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Los compradores de viviendas a veces se ven sorprendidos por la cantidad de dinero que deben llevar al cierre. Además del pago inicial, tendrá que pagar una larga lista de gastos de cierre, como la comisión de apertura, el seguro del título y otros, antes de recibir las llaves de la casa.
Las concesiones del vendedor, también denominadas ayudas al vendedor, hacen que estos gastos sean menos gravosos para usted.
Esto es lo que debes saber sobre las concesiones del vendedor:
- ¿Qué son las concesiones del vendedor??
- Límites de las concesiones del vendedor
- Pros y contras de las concesiones del vendedor
- Cómo negociar las concesiones del vendedor
Qué son las concesiones del vendedor?
Las concesiones del vendedor se producen cuando éste se compromete a pagar una parte o la totalidad de los gastos de cierre del comprador.
Sin embargo, el término «pago» es un poco inapropiado para describir el funcionamiento de este acuerdo. El vendedor no paga realmente nada, simplemente permite que los costes de cierre se incluyan en la hipoteca y aumenta el precio de venta para compensar la diferencia.
Los costos de cierre son lo que usted pagará para finalizar el préstamo de la casa y la venta. Ellos incluyen:
- Comisión de apertura
- Puntos hipotecarios
- Seguro de título
- Impuestos sobre la propiedad
- Impuesto de transmisiones patrimoniales
- Tasas de tasación
- Gastos de depósito en garantía
- Tasas de inspección
- Gastos de registro
- Honorarios de la encuesta
En conjunto, los costes de cierre suelen suponer entre el 2% y el 5% del importe del préstamo. Esto significa que una hipoteca de $250,000 normalmente le costará entre $5,000 y $12,5000 en costos de cierre.
La principal razón por la que los vendedores suelen aceptar ofrecer concesiones es para vender la casa más rápido.
Aprenda más: Cuánto cuesta comprar una casa?
Cómo funcionan las concesiones del vendedor
Digamos que quiere comprar una casa de 300.000 dólares. Usted tiene previsto dar 50.000 $ de entrada y pedir una hipoteca por los 250.000 $ restantes.
Sin embargo, te preocupa si puedes conseguir suficiente dinero en efectivo para cubrir los gastos de cierre, así que le pides al vendedor una concesión del 5%, equivalente a 12.500 dólares. El vendedor acepta la concesión y usted la incluye en su hipoteca.
Para compensar la diferencia y obtener la totalidad de los 300.000 dólares, el vendedor probablemente aumentará el precio de venta en 12.500 dólares, en este caso, de 300.000 a 312.500 dólares.
Tendría que aumentar el importe del préstamo de 250.000 dólares a 262.500 dólares. Al final, usted está financiando esencialmente la concesión durante la vida del préstamo.
Costes de cierre que el vendedor puede ayudar a cubrir
Los prestamistas limitan los elementos elegibles para la concesión a lo que Fannie Mae denomina concesiones de financiación. Elementos como los costes de reparación no pueden ser objeto de concesiones.
Estos son algunos de los costos de cierre que un vendedor puede ayudar a cubrir:
| Cuota | Coste estimado |
|---|---|
| Cuota de originación | Por lo general, el 1% del importe del préstamo |
| Puntos hipotecarios | Cada punto equivale al 1% del importe del préstamo |
| Tasa de solicitud | 350 $ de media |
| Cuota por informe de crédito | De 30 a 50 dólares |
| Cuota de seguro de título | 1.000 dólares de media, pero el coste varía según el estado y el precio de la vivienda |
| Seguro del propietario de la vivienda | Varía en función de la ubicación y el importe de la cobertura |
| Cuota de tasación | De $300 a $500, pero puede costar más dependiendo del tamaño y la ubicación de la casa |
| Tasa de inspección de la vivienda | De 280 a 400 dólares, pero puede costar más según el tamaño y la ubicación de la vivienda |
El proceso simplificado de Cdtineo puede ayudarle a encontrar su próximo préstamo hipotecario. Puede comparar fácilmente los detalles de los costes de cierre de cada préstamo y generar una carta de preaprobación simplificada sin salir de nuestra plataforma. Comprobar los tipos de interés con nosotros es gratis y no afectará a su puntuación de crédito.
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Límites de las concesiones del vendedor
Para ayudar a garantizar que los compradores no pidan un préstamo superior al que pueden pagar, los inversores que respaldan los préstamos hipotecarios imponen límites de concesión al vendedor como parte de sus normas de suscripción. Estos límites varían según el tipo de préstamo.
Préstamo convencional
Los préstamos convencionales están respaldados por Fannie Mae o Freddie Mac en lugar de por el gobierno federal.
