FHA vs. Préstamo Convencional: ¿Cuál debe elegir??

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Los préstamos FHA y los préstamos convencionales son opciones populares entre los compradores de viviendas. Los préstamos de la FHA vienen con requisitos de puntuación de crédito más relajados, mientras que los préstamos convencionales le permiten renunciar al seguro hipotecario si tiene un pago inicial lo suficientemente alto.

Estas son las principales diferencias entre los préstamos FHA y los convencionales:

  • Qué es un préstamo FHA?
  • Qué es un préstamo convencional?
  • Las diferencias entre los préstamos FHA y los convencionales
  • Cuando los préstamos FHA tienen sentido
  • Cuándo tienen sentido los préstamos convencionales
  • FHA vs. préstamos convencionales: Resumen

Qué es un préstamo FHA?

Un préstamo FHA está respaldado por la Administración Federal de la Vivienda y protege al prestamista si el prestatario no paga. Un préstamo FHA también:

  • Requiere una puntuación de crédito de al menos 500
  • Requiere primas de seguro hipotecario (MIP), independientemente de su puntuación de crédito o del importe del pago inicial
  • Ayuda a las personas que, de otro modo, no podrían acceder a la financiación de una vivienda

Qué es un préstamo convencional?

Un préstamo convencional es el tipo de hipoteca más común, pero no tiene garantía del gobierno. Un préstamo convencional también:

  • Requiere una puntuación de crédito de al menos 620
  • Requiere que se compre un seguro hipotecario privado (PMI) si se pone menos del 20% de entrada
  • Puede tener pagos de PMI menos costosos en comparación con el seguro hipotecario de la FHA

A continuación, te mostramos cómo se comparan los préstamos de la FHA y los préstamos convencionales:

Préstamos FHA Préstamos convencionales
Puntuación de crédito mínima 500 con un 10% de enganche
580 con 3.5% de cuota inicial
620
Relación máxima entre la deuda y los ingresos 50% 50%
Pago inicial 3.5% 3.0%
Límite del préstamo para una sola familia 356.362 dólares en la mayoría de las zonas 548.250 dólares en la mayoría de las zonas
Seguro hipotecario Se requiere un MIP independientemente del tamaño del pago inicial Se requiere un PMI con menos del 20% de entrada
Tipos de propiedad Residencia principal Principal, secundaria o de inversión

Las diferencias entre los préstamos FHA y los convencionales

Los préstamos de la FHA tienen unos estándares financieros más relajados pero unos estándares de propiedad y unos requisitos de seguro hipotecario más estrictos. Los préstamos convencionales, por otro lado, tienen normas financieras más estrictas pero normas de propiedad y directrices de seguro hipotecario más relajadas.

Requisitos de puntuación de crédito

Préstamos FHA

Los estándares de puntuación de crédito son generalmente menos estrictos para los préstamos FHA que para los préstamos convencionales. Sólo necesita una puntuación de crédito de 580 para calificar con 3.5% de enganche. Si su puntuación de crédito es de 500 a 579, las directrices de los préstamos de la FHA exigen que ponga un 10% de entrada.

Es bueno saberlo: Los prestamistas suelen exigir una mayor puntuación de crédito para poder optar a cualquier préstamo hipotecario. Para obtener un préstamo de la FHA, por ejemplo, su prestamista puede pedirle que tenga una puntuación de al menos 620.

Préstamos convencionales

Los préstamos convencionales suelen requerir una puntuación de crédito de al menos 620, pero al igual que los préstamos FHA, algunos prestamistas pueden exigir una puntuación más alta. Cuanto más alta sea su puntuación de crédito, mejor será su tipo de interés.

Así es como una buena puntuación de crédito puede afectar a las tasas hipotecarias:

Puntuación de crédito Tasa de interés Pago mensual Interés total pagado
760-850 3.065% $850 $106,085
700-759 3.283% $874 $114,654
680-699 3.456% $893 $121,546
660-679 3.666% $917 $130,021
640-659 4.088% $965 $147,402
620-639 4.624% $1,028 $170,137

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Requisitos de relación entre la deuda y los ingresos

Su relación deuda-ingreso, o DTI, es un porcentaje que indica a los prestamistas qué parte de sus ingresos mensuales totales se destina al pago de deudas, como el préstamo del coche y el préstamo estudiantil.

