Préstamo FHA 203(k): Qué es, cómo funciona y más

Nuestro objetivo es darle las herramientas y la confianza que necesita para mejorar sus finanzas. Aunque recibimos compensación de nuestros prestamistas asociados, a los que siempre identificaremos, todas las opiniones son nuestras. Cdtineo Operations, Inc. NMLS # 1681276, es referido aquí como «Cdtineo.»

La compra de una casa de segunda mano en lugar de una propiedad llave en mano puede ayudarle a ahorrar dinero, siempre y cuando tenga el tiempo y el presupuesto para realizar las reparaciones necesarias. Sin embargo, dependiendo del estado de la propiedad, podría tener dificultades para obtener un préstamo hipotecario tradicional.

Afortunadamente, puede solicitar un préstamo FHA 203(k). Este tipo de préstamo de rehabilitación hipotecaria es más fácil de calificar que un préstamo hipotecario convencional y puede ayudarle a transformar su propiedad en dificultades en uno de los mejores lotes del vecindario.

Esto es lo que debe saber sobre los préstamos FHA 203(k):

• Qué es un préstamo 203(k)?
• Cómo funciona un préstamo 203(k)?
• Tipos de préstamos 203(k)
• Usos del préstamo 203(k)
• Requisitos del préstamo 203(k)
• Proceso de préstamo 203(k)
• Pros y contras del préstamo 203(k)

Qué es un préstamo 203(k)?

Hay varios programas de préstamos hipotecarios de la FHA disponibles para usted. La mayoría de las viviendas unifamiliares que requieren reparaciones mínimas pueden optar a los préstamos 203(b), el más habitual de la FHA.

Pero cuando una casa necesita obras de gran envergadura por motivos de salud, seguridad y/o protección, es posible que tenga que solicitar una hipoteca 203(k) en su lugar. También conocido como préstamo de la Sección 203(k), este préstamo de rehabilitación le permite comprar la propiedad tal como está y utilizar los fondos del préstamo para realizar las reparaciones necesarias. También puede refinanciar su hipoteca actual para realizar reparaciones estructurales y estéticas en su vivienda actual.

Aunque Cdtineo no ofrece préstamos 203(k), nuestro proceso simplificado hace que sea fácil comparar las tasas de los préstamos convencionales. Sólo se tarda unos minutos en ver los tipos precalificados y en generar una carta de preaprobación simplificada utilizando nuestras herramientas online gratuitas.

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Cómo funciona un préstamo 203(k)?

Puede comprar o refinanciar una vivienda que tenga al menos un año de antigüedad con un préstamo de rehabilitación FHA 203(k). Las viviendas principales que requieren reparaciones estructurales y pequeñas mejoras pueden financiarse con un tipo de interés fijo o variable.

Un préstamo de la Sección 203(k) puede ser una excelente opción, ya que sólo tiene que solicitar un préstamo para asegurar la propiedad y financiar las reparaciones con requisitos poco exigentes para el prestatario.

Aunque los requisitos de los préstamos 203(k) suelen ser más permisivos que los de otros préstamos para viviendas, el proceso de solicitud puede ser más tedioso. Por ejemplo, el prestamista requiere una lista de reparaciones específicas, una estimación del coste y la contratación de un contratista autorizado antes de que pueda cerrar y realizar un primer sorteo.

Es bueno saberlo: Sólo se califican las reparaciones o renovaciones que añaden valor a la propiedad. No se permiten ciertos artículos de lujo como piscinas y barbacoas. Y aunque no tenga que ocupar la vivienda inmediatamente, sólo tendrá seis meses para completar los proyectos propuestos.

Tipos de préstamos 203(k)

Existen dos opciones diferentes de préstamos de renovación 203(k). Los costes estimados de las reparaciones y los tipos de reparaciones determinan el préstamo a solicitar.

Préstamo 203(k) limitado

Un préstamo limitado 203(k) -antes conocido como streamline 203(k)- le permite pedir un préstamo de hasta 35.000 dólares para reparaciones o mejoras. Estos préstamos suelen ser más adecuados para reparaciones estéticas o no estructurales, como la remodelación de la cocina o la colocación de nuevos suelos. Esencialmente, usted está realizando las reparaciones que el vendedor no hizo, permitiéndole comprar la casa con un descuento potencial.

