Hipoteca global: Qué es y cuándo debería obtener una

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Una hipoteca global puede ser atractiva cuando ofrece un tipo de interés hipotecario más bajo -y, por tanto, una cuota mensual más baja- que un préstamo convencional a tipo fijo.

Dado que muchos propietarios no planean permanecer en sus casas a largo plazo, un préstamo con ahorros a corto plazo puede ser tentador. Aun así, aceptar la responsabilidad de un gran pago global es un riesgo importante.

Esto es lo que necesitas saber sobre las hipotecas globo:

  • ¿Qué es una hipoteca global??
  • Cómo funcionan las hipotecas globales?
  • Calendario de pagos globales
  • Cómo se comparan las hipotecas globo con otros préstamos hipotecarios
  • ¿Debería contratar una hipoteca variable??
  • Cómo salir de una hipoteca de globo
  • Alternativas a la hipoteca global

Qué es una hipoteca global?

Una hipoteca global es un préstamo hipotecario que requiere pagos mensuales fijos durante los primeros años. Después de eso, usted tendrá que pagar el saldo restante del principal de una sola vez.

Así es como se produce. En una hipoteca global, el plazo es mucho más corto que el periodo de amortización:

  • Plazo: Número de años que tiene el prestatario para devolver el préstamo.
  • Periodo de amortización: El número de años sobre el que se calcula el pago del préstamo.

Por ejemplo, la popular hipoteca de tipo fijo a 30 años tiene un plazo de 30 años y un periodo de amortización de 30 años. Usted hace el mismo pago cada mes durante 30 años (360 meses), y luego ha pagado completamente su préstamo.

En comparación, una hipoteca global podría tener un plazo de cinco años y una amortización de 30 años. Durante cinco años (60 meses), pagarás cada mes lo mismo que habrías pagado por el préstamo a 30 años. Pero después de eso, deberás todo el capital restante.

Tenga en cuenta: El plazo de una hipoteca global no tiene por qué ser de cinco años. Pueden ser siete años, 10 años, 15 años o lo que el prestamista esté dispuesto a ofrecer.

Cómo funcionan las hipotecas globales?

Las hipotecas globales le permiten hacer pagos mensuales más bajos de lo que normalmente se permitiría con otros tipos de hipotecas. A cambio, tiene que devolver la totalidad del importe prestado antes de lo que lo haría, por ejemplo, con una hipoteca convencional.

El tipo de hipoteca más común -un préstamo hipotecario a 30 años con tipo de interés fijo- le da tres décadas para devolver el capital. En comparación, una hipoteca global podría requerir el pago del capital después de cinco años. Durante los cinco años que dura la hipoteca, puede que sólo pague intereses, o intereses más una pequeña cantidad de capital – sólo depende del tipo de hipoteca global que contrate.

Consejo: Muchas personas pagan el saldo vendiendo o refinanciando su casa. En última instancia, tendrás que encontrar la manera de hacer el gran pago global para no dejar de pagar el préstamo, arruinar tu puntuación de crédito y perder potencialmente tu propiedad.

Calendario de pagos del globo

Los prestamistas ofrecen diferentes formas de estructurar una hipoteca global y diferentes duraciones de los plazos. Una de las posibilidades es que tenga que pagar tanto los intereses como el principal cada mes durante cinco años, seguido de un gran pago global al final del plazo.

La siguiente tabla (un plan de amortización) muestra cómo serían estos pagos en un préstamo de 300.000 dólares con un tipo de interés del 1.8% estructurado como una hipoteca global 30/5.

Una estructura de 30/5 significa que el prestamista calcula los pagos mensuales como si fuera a devolver el préstamo durante 30 años, pero en realidad sólo los paga durante cinco años. Al final del plazo de cinco años (60 meses), devolverá el capital restante, es decir, 260.534 dólares.53, como suma global.

