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Una propiedad de alquiler puede ser una gran fuente de ingresos – y proporciona algunos buenos beneficios fiscales también.
Al aplicar ciertas deducciones de impuestos sobre la propiedad alquilada, puede reducir la cantidad que debe a Hacienda cada año. Y cuanto más alto sea su nivel impositivo, más valiosas pueden ser estas deducciones.
Para aprovechar todas las deducciones que se le permiten, le conviene saber qué deducciones están disponibles y las normas para reclamarlas.
Aquí hay 11 deducciones fiscales de la propiedad de alquiler que debe conocer, junto con algunos gastos que no puede deducir:
- 11 deducciones fiscales por alquiler de vivienda que debes conocer
- Lo que no se puede deducir
- Cómo reclamar las deducciones fiscales por el alquiler de un inmueble
11 deducciones fiscales por alquiler de vivienda que debe conocer
Buenas noticias: puede reclamar las siguientes deducciones de impuestos sobre la propiedad de alquiler tanto si toma la deducción estándar como si detalla. Eso es incluso cierto para los gastos con deducciones limitadas en las declaraciones personales, como los impuestos sobre la propiedad.
El IRS trata los ingresos de la propiedad de alquiler de manera diferente a otros tipos de ingresos, como los ingresos del trabajo y los ingresos de dividendos. Así que, aunque no puedas deducir los intereses de la hipoteca de tu casa, puedes deducir los intereses de tu alquiler.
Cdtineo simplifica el proceso de refinanciación. En sólo unos minutos, puede ver los tipos de refinanciación hipotecaria personalizados de todos nuestros prestamistas asociados. También proporcionamos la transparencia en los honorarios del prestamista que otros sitios de comparación no suelen hacer.
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1. Intereses hipotecarios
Si pide un préstamo hipotecario para financiar su alquiler, podrá deducir los intereses de la hipoteca.
Tenga cuidado, sin embargo, si alguna vez hace una refinanciación en efectivo de su propiedad de alquiler. Si utilizas parte de ese dinero para un fin no relacionado, como el pago de una deuda de consumo, los intereses de esa parte del préstamo no serán deducibles.
Más información: Las ventajas fiscales de ser propietario de una vivienda: Deducciones y créditos imprescindibles
2. Impuestos sobre la propiedad
La compra de un inmueble de alquiler implica el pago de impuestos sobre la propiedad: son un gasto continuo de la propiedad. El dinero va al gobierno local, que lo destina a cosas que benefician a los residentes de esa zona. Piense en la reparación de carreteras, el mantenimiento de parques y las escuelas públicas.
Le guste o no el dinero que se gasta, tiene que pagar los impuestos sobre la propiedad. Si no lo haces, Hacienda puede embargarte el inmueble y subastarlo. Pero como puedes deducir los impuestos sobre la propiedad, te costarán un poco menos.
3. Depreciación
La depreciación se refiere a la disminución natural del valor de los bienes tangibles a lo largo del tiempo debido al desgaste normal. También se refiere a una norma del IRS que obliga a los propietarios a deducir un poco del valor de un activo cada año hasta que el activo no tenga valor y usted haya deducido su coste total. Ese activo puede ser la estructura y las mejoras de capital que le hagas, pero no el terreno.
Las tasas de depreciación dependen del tipo de propiedad que se esté depreciando.
- La propia estructura del alquiler: 27.5 años
- Cercas, entradas de vehículos y jardines: 15 años
- Nuevos electrodomésticos, suelos y muebles: 5 años
Puede reclamar la depreciación a partir de la fecha en que la propiedad esté lista para ser alquilada. Si compra una casa de segunda mano y dedica un tiempo a mejorarla, no puede reclamar la depreciación de inmediato. Pero puedes deducir los gastos de gestión y mantenimiento de la vivienda alquilada durante ese periodo.
Consejo: La depreciación le ahorra dinero ahora, pero puede dar lugar a una mayor ganancia imponible más adelante. Cuando venda o intercambie su propiedad, la depreciación reducirá su base de coste.
Puede compensar esa plusvalía añadiendo a su base de coste el valor de las mejoras que ha realizado.
4. Reparaciones, mantenimiento y limpieza
Los gastos de reparación, mantenimiento y limpieza son gastos deducibles. Asegúrate de que estás de acuerdo con Hacienda sobre los elementos que crees que entran en esta categoría. Si cuentan como mejoras, tendrás que amortizarlas en su lugar.