Estas son algunas de las características de este tipo de préstamo:

• Sólo para reparaciones cosméticas: La mayoría de las remodelaciones menores y reparaciones no estructurales son elegibles, pero un contratista aprobado debe terminar el trabajo dentro de los seis meses.
• Reserva de contingencia: Aunque puede pedir un préstamo de hasta 35.000 dólares para reparaciones, el prestamista puede exigir una reserva de contingencia del 20%, es decir, fondos que se reservan para cubrir cualquier exceso de costes. Por ejemplo, podría pedir un préstamo de 35.000 dólares para reparaciones, pero el prestamista podría retener hasta un 20% (en este caso, 7.000 dólares) en concepto de reserva. Se recomiendan, pero no se exigen, para los préstamos 203(k) limitados.
• Pueden solicitarlo tanto compradores como propietarios de viviendas: Este préstamo está disponible para los compradores y los propietarios de viviendas existentes. Sin embargo, no puede refinanciar un préstamo 203(k) activo.
• Plan de trabajo propio: Es posible que no tenga que trabajar con un consultor 203(k) para redactar un plan de trabajo para las reparaciones y mejoras. Sin embargo, su prestamista hipotecario debe aprobar el plan y los contratistas que contrate.

Préstamo estándar 203(k)

Si su casa requiere reparaciones estructurales importantes para ponerla en condiciones de ser habitada, el préstamo estándar 203(k) es una mejor opción. Este préstamo también puede ser una gran alternativa a los préstamos para la construcción cuando se conservan los cimientos originales pero se necesita reconstruir o modificar la estructura existente.

Las principales características de este préstamo son:

• Un mínimo de 5.000 dólares en mejoras: Sólo tendrá que realizar al menos 5.000 dólares en mejoras elegibles para poder optar a un préstamo estándar 203(k).
• Reserva de contingencia: Los prestamistas exigen una reserva para imprevistos de hasta el 20% del importe que se pide prestado en todos los préstamos estándar 203(k).
• Reparaciones importantes completas: Puede utilizar este préstamo para reparaciones o remodelaciones importantes siempre que existan los cimientos originales. Por ejemplo, puede reconstruir la estructura original o convertir una vivienda unifamiliar en una propiedad multifamiliar.
• Trabaje con un asesor de 203(k): Un consultor 203(k) aprobado por la FHA debe crear su plan de trabajo y las estimaciones de costes. Los prestatarios cualificados que realicen su propio trabajo pueden renunciar a este requisito, pero no pueden recibir el pago por la mano de obra.
• Más reparaciones y mejoras elegibles: Algunas reparaciones y mejoras que no se pueden financiar con un préstamo 203(k) limitado sí se pueden financiar con un préstamo 203(k) estándar. Estos incluyen la jardinería, la rehabilitación estructural y la instalación de adiciones de refugio contra tormentas.

El préstamo 203(k) utiliza

Puede utilizar un préstamo 203(k) para muchas reparaciones y mejoras que no sean de lujo. Estas son algunas formas de aumentar el valor de su propiedad mediante un préstamo 203(k):

• Sistemas de calefacción y aire acondicionado
• Fontanería
• Pozo o sistema séptico
• Techo
• Mejoras para la conservación de la energía
• Detectores de humo
• Cubiertas exteriores, patios y porches
• Cercas
• Calzadas y caminos de entrada

Tenga en cuenta: Su prestamista sólo puede autorizar reparaciones que aumenten el valor de la propiedad tal y como está en la actualidad por la misma cantidad que usted gasta.

Requisitos del préstamo 203(k)

Estos son algunos de los requisitos de la FHA que deberá cumplir:

• Puntuación de crédito: Necesitará una puntuación de crédito de al menos 500 para solicitarlo. Sin embargo, los prestamistas de préstamos 203(k) pueden exigir una puntuación superior a 600.
• Pago inicial: Su pago inicial es del 10% con una puntuación de crédito entre 500 y 579. Pero sólo tendrá que hacer un 3.Pago inicial del 5% con una puntuación de 580 o superior.
• Primas del seguro hipotecario: Pagará una prima de seguro hipotecario inicial del 1.El 75% del precio de compra y los fondos para reparaciones. Este préstamo también tiene una prima anual durante la vida del préstamo. Puede cancelar la prima después de 11 años si su pago inicial es del 10% o más.
• Historial de empleo: Es posible que tenga que presentar una prueba de empleo de los dos últimos años. Sus dos declaraciones de la renta más recientes también pueden ser elegibles. Los ingresos tradicionales del W-2 o del trabajo por cuenta propia pueden ser elegibles con un historial de trabajo consistente.
• Relación deuda-ingresos (DTI): Su relación máxima entre deuda e ingresos es del 43% en la mayoría de los casos. El DTI puede ser tan alto como el 50% cuando usted tiene ingresos y reservas de efectivo que califican.
• Límites del préstamo: Puede pedir un préstamo hasta el límite de la hipoteca nacional o el 110% del valor estimado de la propiedad después de las mejoras, lo que sea menor. En 2021, el límite hipotecario es de 356.362 $ en la mayoría de los condados para una vivienda unifamiliar y de 822.375 $ en las zonas de mayor coste.
• Sólo para viviendas principales: Los préstamos 203(k) son sólo para viviendas principales. Debe tener la intención de vivir en la casa durante al menos un año después de la fecha de cierre.
• Debe ser una propiedad existente: Su casa debe tener al menos un año de antigüedad. La vivienda puede ser una casa unifamiliar de una a cuatro unidades, un condominio o una casa prefabricada si los cimientos originales permanecen inalterados.
• Costes de cierre: Tendrá que pagar varias tasas, como la de apertura, la de tasación, la del consultor 203(k) y la del contratista.

