Financiación de un dúplex: cómo conseguir un préstamo para una propiedad multifamiliar

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Invertir en bienes raíces puede ser desalentador. La propiedad adecuada no siempre es fácil de encontrar, y la financiación puede ser igual de difícil de conseguir. Para los inversores principiantes, una solución podría ayudar a reducir las molestias: Comprar un dúplex.

Como propietario de un dúplex, puede vivir en la propiedad mientras alquila el espacio restante. Y puesto que la utilizará como residencia principal, podría ser más fácil conseguir financiación.

Esto es lo que hay que saber sobre la financiación de un dúplex:

  • Qué es un dúplex?
  • El caso de vivir en un dúplex
  • Los argumentos para invertir en un dúplex
  • Cómo financiar un dúplex o vivienda multifamiliar
  • Utilizar los ingresos por alquiler para obtener un préstamo para un dúplex

Qué es un dúplex?

Un dúplex es una propiedad que está dividida en dos espacios habitables separados. Es básicamente como tener dos casas en una sola propiedad. Cada espacio habitable tiene su propia entrada, y algunos incluso vienen con garajes y espacios exteriores separados.

Un dúplex es diferente de una casa gemela, que tiene dos casas y dos lotes, y se consideran dos propiedades diferentes. En un dúplex, una hipoteca cubre ambas unidades.

Qué es una vivienda multifamiliar?

Una vivienda multifamiliar es básicamente una propiedad que tiene diferentes unidades en las que pueden vivir familias. El término se utiliza normalmente para describir una propiedad con dos o cuatro unidades. Los dúplex son un tipo de vivienda multifamiliar.

El caso de vivir en un dúplex

Cuando compras un dúplex, puedes convertirte en propietario-ocupante, viviendo en un lado de la propiedad y alquilando el otro. Esto conlleva ciertas ventajas:

  • Más fácil de financiar: Vivir en un dúplex puede resultar una inversión más sencilla para los primeros inversores inmobiliarios. Esto se debe a que suele ser más fácil conseguir financiación para las propiedades ocupadas por el propietario que para las propiedades de inversión no ocupadas por el propietario.
  • La otra unidad ayuda a pagar la hipoteca: Dependiendo del mercado de alquileres de su localidad, es posible que el alquiler pagado por sus inquilinos en la segunda unidad cubra la totalidad de su pago de hipoteca. Como mínimo, te ayudará con una parte importante.
  • Sólo una pared compartida: Si le gusta cierto grado de privacidad, sólo tendrá que compartir una pared cuando adquiera un dúplex.
  • Posibilidad de empezar a generar ingresos por alquiler: Su dúplex puede ser una forma de empezar a generar ingresos. Una vez que la segunda unidad proporcione flujo de caja, podrías mudarte del dúplex y conseguir un inquilino que te reemplace. Con el dinero extra, puedes mirar de conseguir otra propiedad.

El caso de invertir en un dúplex

En lugar de vivir en el dúplex, podrías obtener una hipoteca multifamiliar y alquilar ambas partes del dúplex. Algunas de las ventajas de financiar un dúplex de esta manera son:

  • Más ingresos por alquiler: Al alquilar ambas partes del dúplex, es probable que obtenga más ingresos por alquiler, lo que le proporcionará más flujo de caja.
  • Evite vivir junto a sus inquilinos: Si no quieres que te molesten los inquilinos, el alquiler de ambas partes te permite evitar molestias. Es menos probable que sus inquilinos acudan a usted ya que no vivirá al lado. Pueden ponerse en contacto con usted durante el horario laboral normal cuando haya un problema.

Cómo financiar un dúplex o una vivienda multifamiliar

La financiación de un dúplex en el que se piensa vivir suele ser más fácil que la de uno en el que no se vive. Si no piensa vivir en la unidad, suele considerarse una propiedad de inversión, por lo que tendrá que aportar un mayor pago inicial y cumplir otros requisitos del prestamista.

Para propiedades ocupadas por el propietario

En general, el proceso de financiación de un dúplex ocupado por el propietario es bastante similar a la obtención de una hipoteca para una vivienda unifamiliar.

Dependiendo del tipo de hipoteca que obtengas, tendrás que cumplir los siguientes requisitos de pago inicial para un dúplex ocupado por el propietario:

Préstamo convencional Préstamo FHA VA
Mínimo. pago inicial 15% 3.5% 0%
Costes de cierre
Seguro hipotecario Sin

Préstamo convencional

Puede utilizar un préstamo convencional como una hipoteca multifamiliar. Estos préstamos están sujetos a ciertos límites. Los límites de los préstamos conformes son fijados cada año por el condado. Son los mismos en la mayoría de las zonas, excepto en aquellas con costes elevados. En la mayoría de los lugares, los límites del préstamo son:

  • Unifamiliar: $647,200
  • Dúplex: $702,000
  • Tríplex: $848,500
  • Cuádruple: $1,054,500

Si vives en una zona de alto coste, puedes consultar a Fannie Mae o Freddie Mac para ver cuál es el límite en tu zona.