Mes Pago Intereses Principal Saldo
1 $1,079.10 $450.00 $629.10 $299,370.90
2 $1,079.10 $449.06 $630.04 $298,740.87
3 $1,079.10 $448.11 $630.98 $298,109.88
4 $1,079.10 $447.16 $631.93 $297,477.95
5 $1,079.10 $446.22 $632.88 $296,845.07
6 $1,079.10 $445.27 $633.83 $296,211.24
7 $1,079.10 $444.32 $634.78 $295,576.47
8 $1,079.10 $443.36 $635.73 $294,940.73
57 $1,079.10 $394.92 $684.18 $262,593.23
58 $1,079.10 $393.89 $685.21 $261,908.03
59 $1,079.10 $392.86 $686.23 $261,221.79
60 $1,079.10 $391.83 $687.26 $260,534.53

Cómo se comparan las hipotecas globales con otros préstamos hipotecarios

Así es como se verían los pagos durante los primeros cinco años de un préstamo hipotecario de 300.000 dólares estructurado de diferentes maneras.

Tipo de interés Pago mensual Pago del globo
30/5 de globo 1.80% $1,079.10 $261,221.79
Fijo a 15 años 2.30% $1,972.25 $0
30 años de plazo fijo 3.00% $1,264.81 $0
5/1 ARM 2.75% $1,224.72 $0

Un préstamo global 30/5 tiene un plazo de 5 años y un período de amortización de 30 años. Mientras tanto, un ARM 5/1 tiene la misma tasa hipotecaria durante los primeros cinco años. Después, la tasa se ajusta una vez al año durante el resto del plazo.

Compruébalo: ARM 5/1: Su guía para las hipotecas de interés variable a 5 años

¿Debería obtener una hipoteca global??

Si quiere el pago mensual más bajo posible y planea vender o refinanciar antes de que termine el plazo de su préstamo, podría verse tentado por una hipoteca de pago global.

Sin embargo, existe un riesgo considerable. Dado que tendrá que hacer un gran pago al final del préstamo, las hipotecas globales no suelen ser una buena idea para el comprador medio de una vivienda. Es posible que tus finanzas o tus planes de vida no resulten como habías previsto.

Los préstamos globales tampoco están muy extendidos. Fannie Mae no adquiere hipotecas globales y no lo ha hecho en la última década.

Pros Contras
Tipo de interés más bajo La refinanciación podría no ser posible
Pagos mensuales más reducidos Vender puede ser difícil
Alternativa a la financiación convencional Podrías perder tu casa

Ventajas

  • Disfrutará de un tipo de interés más bajo. Un tipo de interés más bajo puede ahorrarle dinero a corto plazo. Utilizando los números de la tabla de comparación de préstamos de la sección anterior, pagarías 64.746 dólares durante los primeros cinco años del préstamo global, 73.483 dólares durante los primeros cinco años del préstamo ARM y 75.889 dólares durante los primeros cinco años del préstamo convencional a 30 años.
  • Los pagos mensuales son menores. Puede encajar más fácilmente un pago mensual menor en un presupuesto ajustado. Los pagos mensuales más pequeños también pueden ayudar al flujo de caja en los meses de vacas flacas si es dueño de un negocio cuyos ingresos mensuales fluctúan.
  • Es una alternativa a la financiación convencional. Una hipoteca global puede ser una opción para ciertos prestatarios que no reúnen los requisitos para la financiación convencional. Esto no significa que una hipoteca global sea una buena idea si tus finanzas son inestables. Significa que puede ser una opción si su perfil financiero no se ajusta a los tipos de prestatarios para los que están diseñadas las hipotecas convencionales.

Contras

  • La refinanciación podría no ser posible. Sus ingresos podrían ser menores o el valor de su propiedad podría haberse hundido para cuando quiera refinanciar. Los tipos de interés también podrían ser mucho más altos que ahora, lo que haría que el nuevo pago fuera inasequible. Incluso si puede refinanciar, tendrá que pagar los costes de cierre, lo que podría anular el ahorro en el tipo de interés.
  • La venta puede ser difícil. Es posible que no haya demanda de viviendas en su zona. Un desastre natural, un cambio de zonificación o la pérdida de un empleador importante podrían hacer que su propiedad fuera menos deseable. Es posible que no puedas vender por suficiente dinero para pagar tu préstamo, y mucho menos para sacar tu capital.
  • Podría perder su casa. Si no puedes hacer el pago global, no puedes refinanciar y no puedes vender, hay muchas posibilidades de que tu préstamo entre en ejecución hipotecaria. Es posible que el prestamista acceda a una modificación del préstamo, pero no cuente con ello.

Cómo salir de una hipoteca global

Una hipoteca global requiere un pago único del capital al final del plazo del préstamo. Si no quiere conseguir esa cantidad de dinero, o si lo tiene pero no quiere gastarlo, aquí tiene tres opciones.