Estos son los límites de concesión según Fannie Mae:
- Los límites de las concesiones para los préstamos convencionales oscilan entre el 3% y el 9% del precio de compra para la primera y la segunda vivienda, en función de la relación préstamo-valor.
- En el caso de las propiedades de inversión, el límite de las concesiones es del 2%.
Ejemplo: Si usted comprara una casa de vacaciones de 250.000 dólares para su propio uso utilizando una hipoteca convencional y un pago inicial del 20%, su prestamista le permitiría aceptar hasta un 6% (o 15.000 dólares) en concesiones al vendedor.
Préstamo FHA
Un préstamo FHA está asegurado por la Autoridad Federal de la Vivienda. Son una opción muy popular entre quienes compran una vivienda por primera vez porque tienen unos requisitos de crédito más relajados que los préstamos convencionales.
Las concesiones del vendedor de la FHA funcionan de forma similar a los préstamos convencionales. Las concesiones están limitadas al 6% del precio de venta o del valor de tasación, lo que sea menor.
Ejemplo: Si usted utilizara un préstamo FHA para comprar una casa de 250.000 dólares, pero la casa se tasó en sólo 245.000 dólares, su prestamista le permitiría aceptar hasta 14.700 dólares (6% de 245.000 dólares) en concesiones al vendedor.
Préstamo VA
Los préstamos VA están garantizados por el Gobierno de los Estados Unidos.S. Departamento de Asuntos de los Veteranos y ofrecen tasas de interés competitivas para los miembros militares elegibles, veteranos y cónyuges. No se requiere un pago inicial con un préstamo VA.
Algunas pautas importantes de concesión al vendedor para tener en cuenta para los préstamos VA incluyen:
- El límite de concesión para los préstamos VA es del 4%.
- Los vendedores deben pagar la comisión inmobiliaria, los honorarios de corretaje y una cuota por el informe de termitas requerido para los préstamos de compra de la VA
- Puede negociar con el vendedor para determinar quién pagará otros costes de cierre, incluida la tasa de financiación de la VA y la comisión de apertura.
Ejemplo: Si usted fuera elegible para un préstamo VA por valor de 250.000 dólares, sus concesiones al vendedor se limitarían al 4% (o 10.000 dólares).
Ventajas y desventajas de las concesiones del vendedor
Las concesiones del vendedor pueden ser muy beneficiosas para algunos compradores de vivienda, pero sus desventajas pueden jugar en su contra si no tiene cuidado.
Pros
- Pueden ayudarle a conservar sus reservas de efectivo.
- Pueden hacer posible un pago inicial mayor.
- Pueden ayudarle a comprar una vivienda que de otro modo no podría permitirse.
Contras
- Pagará los intereses de los gastos de cierre durante toda la vida del préstamo.
- Pueden poner en peligro la financiación convencional si el precio de compra resultante supera el valor de tasación de la vivienda.
- Pueden reducir su poder de negociación en otros aspectos de la venta, como las reparaciones.
- Aumentan la relación préstamo-valor (LTV), de modo que empiezas con menos capital en tu casa del que tendrías.
Cómo negociar las concesiones del vendedor
Aunque es posible negociar concesiones en cualquier mercado, las circunstancias adecuadas aumentan sus posibilidades de éxito. Estas son algunas estrategias efectivas para usar durante las negociaciones:
1. Determine el estado del mercado
Los vendedores son más propensos a aceptar concesiones en un mercado de compradores, donde hay demasiadas casas disponibles en relación con el número de compradores que buscan comprar. En este caso, las concesiones pueden ayudar al vendedor a que su casa se venda más rápido.
En un mercado de vendedores, en el que hay más compradores compitiendo por muy pocas viviendas, tendrá que hacer una oferta más fuerte -como renunciar a las contingencias del préstamo- para compensar la solicitud de concesión.
2. Decida qué concesiones va a pedir
Las concesiones no son un todo o nada. Es más probable que consigas concesiones si pides las que necesitas frente a todas las que quieres.
3. Dar algo a cambio
Cuando le pides al vendedor concesiones, esencialmente le pides que subvencione la compra de tu casa. Es posible que tenga que ofrecer algo a cambio, como una oferta de precio completo (o superior) o renunciar a las reparaciones siempre que la condición no ponga en peligro su financiación.
4. Considere la posibilidad de trabajar con un agente inmobiliario
Trabajar con un agente inmobiliario que conozca su mercado y las tendencias que lo afectan puede ayudarle a negociar su oferta. Y una vez que haya firmado el contrato, su agente trabajará en su beneficio para superar cualquier inconveniente que surja y mantener la transacción en marcha.
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