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Su casa puede ser su mayor activo y una herramienta principal para crear riqueza a largo plazo. Pero al igual que otros activos en los que inviertes, como las acciones y los bonos, el valor fluctúa. Estas fluctuaciones pueden ponerle bajo el agua con su hipoteca.
Esto es lo que debe saber sobre las hipotecas sumergidas y lo que puede hacer si tiene una:
- Qué es una hipoteca bajo el agua?
- Señales de una hipoteca bajo el agua
- Problemas con las hipotecas sumergidas
- Opciones de hipotecas bajo el agua
Qué es una hipoteca bajo el agua?
Una hipoteca bajo el agua, también conocida como hipoteca al revés o con capital inmobiliario negativo, es un préstamo para la compra de una vivienda con un saldo de capital que supera el valor de la misma; en otras palabras, usted debe al prestamista más de lo que vale su casa.
Las hipotecas bajo el agua fueron comunes durante la Gran Recesión de 2007 a 2009, cuando el valor de las viviendas en todo el país se desplomó y continuó disminuyendo durante varios años después del final de la recesión. Los propietarios de viviendas con préstamos de compra o refinanciación basados en los valores de la vivienda anteriores a la crisis se encontraron bajo el agua como resultado.
Las hipotecas bajo el agua son menos comunes hoy en día debido a las normas de suscripción más estrictas y a los aumentos de precios récord desde la pandemia. La mediana de los precios de las viviendas aumentó casi un 25% de junio de 2020 a junio de 2021, por lo que es muy probable que su casa valga más ahora que cuando la compró.
Señales de una hipoteca sumergida
Entre las situaciones que pueden llevarle a una situación de patrimonio neto negativo se encuentra la disminución del valor de las propiedades locales. Una tasación baja también es un buen indicador de que puede estar bajo el agua en su hipoteca.
Así es como puedes saber si tu préstamo está bajo el agua.
Calcule cuánto debe
Puede averiguar cuánto debe comprobando el extracto de su hipoteca. Verás la cantidad que aparece en «saldo de capital» o «capital pendiente».
Si necesitas saber el importe exacto de inmediato, lo mejor es que llames a la entidad gestora del préstamo y preguntes por el importe de la amortización. Esa cifra incluirá los intereses y las comisiones que se han acumulado desde que el prestamista preparó su declaración.
Ya sea que esté investigando las tasas o buscando comprar una casa, Cdtineo está aquí para ayudar. Puede comparar las tasas precalificadas de los préstamos hipotecarios de todos nuestros prestamistas asociados en sólo unos minutos.
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Determine el valor de su vivienda
La única manera de obtener una opinión precisa del valor es que un tasador autorizado valore tu casa. Una tasación profesional de la vivienda suele merecer la pena si espera venderla. Si no, puedes obtener una cifra aproximada de forma gratuita en un portal inmobiliario como Redfin o Realtor.com.
Reste el valor de su casa del saldo principal
El último paso es un simple problema matemático que mostrará si estás bajo el agua:
Valor – Saldo = Patrimonio
Si, por ejemplo, tu casa vale 200.000 dólares y debes 225.000 dólares de hipoteca, la ecuación será así:
$200,000 – $225,000 = -$25,000
En este caso, usted tiene un déficit de 25.000 dólares en su préstamo hipotecario.
Problemas de las hipotecas bajo el agua
Una hipoteca bajo el agua no siempre tiene un impacto negativo en un propietario. Si su hipoteca es asequible y no tiene previsto vender o refinanciar, puede que no le preocupe en absoluto. Sin embargo, cuando ese no es el caso, una hipoteca bajo el agua puede ponerle en grave desventaja.
Refinanciación
Los prestamistas se protegen contra el impago limitando la cantidad de capital que se puede refinanciar. El límite puede ser del 80% para una refinanciación en efectivo, por ejemplo, o del 95% para una refinanciación a tipo y plazo. Pero si tiene un patrimonio neto negativo, no tiene nada contra lo que recurrir.
Incluso en el caso de que encuentre un préstamo que le permita refinanciar el 100% del valor de su vivienda, el nuevo préstamo no podrá amortizar por completo el que está sumergido. En ese caso, tendrá que pagar suficiente dinero en efectivo al cierre para compensar la diferencia.
Vea también: Cómo refinanciar su hipoteca en 6 sencillos pasos
Vender
La mayoría de los préstamos hipotecarios tienen una cláusula de vencimiento en la venta que hace que el préstamo deba pagarse en su totalidad cuando el propietario vende. En el caso de una hipoteca sumergida, en la que la venta no cubrirá la cantidad necesaria para pagar el préstamo, necesitarás suficiente dinero en efectivo al cierre para compensar la diferencia.
Ejecución hipotecaria
Su prestamista no puede ejecutar la hipoteca simplemente porque esté bajo el agua, pero estar bajo el agua aumenta el riesgo de ejecución hipotecaria porque limita sus opciones. Dado que es posible que no pueda refinanciar o vender la vivienda, hay más posibilidades de que su casa entre en ejecución hipotecaria si ya no puede seguir pagando la hipoteca.