Vender su casa

Si el mercado inmobiliario local es lo suficientemente fuerte, es posible que pueda vender su casa antes de que venza el pago final y utilizar los ingresos para pagar el préstamo.

Tendrá que obtener suficientes ingresos de la venta después de las comisiones inmobiliarias y otros gastos de venta para cubrir el saldo que debe.

Tenga en cuenta: Para la compra de una vivienda con hipoteca, el cierre puede tardar hasta dos meses. Asegúrese de que dispone de tiempo suficiente para poner su casa en venta y encontrar un comprador para cumplir con el plazo de pago del globo.

Refinanciar la vivienda

Si sus ingresos y su crédito son lo suficientemente sólidos, y los tipos de interés actuales son asequibles, es posible que pueda refinanciar su préstamo global.

Como en cualquier refinanciación hipotecaria, la relación préstamo-valor (LTV) será importante. Normalmente necesitarás una relación préstamo-valor del 80% o menos para refinanciar tu casa. Por ejemplo, si debe 250.000 dólares en su hipoteca, su casa deberá valer al menos 312.500 dólares para poder optar a muchos prestamistas.

Pague el capital más rápido

Si no estás interesado en vender o refinanciar la vivienda pero quieres conservarla, la única forma de salir del préstamo global será pagarlo. Esto podría significar el pago de varios miles de dólares al mes durante el plazo del préstamo, mucho más que el mínimo.

Otras posibilidades son obtener la suma global de una cuenta de ahorros o de corretaje, una cuenta de jubilación o la venta de otro activo. Consulte a un asesor financiero antes de elegir una de estas opciones por sus posibles consecuencias a largo plazo.

Alternativas a una hipoteca global

Si te sientes tentado por una hipoteca de tipo globo pero te desaniman las desventajas, considera estas alternativas.

Hipoteca de tipo variable (ARM)

  • Lo mejor para: Tipos de interés bajos sin pago global

Las hipotecas de tipo variable suelen tener tipos más bajos que las de tipo fijo a 30 años. Además, un ARM con un plazo de 30 años puede tener los pagos mensuales más bajos disponibles fuera de una hipoteca de globo.

Sin embargo, el tipo de interés se reajusta después del periodo fijo inicial, por lo que estos préstamos siguen entrañando cierto riesgo. Por ejemplo, puede tener un tipo bajo durante cinco años, y luego ver los ajustes anuales del tipo durante los siguientes 25 años.

Sin embargo, estos ajustes anuales son mucho menos arriesgados que un pago global, sobre todo porque hay límites en cuanto a la tasa de un ARM puede ajustar.

Aprenda más: ARM frente a. Hipoteca fija: Cómo elegir entre ellas

Hipoteca fija a 30 años

  • Lo mejor para: Estabilidad con pagos mensuales bajos

Una hipoteca de tipo fijo a 30 años puede no ser mucho más cara que una ARM. A cambio de un tipo de interés ligeramente más alto, tendrá la seguridad de saber que la cuota mensual de su hipoteca será exactamente la misma durante los próximos 30 años.

La estabilidad del calendario de amortización es una de las razones por las que tanto las hipotecas fijas a 30 años como las fijas a 15 años son tan populares.

Hipoteca con extracto bancario

  • Lo mejor para: Algunos prestatarios autónomos

Al contrario de lo que se ha oído, los prestatarios autónomos pueden optar a préstamos convencionales. Pero a veces, al tomar todas esas deducciones de negocios, sus ingresos parecen demasiado bajos para pagar una hipoteca aunque tenga muchos ingresos.

Ahí es donde una hipoteca con extracto bancario (también conocida como préstamos sin documentos) puede ser útil, porque pone más énfasis en tus activos líquidos. Si realmente no necesita el pago mensual más bajo posible, pero está buscando un préstamo de globo porque no sabe cómo calificar, revise esta opción.

Buscar una hipoteca puede ser estresante. Afortunadamente, Cdtineo agiliza este proceso y facilita la comparación de varios prestamistas. Puede ver los tipos precalificados de nuestros prestamistas asociados en la siguiente tabla en tan solo unos minutos – comprobar los tipos es gratis, y ni siquiera tiene que salir de nuestra plataforma.

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