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La estimación del préstamo y la divulgación de cierre son dos formularios que recibirá durante el proceso de compra de una vivienda. La Estimación del Préstamo se presenta al principio, después de la solicitud, mientras que la Divulgación de Cierre se presenta al final, antes de firmar los documentos finales de la hipoteca.
Saber interpretar estos documentos estandarizados le ayudará a obtener el mejor préstamo posible y a evitar sorpresas desagradables en el momento del cierre. A continuación te mostramos una rápida comparación de estos dos formularios:
Estimación del préstamo frente a. Divulgación de cierre
| Documento | Cuando lo reciba | No. de páginas | Cuándo se muestra |
|---|---|---|---|
| Estimación del préstamo | Dentro de los 3 días hábiles siguientes a la solicitud del préstamo | 3 | Condiciones y costes estimados del préstamo |
| Información de cierre | Al menos 3 días hábiles antes de cerrar el préstamo | 5 | Condiciones y costes finales del préstamo |
Qué es una estimación de préstamo?
La estimación del préstamo es un documento estandarizado de tres páginas que el prestamista le entrega después de solicitar un préstamo hipotecario. Proporciona toda la información clave que debe conocer antes de elegir un préstamo, como por ejemplo
- Importe del préstamo: Esta es la cantidad en dólares que va a pedir prestada.
- Tipo de interés: Es el tipo de interés anual del préstamo. Su tipo de interés está sujeto a cambios hasta que lo fije.
- Pago mensual: Esta es la cantidad que pagará al prestamista cada mes. Incluye el capital y los intereses, el seguro, los pagos de la plica, los impuestos y otras cuotas.
- Costes de cierre: Es el total que deberá en concepto de comisiones del prestamista y otros gastos, menos los créditos del prestamista. Los costes de cierre detallados siguen en la página 2.
- LA TAE: Esto son las comisiones del préstamo y el tipo de interés expresado como porcentaje anual. Si el préstamo tiene costes de cierre, la TAE será mayor que el tipo de interés.
Más información: TAE frente a. Tipo de interés: Entender la diferencia
Cómo obtener la estimación del préstamo
Deberá recibir una estimación del préstamo en un plazo de tres días hábiles de cada prestamista hipotecario que haya solicitado. A partir de aquí, puede comparar ofertas y elegir la mejor oferta.
El presupuesto tiene una validez de 10 días hábiles. Una estimación normalmente le costará 30 dólares o menos, lo que cubre la tarifa por sacar su informe de crédito.
No es necesario tener un contrato de compraventa firmado para recibir una estimación de préstamo. Pero tendrá que proporcionar la siguiente información:
- Nombre legal
- Número de la Seguridad Social
- Ingresos
- Dirección del inmueble
- Valor del inmueble
- Importe del préstamo solicitado
La estimación del préstamo será más precisa si le indica al prestamista el tipo de hipoteca que desea, como un préstamo convencional o un préstamo FHA, y si desea un tipo de interés fijo o un tipo de interés variable.
Cómo entender la estimación del préstamo
La primera página de la estimación del préstamo muestra el importe del préstamo, el tipo de interés, la cuota mensual estimada y los costes de cierre estimados, como hemos descrito anteriormente.
Algunas partes de la Estimación de Préstamo pueden incluir términos con los que no está familiarizado. Por ejemplo, el recuadro «Condiciones del préstamo» de la página 1 muestra si el préstamo tiene una penalización por pago anticipado y un pago global.
- A penalización por pago anticipado es una cuota que deberás al prestamista si pagas el préstamo durante los primeros años, lo que podría ocurrir si vendes o refinancias.
- A pago global es una gran suma de capital hipotecario que no vence hasta el final del plazo de la hipoteca. Debido a su alto riesgo, la mayoría de los préstamos no los tienen, pero las hipotecas de sólo interés que fueron populares durante la burbuja inmobiliaria de mediados de la década de 2000 sí los tenían.
Comparación de prestamistas con el presupuesto del préstamo
Las estimaciones de los préstamos facilitan la comparación de los tipos de interés y las comisiones que te ofrecen los distintos prestamistas. Esta es la información que encontrará en la segunda y tercera página de su Estimación de Préstamo.