Opciones de hipotecas bajo el agua
No es necesario tomar medidas cuando la hipoteca está bajo el agua, pero probablemente sea una buena idea, aunque sólo sea para evitar futuros problemas. Si ya tiene problemas, una respuesta rápida puede evitar que pierda su casa.
Permanezca en su casa
La opción más sencilla es permanecer en su casa y seguir haciendo los pagos regulares de la hipoteca. Al pagar el saldo del capital, seguirá acumulando capital. Considere la posibilidad de realizar pagos adicionales del capital para reducir el saldo del préstamo más rápidamente.
También puede intentar aumentar el valor de su vivienda. Los proyectos de remodelación de la casa rara vez generan un retorno positivo de la inversión, a menos que pueda hacer el trabajo usted mismo, pero los trabajos sencillos que mejoran el atractivo de la acera pueden dar un impulso al valor de su casa por poco costo más allá de la grasa del codo.
Consejo: Si no puede permitirse hacer pagos adicionales de capital o remodelar su casa, espere a un ciclo de mercado más favorable para los vendedores. Esto puede enderezar su hipoteca de forma natural, ya que los valores se aprecian.
Refinanciar
La refinanciación de una hipoteca sumergida es complicada porque normalmente se necesita capital para hacerlo. Sin embargo, podrías estar de suerte si tu préstamo está respaldado por Freddie Mac.
El Freddie Mac Enhanced Relief Refinance está destinado a los propietarios de viviendas cuyas hipotecas están bajo el agua. Esta opción puede hacer que su préstamo sea más asequible al reducir el tipo de interés de la hipoteca y la cuota mensual o permitirle aumentar su patrimonio más rápidamente con un periodo de amortización más corto.
El programa está disponible si usted tomó su préstamo hipotecario en o después de octubre. 1 de 2017, y está al día con los pagos. Los requisitos adicionales incluyen no haber tenido retrasos de 30 días en los últimos seis meses y no más de un retraso de 30 días en el último año. Fannie Mae tiene un programa similar, pero lo ha suspendido temporalmente.
¿Qué pasa con los préstamos respaldados por el gobierno?? Algunos préstamos respaldados por el gobierno pueden permitirle refinanciar si su hipoteca está bajo el agua. El programa de refinanciación de la FHA, por ejemplo, no requiere una tasación, por lo que puede refinanciar su préstamo de la FHA incluso si tiene un patrimonio neto negativo.
Por otro lado, la VA ya no garantiza los préstamos en los que la relación préstamo-valor supera el 100%. Algunos prestamistas fijan un límite más alto en las refinanciaciones de línea de crédito, pero el límite incluye los costes de cierre y las tasas de financiación que el prestamista incluye en el préstamo. Estos costos pueden ponerlo aún más en la equidad negativa.
Vender su casa
Tendrá que cumplir una de las dos condiciones para vender una casa con una hipoteca bajo el agua:
A menos que tenga problemas para hacer los pagos, en cuyo caso probablemente no tenga los fondos para llevar el efectivo al cierre, no tiene sentido vender mientras su hipoteca está bajo el agua. Pero si tiene problemas, una venta al descubierto puede ser una alternativa a la ejecución hipotecaria.
Su prestamista no permitirá una venta al descubierto a menos que documente una dificultad que probablemente le impida hacer los pagos en un futuro previsible, como la pérdida del empleo o una discapacidad. También pueden pasar meses antes de que su prestamista apruebe la venta al descubierto.
Mientras tanto, puede acumular suficientes pagos atrasados que una venta al descubierto perjudicará su crédito tanto como una ejecución hipotecaria. Y si el prestamista aprueba la venta al descubierto, es posible que tengas que pagar impuestos sobre el importe del saldo del préstamo que el prestamista perdone.
Abandonar la vivienda
El último recurso es abandonar la vivienda y dejar que el prestamista la ejecute. Esta opción se denomina impago estratégico, ya que habrás llegado a la conclusión de que no puedes permanecer en la vivienda y piensas utilizar el dinero para pagar otras deudas o ahorrar para el alquiler.
La ejecución hipotecaria tendrá un impacto negativo en su crédito y permanecerá en su informe crediticio durante siete años. Por lo tanto, es posible que le resulte difícil alquilar una vivienda. Sin embargo, si paga parte o la totalidad del alquiler por adelantado, tendrá más posibilidades de que le aprueben la solicitud de alquiler.
Importante: Una opción más que puede probar antes de abandonar es una modificación del préstamo. Se trata de un acuerdo entre usted y su prestamista que modifica las condiciones de su préstamo y hace que el pago de su hipoteca sea más asequible. Su crédito podría seguir sufriendo, pero al menos puede ayudarle a evitar la ejecución hipotecaria. Hable con su prestamista para ver si cumple los requisitos.