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Cuando solicitas una hipoteca, el prestamista quiere estar seguro de que puedes devolver el dinero. Los ingresos son un factor importante que ayuda al prestamista a tomar su decisión, pero no es necesario ser una persona con grandes ingresos para poder obtener un préstamo hipotecario.
El prestamista comprobará su situación financiera general y estudiará el coste de la vivienda que desea comprar.
Así es como tus ingresos pueden afectar a la hipoteca que consigas:
- Requisitos de ingresos para un préstamo hipotecario
- Cómo demostrar los ingresos
- Otros factores de elegibilidad de la hipoteca
Requisitos de ingresos para un préstamo hipotecario
No hay un requisito de ingresos universal para poder optar a una hipoteca. En cambio, el prestamista:
- Verifica que ganas lo suficiente para pagar una vivienda concreta
- Revisa tus deudas pendientes para ver si puede asumir el pago de una hipoteca
- Comprueba su crédito para ver cómo ha gestionado las deudas en el pasado
- Calcula los costes de la vivienda para ver cómo pueden encajar en su presupuesto
A continuación, el prestamista determinará si reúne los requisitos para el préstamo hipotecario. La mayoría de los prestamistas siguen los requisitos de ingresos hipotecarios establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac durante el proceso de suscripción, pero también tienen la facultad de establecer los suyos propios.
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Requisitos de la relación deuda-ingresos
Los ingresos por sí solos pueden no ofrecer una imagen completa de su salud financiera, por lo que los prestamistas también tienen en cuenta su relación entre deudas e ingresos. Esta cifra mide la parte de tus ingresos mensuales que se destina al pago de la deuda y ayuda al prestamista a determinar si puedes asumir más deudas con comodidad.
Hay dos tipos de ratios DTI que los prestamistas tienen en cuenta al revisar una solicitud de hipoteca:
- Relación deuda-ingreso (DTI): Este ratio tiene en cuenta todas sus deudas, incluido el pago estimado de la hipoteca, y es el más utilizado por los prestamistas.
- DTI frontal: Esto sólo incluye los costes de la vivienda, como el pago de la nueva hipoteca, los impuestos y el seguro.
Consejo: Un DTI más alto indica que tienes más deuda en relación con tus ingresos y viceversa. Los requisitos de DTI varían según el prestamista y el programa hipotecario, pero los prestamistas suelen buscar un DTI posterior inferior al 45% y un ratio frontal inferior al 28%.
| Tipo de préstamo | DTI frontal | DTI posterior |
|---|---|---|
| FHA | 31% a 33% | 43% a 45% |
| USDA | 29% | 41% |
| VA | N/A | 41% |
| Convencional | 36% | 45% |
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Cómo demostrar los ingresos
A la hora de solicitar un préstamo hipotecario, es útil saber qué ingresos pueden utilizarse para obtener una hipoteca y los documentos que se necesitan.
La mayoría de los prestamistas siguen las directrices de verificación de ingresos de Fannie Mae y Freddie Mac, y si ha recibido una aprobación previa, probablemente ya haya reunido la mayoría de estos documentos necesarios.
Esto es lo que necesitas como prueba de ingresos para la aprobación de la hipoteca:
Ingresos laborales
Si trabajas por cuenta ajena, debería ser relativamente fácil documentar los ingresos necesarios para una hipoteca.
