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Si recientemente se ha retrasado en los pagos mensuales de la hipoteca, podría estar en riesgo de perder su casa. Pero también podría ser elegible para una modificación del préstamo hipotecario, que puede ayudarle a volver a la normalidad y evitar la ejecución hipotecaria. No todas las personas que luchan por hacer los pagos pueden recibir una modificación de préstamo, por lo que vale la pena averiguar si usted califica.
Esto es lo que necesita saber sobre las modificaciones de préstamos:
- Qué es una modificación de préstamo?
- Calificación para una modificación de préstamo hipotecario
- Cómo funcionan las modificaciones del préstamo
- Cómo conseguir una modificación del préstamo
- Alternativas a la modificación del préstamo hipotecario
¿Qué es una modificación de préstamo??
Una modificación del préstamo es un acuerdo entre usted y su prestamista que cambia permanentemente las condiciones de su préstamo hipotecario. El objetivo es hacer que sus pagos sean más asequibles, creando una situación en la que todos ganan: Usted tiene más posibilidades de conservar su casa, mientras que el prestamista no tiene que gestionar un procedimiento de ejecución hipotecaria costoso y que requiere mucho tiempo.
El prestamista podría estar de acuerdo:
- Ampliar el número de años para pagar la hipoteca
- Reducir su tasa de interés
- Reduzca su saldo principal
Si su prestamista le ofrece una modificación de la hipoteca, pregunte cómo cambiarán sus pagos mensuales y calcule los intereses que pagará a largo plazo.
Una modificación del préstamo podría afectar al crédito del propietario, pero menos de lo que lo haría una ejecución hipotecaria.
Por ejemplo El incumplimiento de los pagos de la hipoteca puede permanecer en sus informes de crédito y podría reducir su puntuación de crédito. Pero una vez que entre en un programa de modificación del préstamo, el banco podría informar de que la cuenta está «al día» siempre que los pagos se realicen a tiempo.
Siga leyendo: Qué hacer si se retrasa en los pagos de la hipoteca
Cómo calificar para una modificación del préstamo hipotecario
Las modificaciones de los préstamos sólo se conceden a los prestatarios que atraviesan una crisis financiera y que corren el riesgo de no pagar sus préstamos originales.
Los prestamistas pueden establecer sus propios criterios de elegibilidad, pero los requisitos suelen ser esos:
- Ha dejado de realizar al menos un pago
- Puede aportar pruebas de dificultades financieras
- Que tenga pruebas de que puede hacer frente a sus pagos con un préstamo modificado
Normalmente se negocian a través de un abogado o una empresa de acuerdos.
Calificar para un programa gubernamental de modificación de préstamos
Fannie Mae y Freddie Mac, dos agencias patrocinadas por el gobierno que respaldan la mayor parte de los préstamos convencionales de Estados Unidos, ofrecen un programa de Modificación Flexible para los prestatarios que reúnan los requisitos. Por lo general, el programa pretende reducir el pago mensual de la hipoteca en un 20%.
Estos son los criterios para ser aprobado para este tipo de modificación de la hipoteca:
- Tiene una hipoteca convencional propiedad de Fannie Mae o Freddie Mac
- La hipoteca tiene al menos un año de antigüedad
- Su préstamo es una «hipoteca de primer gravamen», lo que significa que su prestamista será el primero en recibir el pago si usted no paga la hipoteca y el banco se ve obligado a vender su casa
- La propiedad es una residencia principal, una segunda vivienda o una propiedad de inversión
- Si se ha retrasado al menos 60 días en el pago de la hipoteca, o si el prestamista ha determinado que ya no puede hacer frente al pago mensual.
Además, el administrador del préstamo comprobará que tienes ingresos regulares. Los prestatarios desempleados podrían ser elegibles para un programa diferente a través de la indulgencia por desempleo.
Cómo funcionan las modificaciones de préstamos
Los prestamistas suelen estar dispuestos a ajustar las condiciones de un préstamo porque es menos costoso y lleva menos tiempo que pasar por el proceso de ejecución hipotecaria. Dependiendo del prestamista y del programa, podrías hacerlo:
- Reducir el tipo de interés: Disminuir el tipo de interés de su hipoteca en uno o dos puntos puede reducir sustancialmente su pago mensual. Pero asegúrese de preguntar si el tipo de interés volverá a subir. Algunos prestamistas utilizan un enfoque ascendente, en el que el tipo de interés y la cuota mensual aumentan gradualmente durante el resto del plazo del préstamo.
- Prolongar el plazo de su préstamo: Prolongar el plazo de su hipoteca durante varios años reducirá sus pagos mensuales, lo que puede dar un poco de margen a su presupuesto. Sin embargo, pagará más intereses a lo largo de la vida del préstamo.
- Cambie de tipo de préstamo: Si tiene una hipoteca con tipo de interés variable y sus pagos cambian periódicamente, su prestamista podría estar dispuesto a convertir su préstamo en un tipo de interés fijo. Como el tipo de interés no cambiará, sus pagos podrían ser más predecibles y manejables.
