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La construcción de una casa le da la oportunidad de tener todo lo que podría desear en una casa – dentro de su presupuesto, por supuesto. No hace falta ser rico para hacerlo, sólo hay que cumplir los requisitos para obtener un préstamo para la construcción.
Los préstamos para la construcción son diferentes de las hipotecas tradicionales. Por un lado, una hipoteca tradicional es un préstamo a largo plazo que le ayuda a pagar una casa ya existente, mientras que un préstamo para la construcción es un préstamo a corto plazo que paga la construcción de una nueva casa y puede convertirse en una hipoteca tradicional una vez que se haya completado el proceso de construcción.
Esto es lo que necesita saber sobre los diferentes tipos de préstamos para la construcción y cómo funcionan:
- Qué es un préstamo para la construcción?
- Qué cubre un préstamo para la construcción?
- Cómo funcionan los préstamos para la construcción?
- Tasas de los préstamos para la construcción
- Tipos de préstamos para la construcción
- Cómo obtener un préstamo para la construcción
- ¿Es difícil conseguir un préstamo para la construcción??
- Cómo elegir un prestamista para la construcción
Qué es un préstamo para la construcción?
Un préstamo para la construcción le permite pedir dinero prestado para construir o renovar una casa.
Cuando compras una casa lista para entrar a vivir, la hipoteca sólo tiene que cubrir el precio de compra y, a veces, los gastos de cierre.
Cuando se construye una casa (o se compra una casa que se quiere reformar), hay más pasos: comprar el terreno, pagar a los contratistas, pasar las inspecciones. Este proceso más complicado justifica un tipo de préstamo diferente.
Más información: Cuánto cuesta renovar una casa
¿Qué cubre un préstamo para la construcción??
Los préstamos para la construcción pagan gastos como:
- Terreno
- Planos arquitectónicos
- Tasas de diseño
- Permisos de construcción
- Materiales de construcción
- Mano de obra del contratista
- Reservas para imprevistos (en caso de que el proyecto se salga del presupuesto)
- Reservas de intereses (para cubrir sus gastos de intereses durante la construcción)
- Costos de cierre
- Financiación a largo plazo una vez finalizada la construcción
Cómo funcionan los préstamos para la construcción?
Un préstamo para la construcción está diseñado para pagar el trabajo por etapas. Este acuerdo, denominado «calendario de pagos», reduce el riesgo, tanto para el prestatario como para el prestamista, de que el constructor reciba una gran suma por adelantado y no termine la obra.
También reduce el riesgo de un trabajo de mala calidad, ya que el prestamista exigirá inspecciones después de cada fase de la construcción antes de liberar más fondos. De hecho, los prestamistas de construcción exigen a los prestatarios que trabajen con constructores experimentados que realicen un gran volumen de trabajo y que sean financieramente sólidos, tengan licencia y estén asegurados.
Aunque no encontrará préstamos para la construcción en Cdtineo, podemos ayudarle a conseguir una tasa competitiva en su próxima hipoteca convencional. En sólo unos minutos, puede comparar las opciones de préstamo de todos nuestros prestamistas asociados: es fácil y gratuito.
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Tipos de préstamos para la construcción
Los tipos de interés de los préstamos para la construcción varían según el prestamista, pero pueden ser similares a los tipos de los préstamos hipotecarios existentes o algunos puntos porcentuales más altos. Tener un sólido perfil de prestatario (como una excelente puntuación de crédito y una relación deuda-ingresos) y trabajar con un prestamista especializado en préstamos para la construcción le ayudará a obtener el mejor tipo de interés posible.
Los préstamos para la construcción pueden tener un tipo de interés fijo o variable durante la fase de construcción. Si eliges un préstamo para la construcción con un tipo de interés variable, es importante que conozcas el rango en el que puede situarse el tipo de interés y cuándo podrás fijar el tipo de tu hipoteca permanente (posterior a la construcción). Sin embargo, los préstamos permanentes también pueden tener tipos de interés ajustables.
Si no quiere esa incertidumbre, busque un préstamo de construcción a permanente con un tipo de interés fijo para que el tipo de interés sea el mismo durante la fase de construcción y la fase permanente.
Más información: Cuánto cuesta construir una casa en 2021?
Tipos de préstamos para la construcción
Hay varios tipos de préstamos para la construcción. Conozca qué tipo puede ser el adecuado para usted.
Préstamo de renovación
Un préstamo para la renovación es un tipo de préstamo para la construcción que le ayuda a comprar una vivienda existente y a pagar los principales cambios estructurales y estéticos. Algunos ejemplos de préstamos de renovación son el préstamo FHA 203(k) y el préstamo Fannie Mae HomeStyle.
La diferencia clave entre un préstamo de renovación y un préstamo de compra normal es que le da dinero para comprar la casa, así como para arreglarla. Esto puede suponer que se pida prestado más dinero del que vale actualmente la vivienda.
Es bueno saberlo: Los inversores inmobiliarios suelen utilizar un préstamo de renovación para comprar una casa de segunda mano. La idea es aumentar el valor de la vivienda mediante renovaciones, idealmente hasta un valor superior a la cantidad prestada para obtener un patrimonio neto instantáneo.