Es bueno saberlo: Los requisitos de las hipotecas convencionales son más estrictos que los de los préstamos respaldados por el gobierno. Por ejemplo, necesitarás una mayor puntuación de crédito para obtener un préstamo convencional.

También tendrá que pagar el PMI si su pago inicial es inferior al 20%, aunque por lo general se puede eliminar después de acumular suficiente capital.

Cdtineo puede ayudarle a encontrar un gran tipo de hipoteca en un préstamo convencional. Puede comparar fácilmente todos nuestros prestamistas asociados y ver los tipos de interés precalificados en tan sólo tres minutos; la comprobación de los tipos es siempre gratuita y no afectará a su puntuación de crédito.

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  • Pre-aprobación instantánea: Sólo se tarda 3 minutos en ver si cumples los requisitos para obtener una carta de preaprobación instantánea y ágil, sin afectar a tu crédito.
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Préstamo FHA

Con un préstamo de la FHA, se le exigirá que cumpla con los límites de los préstamos conformes, pero es posible que no tenga los mismos requisitos de crédito estrictos que vería con un préstamo convencional.

Los préstamos de la FHA tienen una tasa relativamente baja del 3.5% de pago inicial. Sin embargo, tendrá que pagar primas de seguro hipotecario durante toda la vida del préstamo si el pago inicial es inferior al 10%. Si pones más del 10% de entrada, tu seguro hipotecario se cancelará después de 11 años.

Préstamo VA

Para los que reúnen los requisitos, un préstamo de la VA puede ser una buena opción a la hora de financiar un dúplex. No tienes que poner nada de entrada, y no hay un requisito para pagar el seguro hipotecario.

Sin embargo, la VA impone una tasa de financiación por adelantado – entre el 1.4% a 3.El 6% del préstamo, dependiendo de su pago inicial y de si está utilizando un préstamo VA por primera vez o no.

Para propiedades de inversión

Si no vives en tu dúplex, la situación cambia. Necesitarás un pago inicial más elevado -en el caso de los préstamos convencionales, el mínimo es del 25%- y el prestamista podría querer ver otra documentación, como las tasas de alquiler locales y las estadísticas de ocupación, que indiquen que la propiedad será rentable.

No hay hipotecas respaldadas por el gobierno

Los programas respaldados por el gobierno, como los préstamos FHA y los préstamos VA, requieren que usted viva en la propiedad como residencia principal. Si no tiene previsto vivir en el dúplex, no podrá acceder a estos programas.

Requisitos de pago inicial más elevados

Los prestamistas exigen pagos iniciales más elevados -por lo general, el 15% como mínimo- cuando no se utiliza una propiedad como residencia principal. Esto se debe, en parte, a que las propiedades de inversión suponen un mayor riesgo para los prestamistas: si se encuentra en apuros financieros, es más probable que deje de hacer los pagos de su propiedad de alquiler que de su propia casa. 

Consulte: ¿Son los condominios una buena inversión?? Cómo calcular los pros y los contras

Uso de los ingresos por alquiler para calificar para el préstamo dúplex

Es posible utilizar los ingresos de alquiler previstos al solicitar una hipoteca multifamiliar, incluso como comprador de primera vivienda.

El tasador incluirá un formulario especial llamado Informe de Tasación de Pequeñas Propiedades Residenciales de Ingresos (Formulario 1025) con su informe de tasación que tiene en cuenta una serie de cosas diferentes, incluyendo:

  • Lo que cada unidad es probable que en el alquiler
  • La condición de la propiedad
  • El valor de las propiedades de alquiler comparables en su zona
  • Características del barrio

Una vez hecho esto, Fannie Mae le permite «contar» con el 75% del alquiler de mercado a la hora de calificar para un préstamo.

Supongamos que la cuota mensual de la hipoteca de un dúplex es de 1.500 $, y que piensas vivir en una parte y alquilar la otra por 1.200 $, el alquiler de mercado.

Puede utilizar 900 dólares -el 75% del alquiler del mercado- para reducir la cantidad de deuda que se tiene en cuenta al calcular su ratio deuda-ingresos (DTI).

Ahora, en lugar de que el pago de una deuda de 1.500 dólares afecte a su DTI, sólo 600 dólares se consideran parte de su DTI, lo que puede ayudarle a mantenerse por debajo del límite del 50% de DTI.

Averigüe: ¿Debería comprar una casa más grande?? Cómo hacer la elección correcta

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