- Reducir el capital adeudado en su préstamo: El prestamista también podría reducir la parte del capital de su préstamo para que tenga que pagar menos. Este tipo de modificación es poco frecuente porque, básicamente, da al prestatario un capital libre. Si se le ofrece esta opción, hable con un asesor fiscal para saber si el capital se considera un ingreso imponible.
Más información: Qué es un tipo de hipoteca y cómo funciona?
Cómo obtener una modificación del préstamo
Saber cómo funciona una modificación de préstamo puede ayudarle a determinar si cumple los requisitos. A continuación, le explicamos cómo puede conseguir una:
Póngase en contacto con el administrador de su préstamo
Llame a su administrador de préstamos para hablar de la modificación del préstamo y de otros programas de ayuda al pago que puedan ofrecer. Sea honesto y explique por qué se ha retrasado en los pagos y cómo se propone volver a ponerse al día.
Si reúne los requisitos para solicitar una modificación del préstamo, pregunte por los siguientes pasos y por los documentos que necesita.
Reúna pruebas de su situación financiera
El prestamista necesitará pruebas de su situación financiera. Para saber cuánto ganas y cuánto gastas en gastos básicos, reúne tus:
- Declaraciones de impuestos recientes
- Talones de pago
- Facturas mensuales
- Declaraciones de bienes
- Es posible que también tenga que proporcionar un formulario 4506-T del IRS, que permite a su prestamista acceder a su información fiscal del IRS
Póngase a trabajar en la redacción de una carta de dificultad, que explique cómo se ha retrasado en los pagos y cómo espera rectificar el problema. El resto de su documentación debe respaldar esta información.
Presentar la solicitud
Una vez que haya reunido los materiales y haya consultado con un abogado, presentará la solicitud. El prestamista debe ponerse en contacto con usted en un plazo de 30 días.
Antes de aceptar oficialmente la modificación de la hipoteca, asegúrese de entender cómo cambiarán las condiciones de su préstamo y cómo el prestamista informará de su cuenta a las agencias de crédito.
Pase por el periodo de prueba
Para asegurarse de que puede manejar el nuevo pago mensual, el prestamista podría imponer un período de prueba de tres meses. Si realiza tres pagos puntuales, el prestamista aceptará modificar permanentemente las condiciones de su préstamo.
Consulte: Cómo refinanciar su hipoteca en 6 sencillos pasos
Alternativas a la modificación del préstamo hipotecario
La modificación de la hipoteca no es su única opción si tiene problemas para hacer sus pagos mensuales. Estas alternativas pueden ayudarle a ponerse al día:
Indulgencia hipotecaria
Lo mejor si: Usted está experimentando una dificultad financiera temporal, a corto plazo.
Un plan de indulgencia hipotecaria le permite suspender o reducir temporalmente los pagos de su hipoteca durante un periodo de tiempo determinado. Una vez que termine la indulgencia, tendrá que reanudar los pagos regulares y devolver todo lo que no haya pagado durante el período de indulgencia. Es diferente de la modificación del préstamo porque sólo cambia los términos del préstamo temporalmente.
Refinanciación de la hipoteca
Lo mejor si: Tiene buen crédito y puede optar a condiciones de préstamo favorables.
Una refinanciación de la hipoteca consiste en pedir una nueva hipoteca, pagar el préstamo anterior y amortizar la nueva hipoteca con el tiempo. Si ha pagado parte de su hipoteca desde el cierre del préstamo original, entonces su hipoteca refinanciada se basará en un capital menor, lo que ayuda a reducir su nuevo pago. Además, si cumple los requisitos para obtener un tipo de interés más bajo, la refinanciación podría reducir aún más el pago mensual.
Cdtineo puede ayudar a los propietarios a encontrar un tipo de refinanciación favorable. Sólo tiene que responder a unas cuantas preguntas y podrá comparar varias cotizaciones de préstamos. Todo el proceso dura sólo unos minutos.
Más información: Modificación del préstamo frente a. Refinanciación: Cómo decidir
Declararse en quiebra
Mejor si: Varias de sus deudas se han vuelto abrumadoras, pero usted tiene ingresos y quiere pagar sus deudas a lo largo del tiempo.
Si no puede obtener una modificación de la hipoteca o refinanciar el préstamo, podría considerar la posibilidad de acogerse al Capítulo 13 de la ley de quiebras. Este procedimiento legal permite a los consumidores ponerse al día en los pagos de la deuda mientras conservan activos como una casa o un coche.
Para poder optar a ella, debe tener unos ingresos regulares, demostrar que su deuda no supera ciertos límites y cumplir algunos otros requisitos. Durante el proceso de presentación, usted crea un plan para devolver parte o la totalidad de su deuda en un plazo de tres a cinco años. Si completa con éxito el plan, puede conservar su vivienda.