Ejemplos de elementos que Hacienda considera reparaciones y mantenimiento frente a. de las mejoras:
Reparaciones y mantenimiento | Mejoras |
Parchear una gotera en el tejado | Conseguir un nuevo tejado |
Pintar una habitación | Añadir una habitación |
Revisar y limpiar la caldera | Sustituir la caldera |
Tener el césped cortado semanalmente | Arrancar el césped y sustituirlo |
Hacer que las alfombras se laven con champú | Sustituir las alfombras por suelos de vinilo |
Consejo: Una buena regla general para presupuestar los costes anuales de mantenimiento y reparación es reservar el 1% del valor de la propiedad. Por lo tanto, si su propiedad de alquiler vale 300.000 dólares, debería presupuestar 3.000 dólares al año para reparaciones. Guarde el dinero que no gaste en un año determinado para años futuros.
5. Primas de seguro
Los propietarios de viviendas en alquiler pueden deducir un año de primas de seguro como gasto de la propiedad en alquiler en el año en que las pagan. No puedes pagar por adelantado las primas de años futuros como estrategia para aumentar tus deducciones en un año determinado.
Los seguros de incendio, robo, inundación, terremoto y responsabilidad civil son deducibles. Si experimenta una pérdida que su seguro no cubre, puede deducirla como pérdida por accidente o robo.
6. Servicios profesionales
Manejar todos los aspectos del alquiler de una propiedad por ti mismo puede ser más de lo que puedes asumir. Confiar en la experiencia de otros le ahorrará tiempo. Y, aunque le costará dinero por adelantado, algunos gastos, como los de gestión de la propiedad, pueden ser deducibles. Además, hacer las cosas bien a la primera puede ahorrarle dinero a largo plazo.
Es posible que utilice, y pueda deducir, los servicios de profesionales como éstos:
- Abogados
- Contables
- Preparadores de impuestos
- Empresas de gestión inmobiliaria
- Agentes inmobiliarios
Una excepción: Cuando utilice servicios profesionales para defender o proteger su título de propiedad, recuperar la propiedad o desarrollar o mejorar la propiedad, debe añadir estos honorarios a la base de su propiedad. No puedes deducirlas.
7. Publicidad
Como propietario, es posible que pague cuotas de inscripción a servicios en línea para anunciar su alquiler. Incluso puedes poner un anuncio en el periódico o comprar un cartel para ponerlo en el jardín. Los gastos de este tipo son ordinarios y necesarios cuando se es propietario, por lo que son deducibles de los impuestos.
8. Suministros
Si eres un tipo de bricolaje, es posible que necesites comprar varios suministros para mantener tu propiedad de alquiler: productos de limpieza, pintura, filtros de aire, etc. También puede comprar estos artículos aunque contrate a otra persona, como un contratista independiente, para que realice el trabajo real. Puede deducir estos gastos de sus ingresos por alquiler.
9. Servicios públicos
Los inquilinos suelen ser responsables de sus propias cuentas y facturas de servicios. Pero a veces los propietarios pagan los servicios públicos. Los inquilinos pueden reembolsar directamente a los propietarios estos gastos, o los propietarios pueden incluir los servicios en el alquiler.
De cualquier manera, si usted paga los servicios públicos como propietario, puede deducirlos en su declaración de impuestos.
10. Espacio de oficina
Tanto si tienes una oficina en casa como si alquilas una oficina comercial, los costes que pagas por ella son deducibles. También puedes deducir los gastos asociados, como el servicio de Internet, la tinta de la impresora y los servicios de la oficina.
Si quieres reclamar la deducción por oficina en casa, ten en cuenta que el espacio sólo cuenta si lo utilizas de forma habitual y exclusiva para trabajar. Sin embargo, no tiene que ser una habitación entera. Un rincón de tu estudio es válido siempre que no lo utilices para nada más.
11. Viajes
Puedes deducir los costes de los desplazamientos locales entre tu casa y tu propiedad de alquiler si tu lugar principal de trabajo es tu oficina en casa. También son deducibles los gastos de desplazamiento local para cobrar el alquiler y para mantener y gestionar su propiedad. Puedes deducir los gastos reales o la tasa estándar de kilometraje del IRS, que en 2021 es de 56 céntimos por milla.
Tenga cuidado: Los viajes nocturnos le dan la oportunidad de obtener más deducciones por inversión inmobiliaria por gastos como el billete de avión, el alojamiento, el transporte y las comidas, pero asegúrese de llevar un excelente registro.