Así es como se calcula su DTI:

(Deuda mensual total) / (Ingresos mensuales brutos) x 100 = DTI

Los préstamos de la FHA tienen las mismas normas que los préstamos convencionales en lo que se refiere al DTI.

Préstamos FHA

  • 50% DTI máximo

Préstamos convencionales

  • 45% DTI máximo

Tenga en cuenta que el DTI máximo puede no aplicarse a su situación; los prestamistas sólo permiten estos máximos si usted es un prestatario fuerte con factores compensatorios como un par de meses de reservas de efectivo y una puntuación de crédito más alta.

Pago inicial

Existe la idea errónea de que si necesita un préstamo con una cuota inicial baja, tendrá que obtener un préstamo de la FHA. En realidad, puedes obtener un préstamo convencional con tan sólo un 3% de cuota inicial.

Préstamos FHA

Como se ha mencionado anteriormente, si su puntuación de crédito es de al menos 580, puede dar un anticipo de tan sólo el 3.5% en un préstamo FHA. Si tu puntuación crediticia es de 500 a 579, tendrás que dar al menos un 10% de entrada.

Supongamos que vas a comprar una casa que cuesta 225.000 dólares. Si das un 3.5%, necesitarás 7.875 dólares. Si das un 10% de entrada, necesitarás 22.500 $.

Préstamos convencionales

Dar un 20% de entrada en un préstamo convencional reducirá su pago mensual y le permitirá renunciar al PMI, pero puede dar una entrada de tan sólo un 3%. En un préstamo de 225.000 dólares, eso supondría 7.750 dólares, incluso menos de lo que necesitarías para un préstamo FHA.

Consejo: Una forma de obtener un préstamo convencional con un pago inicial bajo es optar por la hipoteca estándar LTV del 97% de Fannie Mae, también conocida como préstamo convencional 97. Este préstamo permite un 3% de entrada siempre que al menos uno de los prestatarios sea un comprador por primera vez.

Sólo puede utilizar un préstamo convencional 97 para comprar una vivienda principal, y debe obtener un préstamo a tipo fijo con un plazo no superior a 30 años.

Límites de los préstamos

El límite de los préstamos de la FHA y de los préstamos convencionales varía en función del lugar en el que se viva. Sin embargo, el límite de los préstamos de la FHA es sustancialmente inferior en casi todas partes. La cantidad que puede pedir prestada también dependerá de lo que pueda permitirse con sus ingresos y deudas, por lo que es posible que no pueda pedir prestado hasta el límite del préstamo para su zona.

Préstamo FHA

En el caso de las viviendas unifamiliares, el límite de préstamo de 2021 para los préstamos de la FHA es:

  • 356.362 dólares en la mayoría de las zonas de bajo coste
  • 822.375 $ en la mayoría de las zonas de alto coste

Existe una excepción para Hawái, Alaska, Guam y los Estados Unidos.S. Islas Vírgenes, donde los compradores de viviendas unifamiliares pueden pedir un préstamo de hasta 1.233.550 $. Estos límites pueden cambiar de un año a otro.

Préstamo convencional

Si obtiene un préstamo convencional, no puede pedir prestado más que el límite de préstamo conforme, que es:

  • 548.250 $ en la mayoría de las zonas
  • 822.375 dólares en determinadas zonas de alto coste, como Hawai, Alaska, Guam y la Unión Europea.S. Islas Vírgenes.

De nuevo, estos son los límites para las viviendas unifamiliares, y los límites pueden cambiar cada año.

Consejo: Pruebe la herramienta de Fannie Mae para encontrar el límite de préstamos conformes para su zona.