Proceso del préstamo 203(k)

A continuación se explica cómo solicitar un préstamo 203(k):

Solicite con un prestamista 203(k): Compare las tasas de preaprobación de varios prestamistas hipotecarios que ofrecen préstamos 203(k). El prestamista puede ayudarle a determinar si es mejor un préstamo 203(k) estándar o limitado.

Reúna sus documentos: Después de identificar una propiedad, solicite la financiación presentando sus datos personales, laborales y de la propiedad.

Tasación de la vivienda: Su prestamista puede exigir una inspección inicial para determinar el valor actual de la propiedad y la cantidad que puede pedir prestada para las reparaciones. Un consultor 203(k) puede identificar los elementos de trabajo necesarios y la estimación del coste total.

Contrate a un contratista: A menos que sea un contratista profesional, tendrá que contratar a un contratista general o especializado con licencia antes de la fecha de cierre del préstamo para completar las reparaciones. Utilizar un contratista con experiencia previa en el 203(k) puede evitar retrasos.

Cerrar el préstamo: Después de contratar a un contratista calificado, usted puede cerrar el préstamo para comprar la propiedad y sacar los fondos de la reparación inicial. Tendrá que pagar los costes de cierre, el pago inicial y la prima del seguro hipotecario por adelantado.

Complete las reparaciones: Tiene seis meses para completar las reparaciones necesarias con un préstamo 203(k). Las obras deben comenzar en un plazo de 30 días a partir de la fecha de cierre y el prestamista exige actualizaciones rutinarias del progreso.

Carta de finalización del prestatario: Usted proporcionará al prestamista una carta de finalización firmada en la que se indique que todas las reparaciones necesarias se han completado a su entera satisfacción. Los fondos no utilizados de su reserva para imprevistos se aplicarán al capital de su préstamo.

Ocupar la casa: Es posible que no pueda ocupar la vivienda hasta que se completen las reparaciones necesarias. Una vez obtenida la cédula de habitabilidad, podrá mudarse a su casa para finalizar el proceso de préstamo.

Pros y contras del préstamo 203(k)

Estas son las ventajas y desventajas de un préstamo de rehabilitación FHA 203(k):

Pros

• La mayoría de las reparaciones son admisibles: Muchas reparaciones y mejoras menores y mayores son elegibles y pueden aumentar el valor de su propiedad rápidamente.
• Requisitos flexibles para el prestatario: Este tipo de préstamo suele requerir una puntuación de crédito y un pago inicial inferiores a los de las hipotecas convencionales y los préstamos para la construcción. También puede solicitar un préstamo 203(k) de compra o 203(k) de refinanciación.
• Límites de préstamo flexibles: Puedes pedir un préstamo hasta el límite de préstamo de tu zona o el 110% del valor de la propiedad después de la reparación.
• Requerimientos de propiedad poco exigentes: Aunque debe realizar las reparaciones, los préstamos 203(k) aceptan propiedades que no pueden pasar el proceso de tasación para una hipoteca convencional. La compra de una vivienda de segunda mano a un precio bajo puede proporcionarle una buena suma para gastar en reparaciones y puede acabar siendo más barata que la compra de una propiedad llave en mano.

Contras

• Plazo de reparación corto: Sólo tiene seis meses para realizar las reparaciones necesarias. Los prestamistas pueden conceder una prórroga por circunstancias extremas. Las casas con daños excesivos pueden no calificar a pesar de venderse a un precio de ganga.
• Debe contratar a un contratista: Tendrá que recurrir a un contratista profesional para completar el trabajo. Los préstamos 203(k) estándar también requieren la contratación de un asesor durante el proceso de solicitud para desarrollar un plan de trabajo. Este descuido puede complicar el proceso de compra.
• No hay propiedades de inversión: Este programa es estrictamente para residencias primarias en las que usted planea vivir por lo menos un año. Las casas de alquiler y los arreglos no califican.
• Primas de seguro hipotecario: Al igual que otros préstamos de la FHA, tendrá que pagar un seguro hipotecario, posiblemente durante toda la vida del préstamo. A 1.El 75% de la prima de seguro hipotecario inicial (UFMIP) debe pagarse al cierre y una prima de seguro hipotecario anual (MIP) que no supere el 0.También se aplica el 85%.