un permiso. Estos documentos pueden costar cientos de dólares, pero el precio depende de la ubicación y el proyecto. Es posible que también tengas que presentar planos detallados.
Consejo: El proceso de solicitar y pagar un permiso puede parecer incómodo, pero no te saltes este paso. Si te pillan construyendo sin ellos, la junta de gobierno local podría clausurar tu proyecto y multarte con cientos o incluso miles de dólares.
7. Piense en lo que puede hacer usted mismo
Aunque algunas reparaciones requieren un profesional, hay muchas que puede hacer usted mismo. Haz una lista de los proyectos que puedes llevar a cabo sin un contratista, lo que te ayudará a ahorrar dinero.
Por ejemplo, puedes quitar el papel pintado y pintar los armarios. Pero tenga en cuenta: Si utiliza un préstamo para reformas, el prestamista podría limitar los proyectos de bricolaje.
Más: 18 proyectos de mejora del hogar que puedes realizar en un día
8. Considere sus opciones de financiación
Al comprar una casa de segunda mano, tendrá que considerar cómo pagará la casa y las reparaciones. Puedes financiarlos por separado o conjuntamente.
Préstamo personal
Si opta por esta vía, tendrá que pedir una hipoteca para la vivienda y un préstamo para reformas separado para cubrir las reparaciones. Los préstamos para la mejora de la vivienda suelen ser préstamos personales sin garantía que se solicitan y se devuelven en cuotas a lo largo del tiempo.
Esta podría ser una buena opción si le gusta la idea de financiar las reparaciones por separado de la vivienda, pero asegúrese de que cumple los requisitos para el importe del préstamo que necesita.
Tarjeta de crédito
Las tarjetas de crédito pueden ser una buena forma de financiar las reparaciones si no necesita pedir mucho prestado y puede optar a una tarjeta con buenas condiciones.
Algunas tiendas de productos para el hogar, como Lowe’s y Home Depot, ofrecen incluso tarjetas de crédito de marca compartida que ofrecen ventajas al comprar con ellas. Pero ten en cuenta si vas a utilizar la tarjeta una vez que los proyectos de tu casa estén terminados.
Consejo: Busca tarjetas de crédito con una TAE inicial del 0% durante un periodo de tiempo prolongado, normalmente de 12 a 21 meses. Si paga el saldo dentro de ese plazo, financiará las reparaciones sin intereses.
Pero ten en cuenta que, una vez que termine el periodo de introducción, es probable que el tipo de interés aumente. Pagará intereses sobre el saldo restante, y el tipo de interés podría ser superior al que pagaría en un préstamo personal o una hipoteca.
Préstamos de renovación
Un préstamo para reformas le permite comprar y reformar una vivienda con una sola hipoteca. Esta puede ser una forma más barata de financiar un proyecto, y los importes de los préstamos suelen ser más elevados que los que podrías obtener con un préstamo personal o una tarjeta de crédito.
| Programa hipotecario | Min. puntuación de crédito | Mínimo. pago inicial | Límite del préstamo |
|---|---|---|---|
| Préstamo Fannie Mae HomeStyle | 620 | 3% del precio de compra y los costes de reparación combinados para viviendas de una sola unidad | Hasta el 75% de lo que valdrá la casa después de las reformas |
| Préstamo estándar 203(k) de la Administración Federal de la Vivienda | 500 o 580 | 3.5% o 10% | Hasta 35.000 dólares; el valor de la propiedad debe estar dentro de los límites hipotecarios de su zona |
| Préstamo para reformas y reparaciones del Departamento de Asuntos de los Veteranos | No hay requisito de puntuación de crédito | Ninguno, pero hay una comisión de financiación de hasta el 3.El 6% del precio de compra de la vivienda y una comisión de construcción de hasta el 2% del precio de compra de la vivienda | Hasta el 100% del valor totalmente reparado de su vivienda |
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