La Agencia Tributaria reconoce que algunas personas intentan reclamar en esta categoría deducciones por gastos empresariales que en realidad son gastos personales.
Descúbrelo: Deducciones fiscales por refinanciación hipotecaria que todo propietario debe conocer
Lo que no puede’deducir
Algunos gastos que pueden parecer deducibles en realidad no lo son, así que no te fíes de tu primer instinto cuando se trata de las deducciones de los impuestos sobre el alquiler de la propiedad. Además de las excepciones que hemos señalado anteriormente, a continuación se detallan algunos gastos de alquiler de inmuebles que no se pueden deducir:
- Mejoras y gastos de viaje relacionados con las mejoras: Usted debe recuperar el costo de las mejoras a través de la depreciación en su lugar. Ejemplos de mejoras: añadir una habitación, sustituir el tejado y aislar el ático.
- La pérdida de alquileres durante los períodos de inactividad: Si su propiedad está desocupada durante un periodo de tiempo, no puede deducir el valor del alquiler que habría obtenido durante ese tiempo si hubiera estado ocupada.
- Alquileres impagados: Si su inquilino deja de pagar el alquiler, no puede deducir los ingresos perdidos (a menos que utilice la contabilidad de devengo en lugar de la de caja). Esta regla tiene mucho sentido, porque tampoco debes impuestos sobre la renta que nunca recibes.
- Gastos de desplazamiento: Si no tienes una oficina en casa, conducir desde tu casa hasta tu propiedad alquilada no se considera un viaje local; es un gasto de desplazamiento.
- Puntos o comisiones de apertura que haya pagado por su hipoteca: Debes deducirlos a lo largo de la vida del préstamo; no puedes deducirlos en el año en que los pagaste.
Consejo: Considere la posibilidad de contratar a un profesional de los impuestos para que le ayude a evitar errores en su declaración. Gracias a su experiencia, es posible que también descubra deducciones que le permitirán ahorrar dinero y que ha pasado por alto.
Cómo reclamar las deducciones fiscales por el alquiler de propiedades
Para reclamar las deducciones del impuesto sobre bienes inmuebles en alquiler, deberá presentar los siguientes formularios junto con su declaración de impuestos anual habitual, que es el formulario 1040 o una de sus variantes:
- Utilice el Anexo E para reclamar sus deducciones de impuestos sobre la propiedad de alquiler.
- Utilice el formulario 4562 para reclamar la depreciación de los activos que pone en servicio durante el año fiscal.
- Utiliza el formulario 4684 para informar de un siniestro o robo que afecte a tu propiedad.
Consejo: Guarde todos los documentos y registros que justifiquen sus deducciones por si alguna vez le hacen una auditoría. Puede elegir guardar los documentos en papel, los documentos electrónicos o ambos. Si te quedas sin papel, haz una copia de seguridad de tus documentos con un servicio en la nube para que no se almacenen sólo en tu disco duro.
Estos son algunos de los documentos que deberá conservar para justificar sus deducciones:
- Declaraciones anuales de intereses hipotecarios (formulario 1098) o declaraciones mensuales de la hipoteca
- Facturas del impuesto sobre bienes inmuebles
- Liquidaciones del impuesto sobre bienes inmuebles
- Facturas detalladas de las mejoras de la propiedad, como los nuevos electrodomésticos o el nuevo tejado
- Los recibos detallados de las reparaciones y el mantenimiento, así como las solicitudes del inquilino por esos conceptos, cuando corresponda
- Facturas de seguros
- Extractos bancarios y de tarjetas de crédito
- Facturas de servicios profesionales
- Copias de los contratos de arrendamiento
Las deducciones fiscales no son la única forma de ahorrar dinero cuando se tiene una propiedad en alquiler. Para reducir sus gastos de explotación, puede refinanciar su propiedad de alquiler. Con un tipo de interés más bajo, puede reducir sus gastos mensuales y liberar efectivo para otras cosas. Cdtineo puede ayudarle con esto.
Como agente hipotecario en línea, Cdtineo le permite comparar fácilmente las tasas de refinanciación personalizadas. En sólo unos minutos, puede ver los detalles del préstamo de todos nuestros prestamistas asociados y elegir el mejor para usted. También ofrecemos una transparencia en las comisiones de los prestamistas que otros corredores no suelen ofrecer.
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