Página 2
Esta página contiene una lista detallada de todos los costes de cierre que tendrá que pagar, junto con una estimación de la cantidad de dinero que necesitará para cerrar la operación. Una de las mayores comisiones es la de apertura. Consiste en los honorarios del prestamista para procesar y suscribir su préstamo, más los puntos de descuento que usted decida pagar para reducir su tasa de interés. Lo normal es pagar alrededor del 1% del importe del préstamo en concepto de gastos de apertura.
Esta página también muestra los «Servicios que no puede comprar.»Estos son los costes de cierre que determina el prestamista o la ley, como la tasa de tasación, la tasa de informe de crédito y la tasa de determinación de inundaciones.
Página 3
Esta página del presupuesto del préstamo contiene una sección de «Comparaciones». Muestra cuánto le costará el préstamo durante los primeros cinco años y qué parte de ese coste se destinará al capital del préstamo. La TAE del préstamo también aparece aquí.
Por último, la sección también muestra el porcentaje de interés total (TIP), que le indica cuántos intereses pagará como porcentaje del importe del préstamo si mantiene su préstamo hasta que lo liquide.
Ejemplo: Si el importe de tu préstamo es de 200.000 dólares y el TIP es del 60%, entonces pagarás 120.000 dólares en intereses a lo largo del plazo del préstamo. Cuanto más corto sea el plazo de su préstamo y más bajo sea el tipo de interés, más bajo será su TIP.
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Qué es una declaración de cierre?
La Divulgación de Cierre es un formulario de cinco páginas que presenta toda la información que se encuentra en la Estimación de Préstamo, pero en forma finalizada. Muestra cuánto pagará realmente si sigue adelante con el cierre y acepta el préstamo.
Consejo: Para mantener la honestidad de su prestamista, compare su Estimación de Préstamo del mismo prestamista con su Divulgación de Cierre para asegurarse de que todos los términos clave de su préstamo son los esperados.
Cómo obtener la declaración de cierre
A diferencia de la Estimación de Préstamo, que puede haber recibido de varios prestamistas, sólo obtendrá una Divulgación de Cierre del prestamista con el que finalmente decida trabajar.
Es bueno saberlo: Su prestamista debe entregarle la Divulgación de Cierre al menos tres días hábiles antes del cierre de su préstamo para que tenga tiempo de revisarla y hacer cualquier pregunta.
Después de recibir su Divulgación de Cierre, hay tres tipos de cambios en los términos del préstamo que podrían retrasar su cierre:
Si ocurre una de estas tres cosas, el prestamista está obligado a entregarle una nueva Divulgación de Cierre y a reiniciar el período de revisión de tres días hábiles antes de cerrar el préstamo.
Cómo entender la declaración de cierre
Esto es lo que encontrará en cada página de la Divulgación de Cierre:
Página 1
Contiene la misma información que su Estimación de Préstamo, en el mismo formato. Es fácil comparar estas páginas para buscar cambios.
Página 2
Desglosa quién paga cada coste de cierre (prestatario, vendedor u otro) y cuándo (antes del cierre o al cierre). Los cargos de originación y los servicios que usted no compró deberían ser prácticamente los mismos.
Página 3
Muestra la cantidad de dinero que necesita para el cierre y cómo difiere esa cantidad de la estimación del préstamo. En el caso de la compra de una vivienda, esta página también resume las partes de la transacción, tanto del comprador como del vendedor.
Página 4
Muestra si su préstamo tiene una cuenta de depósito en garantía para los impuestos de la propiedad y el seguro del propietario y explica cómo funciona esta cuenta. En esta página también se informa de la política de retrasos en los pagos del prestamista.
Página 5
Asegúrate de tener los datos de contacto del prestamista y del agente liquidador, así como del agente hipotecario y de los agentes inmobiliarios, si procede. Esta página también muestra los costes totales del préstamo y explica si será responsable del saldo impagado de la hipoteca en caso de ejecución hipotecaria.
Importante: Una Estimación de Préstamo y Divulgación de Cierre puede ayudarle a entender todos los costes que conlleva la obtención de una hipoteca y dificultar que los prestamistas se aprovechen de usted. Si te tomas el tiempo de revisar y entender estos formularios, estarás en buena forma.
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