Pero incluso si no trabajas de 9 a 5, como los trabajadores autónomos, hay otras formas de cumplir los requisitos de ingresos para una hipoteca. He aquí algunos ejemplos:
| Tipo de ingresos | Documentos necesarios |
|---|---|
| Salario o pago por hora | El formulario 1005 o el último recibo de sueldo y los formularios W-2 que cubren el período más reciente de un año. |
| Bonificaciones y pagos de horas extras | Formulario 1005 o su talón de pago más reciente y formularios W-2 que cubran el período de dos años más reciente. |
| Comisiones | El formulario 1005 o el último recibo de sueldo y los formularios W-2 que cubren el período de dos años más reciente. |
| Ingresos de un segundo empleo | El último recibo de sueldo y los formularios W-2 que cubren el período de dos años más reciente. |
| Ingresos por trabajo por cuenta propia | Uno o dos años de declaraciones de impuestos personales, potencialmente dos años de declaraciones de impuestos de la empresa, y el formulario 1084 de Fannie Mae. |
Otras formas de ingresos
Los compradores de vivienda también pueden utilizar los ingresos no laborales para solicitar una hipoteca. A continuación, te presentamos algunas formas alternativas de demostrar que tienes los ingresos necesarios para poder optar a una hipoteca, junto con ejemplos de documentación aceptable:
- Pensión alimenticia o manutención de los hijos: Tendrá que presentar una copia de una sentencia de divorcio o un acuerdo de separación que muestre el importe de los pagos mensuales y describa las condiciones de pago. Los prestamistas comprobarán que has recibido estos pagos durante al menos seis meses.
- Ganancias de capital: Tendrás que presentar las declaraciones de la renta federal de dos años con el Anexo D.
- Invalidez de larga duración: Tendrá que presentar una copia de la póliza de quien pague las prestaciones, como una compañía de seguros o un empleador. El documento debe incluir el importe y la frecuencia de los pagos por discapacidad y una fecha de finalización, si procede.
- Intereses y dividendos: Tendrá que proporcionar dos años de declaraciones de impuestos federales que documenten los ingresos, o copias de los estados de cuenta del activo.
- Ingresos por jubilación y pensión: Esto puede ser en forma de una carta de adjudicación de la jubilación, un extracto de cuenta financiera o bancaria, una declaración de impuestos federales, un formulario W-2 o un formulario 1099.
- Pagos de derechos de autor: Puede ser una copia del contrato, acuerdo o declaración de derechos que muestre cuánto recibes y con qué frecuencia. También tendrás que proporcionar tu declaración de la renta federal más reciente con el Anexo E.
- Ingresos del Anexo K-1: Tendrás que proporcionar las declaraciones de impuestos federales más recientes de dos años con el Anexo K-1.
- Pagos a la Seguridad Social: Debe mostrar una carta de adjudicación de la Administración de la Seguridad Social, o los recibos de pago actuales.
Otros factores de elegibilidad hipotecaria
Los ingresos y el DTI no son los únicos factores que determinan su elegibilidad para un préstamo hipotecario. Los prestamistas hipotecarios también se fijarán en tu puntuación crediticia y en el pago inicial antes de decidir si te aprueban.
Puntuación de crédito
Tu puntuación crediticia influye en gran medida a la hora de decidir si puedes optar a una hipoteca -y al tipo de interés- porque ayuda a los prestamistas a predecir si vas a devolver el préstamo según lo acordado. Los requisitos de puntuación de crédito varían según el prestamista y el programa hipotecario.
| Tipo de préstamo | Mínimo. puntuación de crédito |
|---|---|
| Convencional | 620 |
| FHA | 500 o 580 |
| VA | No hay mínimo |
| USDA | Sin mínimo |
Más información: Puntuación de crédito necesaria para obtener un préstamo hipotecario
Pago inicial
Un pago inicial es el dinero que pone para su casa por adelantado. Por lo general, un pago inicial mayor le ayuda a acumular capital más rápidamente, a reducir el pago de la hipoteca y a obtener un tipo de interés más bajo.
Los requisitos de pago inicial varían según el programa hipotecario. Si puedes permitirte dar un 20% de entrada, evitarás pagar el seguro hipotecario privado o PMI. Pero no hay problema en dar menos dinero de entrada. De hecho, el pago inicial medio fue del 12% para todos los compradores, según los datos más recientes de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
A la hora de buscar una hipoteca, es útil saber cuánto puede esperar pagar durante la vida del préstamo. Introduzca el importe de su préstamo y el tipo de interés en nuestra calculadora de hipotecas para determinar lo que pagará mensualmente y durante la vida del préstamo.
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