Si quiere pedir un préstamo mayor que el límite del préstamo conforme y tiene los ingresos para respaldarlo, tendrá que buscar un préstamo jumbo. Estos préstamos requieren un pago inicial mayor y un crédito más sólido.

Seguro hipotecario

El seguro hipotecario protege al prestamista si no puedes hacer los pagos mensuales. Tanto los préstamos de la FHA como los convencionales tienen seguro hipotecario, pero sus diferencias son significativas.

Préstamos FHA

Las primas del seguro hipotecario son obligatorias para los préstamos de la FHA, independientemente del importe de la cuota inicial. Las dos primas con las que se encontrará son:

  • Prima de seguro hipotecario por adelantado: Cada prestatario paga esto. Es 1.El 75% del importe del préstamo, y puedes incluirlo en tu préstamo.
  • Prima anual del seguro hipotecario: Si das un 10% de entrada o más, pagarás las primas del seguro hipotecario durante 11 años. Si la cuota inicial es inferior al 10%, tendrá que pagar la prima del seguro hipotecario durante toda la vida del préstamo, que suele ser de 15 ó 30 años.

Cuánto cuesta la prima anual del seguro hipotecario? Depende del plazo del préstamo, del pago inicial y del importe del préstamo.

Por ejemplo: Digamos que das una entrada de 3.5% en una vivienda de 225.000 $, el importe de su préstamo será de 217.125 $. Para una hipoteca de tipo fijo a 30 años, la prima anual del seguro hipotecario será de 0.85% de 217.125 $, es decir, 1.845 $.56. Esto significa que probablemente pagará $153.80 euros al mes en seguro hipotecario.

Si obtienes un préstamo FHA, es posible refinanciar en un préstamo convencional más adelante para eliminar el seguro hipotecario una vez que tengas un 20% de capital. Pero tenga en cuenta que tendrá que pagar los costes de cierre de su nuevo préstamo, y que el valor de la vivienda y los tipos de interés pueden cambiar de forma desfavorable durante ese tiempo.

Préstamos convencionales

Con un préstamo convencional, tendrá que pagar el PMI si no da al menos un 20% de entrada. Al igual que con un préstamo de la FHA, el coste dependerá del plazo del préstamo, del pago inicial y del importe del préstamo. Su puntuación de crédito y el tipo de préstamo también son un factor.

Consejo: Las tasas del PMI son más altas en los préstamos de tipo ajustable que en los de tipo fijo.

Utilicemos de nuevo un precio de compra de 225.000 dólares para nuestro ejemplo y consideremos los extremos inferior y superior de lo que podría costar el seguro hipotecario privado en una hipoteca de tipo fijo a 30 años.

  • Alto nivel de exigencia: Pago inicial del 3%, puntuación de crédito de 660: 1.Prima anual del 50%, 272 dólares.81 de cuota mensual
  • El más bajo: 15% de pago inicial, 760 de crédito: 0.19% de prima anual, 30 dólares.28 mensualidades

Restricciones de la propiedad

Los préstamos FHA tienen más restricciones que los convencionales en lo que respecta a la propiedad. Los préstamos de la FHA no sólo se limitan a las viviendas principales, sino que también tienen normas más explícitas sobre el estado de la propiedad.

Préstamos FHA

Un préstamo de la FHA requerirá una evaluación de la vivienda. El tasador debe seguir los estrictos requisitos de la FHA para evaluar si la propiedad es segura y sólida.

Aquí hay algunas normas que la propiedad debe cumplir:

  • Drenaje adecuado del terreno
  • Agua potable
  • Calefacción segura y confortable
  • Techo estanco con al menos dos años de vida útil

Aprenda más: Condominios aprobados por la FHA: cómo encontrar uno

Préstamos convencionales

Los préstamos convencionales se pueden utilizar para segundas viviendas, casas de alquiler y casas que se van a cambiar, así como para residencias principales. Una vivienda comprada con un préstamo convencional también debe ser segura y sólida.

Consejo: Si quieres comprar una vivienda de segunda mano, Fannie Mae y Freddie Mac ofrecen hipotecas de renovación específicamente para ello.

Cuando los préstamos FHA tienen sentido

Los préstamos de la FHA son mejores para los prestatarios con puntuaciones de crédito más bajas y una relación deuda-ingresos más alta que quieren ser propietarios de una vivienda ahora en lugar de esperar a que su crédito, su deuda o sus ingresos mejoren. Esto podría sonar a usted si es un comprador de vivienda por primera vez.

Las personas no son robots, y no compramos casas basándonos únicamente en el análisis financiero. Las circunstancias personales pueden hacer que ser propietario de una vivienda sea más atractivo que alquilar, incluso si no puede obtener una hipoteca ideal.

Más información: Programas para compradores de vivienda por primera vez

Cuándo tienen sentido los préstamos convencionales

Debido a que generalmente son más baratos a largo plazo, los préstamos convencionales son mejores para los prestatarios con puntuaciones de crédito más altas y una menor relación deuda-ingresos.

Qué opción de préstamo puede ser la mejor para usted?

Si usted… Préstamo FHA Préstamo convencional
Tener una puntuación de crédito inferior a 620
X
Desea comprar una casa de vacaciones o una propiedad de alquiler
X
No quiere pagar el PMI para siempre
X
Quiere comprar una casa más cara
X
Tiene un crédito excelente
X

FHA frente a. préstamos convencionales: Resumen

Los préstamos de la FHA tienen unos requisitos de puntuación de crédito más laxos: sólo 500 si puede dar un 10% de entrada, y 580 si puede dar un 3.5%. Debido a estas normas menos estrictas, tendrá que pagar un seguro hipotecario por adelantado. En muchos casos, también tendrás que pagar las primas mensuales del seguro hipotecario durante toda la vida del préstamo.

Los préstamos convencionales requieren una puntuación de crédito de al menos 620. El pago inicial mínimo es del 3%, y normalmente tendrá que pagar el PMI a menos que ponga al menos el 20%.

Con los requisitos más estrictos de un préstamo convencional, puedes comprar una vivienda principal, secundaria o de inversión y pedir un préstamo de hasta 548.250 dólares en la mayoría de las zonas. Con un préstamo de la FHA, sólo puede comprar una residencia principal y pedir un préstamo de hasta 356.362 dólares en la mayoría de las zonas.

Preguntas frecuentes

Si aún no está seguro de si un préstamo FHA o un préstamo convencional es la mejor opción para usted, las respuestas a estas preguntas frecuentes pueden ayudarle a decidir. Ten en cuenta que no es malo solicitar ambos tipos con varios prestamistas para ver qué opción es la más asequible.

Qué préstamo es mejor, el FHA o el convencional?

Un préstamo convencional es mejor en el sentido de que es menos caro si tienes un crédito excelente y un 20% de pago inicial. Puede optar a los mejores tipos de interés de los prestamistas y no tendrá que pagar el seguro hipotecario privado.

Un préstamo FHA es mejor si su puntuación de crédito no es muy buena. Con una puntuación de 580 a 619, usted puede calificar para un préstamo FHA, pero no para un préstamo convencional.

Luego están todos los escenarios intermedios. Digamos que tiene un crédito bueno pero no excelente y que puede poner entre el 3.5% y 19.9% de cuota inicial. Querrá comparar el coste del seguro hipotecario de la FHA con el coste del PMI.

El tiempo que piense mantener su préstamo también importa. El seguro hipotecario de la FHA dura toda la duración del préstamo cuando se pone menos del 10% de entrada, pero se puede dejar de pagar el PMI cuando el patrimonio neto alcanza el 20%.

¿Por qué los vendedores prefieren el préstamo convencional al FHA??

Un vendedor que quiere cerrar rápidamente puede preferir un prestatario con la preaprobación de un préstamo convencional. Esto se debe a que un préstamo de la FHA suele tardar entre cuatro y siete días más en cerrarse que un préstamo convencional, según datos de ICE Mortgage Technology, una empresa que ofrece a los prestamistas servicios de creación de hipotecas basados en la nube.

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