Préstamo de construcción a permanente
Al igual que el préstamo de renovación, el préstamo de construcción a vivienda combina lo que normalmente serían dos préstamos. Le proporciona tanto el dinero para construir la casa como la financiación a largo plazo para pagar la casa con el tiempo.
En cambio, tendrá un solo préstamo con un solo cierre, una sola tasación y un solo conjunto de gastos de cierre. Además, sólo tendrá que cumplir los requisitos una vez. Si tu situación financiera cambia mientras se construye tu casa, podrás mudarte a ella.
Es bueno saberlo: Pagará sólo los intereses del préstamo durante la construcción (o pedirá un préstamo extra para cubrir este gasto) y pagará el capital y los intereses después de la construcción.
Un préstamo de construcción a permanente también le permitirá financiar la compra del terreno si aún no lo posee. O, si ya tiene un préstamo sobre el terreno, puede utilizar un préstamo de construcción a permanente para pagarlo.
Préstamo de construcción de la FHA
Los prestatarios con pagos iniciales más pequeños y puntuaciones de crédito más bajas pueden considerar un préstamo de construcción de la FHA. Estos préstamos requieren una contribución del prestatario de sólo 3.5%. Puede utilizar el capital del terreno para el pago inicial si ya ha comprado el terreno en el que va a construir su casa.
El préstamo para la construcción de la FHA tiene un único cierre (lo que significa que es un préstamo de construcción a permanente) y no requiere que usted realice ningún pago durante el proceso de construcción. El tipo de interés puede ser fijo o variable durante la construcción.
La FHA también le permite ser el constructor de la casa si es un contratista general con licencia. La puntuación de crédito mínima para calificar tiende a ser 620 o 640, dependiendo del prestamista.
Importante: Los préstamos de la FHA conllevan gastos adicionales, como el seguro hipotecario inicial y las primas mensuales del seguro hipotecario.
Préstamo para la construcción del VA
Los miembros del servicio militar que reúnen los requisitos para obtener un préstamo de la VA pueden considerar un préstamo de construcción de la VA para construir una casa. Estos préstamos permiten una financiación de hasta el 100% que cubre tanto el terreno como la construcción de la casa.
La VA garantiza dos tipos de préstamos para la construcción:
Como su nombre indica, un préstamo de dos cierres implica dos cierres separados y, a su vez, requiere que pagues dos conjuntos de tarifas de cierre.
Cuando obtenga un préstamo de construcción de la VA, no realizará ningún pago durante la fase de construcción. En cambio, el plazo del préstamo se reducirá en función de la duración de la construcción. Si tardas un año en construir tu casa, la pagarás en 29 años en lugar de 30.
Es bueno saberlo: Debe utilizar un constructor registrado de la VA. Los prestamistas pueden cobrar una comisión de construcción de hasta el 2% del importe del préstamo más una comisión de apertura del 1%.
El VA exige al constructor que cubra una serie de gastos que los prestatarios podrían pagar en otros préstamos para la construcción, como los intereses del préstamo durante la construcción, los gastos de inspección y las primas del seguro contra riesgos. Al igual que otros préstamos de la VA, el veterano debe pagar una cuota de financiación de la VA.
Préstamo de construcción para propietarios
Si eres un constructor profesional y quieres construir tu propia casa, puedes obtener un préstamo para constructores demostrando que tienes experiencia, licencia, seguro y un negocio financieramente sólido. También tendrás que cumplir los requisitos financieros personales estándar.
Este tipo de préstamo puede ser atractivo si desea ahorrar costes, tener el control y la satisfacción personal de construir su propia casa.
Consejo: La VA no garantiza este tipo de préstamo para la construcción, pero la FHA sí. También puedes obtener un préstamo para la construcción por parte de un prestamista privado.
Préstamo de construcción de cierre único
Un préstamo de construcción de un solo cierre (también llamado préstamo de construcción de un solo cierre o préstamo de construcción a permanente, como se mencionó anteriormente) es cualquier préstamo de construcción donde un solo préstamo cubre todo su proyecto. Por ejemplo, un préstamo de construcción de la VA también puede ser un préstamo de construcción de cierre único.
A lo largo de los meses que dure la construcción de su casa, su situación financiera y los tipos de interés pueden cambiar. Estos cambios pueden afectar a los costes del préstamo y a su capacidad para obtener un préstamo permanente. Además, cada préstamo requiere su propio pago inicial, su suscripción y sus costes de cierre.
Consejo: Un préstamo de cierre único puede ahorrarle mucho tiempo, dinero e incertidumbre. Sin este tipo de préstamo, es posible que necesite tres préstamos: uno para financiar el terreno, un segundo préstamo para construir la casa y un tercer préstamo para pagar los dos primeros préstamos más la propia casa.
Más información: Comprar una nueva construcción: Pros, contras, guía paso a paso
Cómo obtener un préstamo para la construcción
Al igual que con cualquier préstamo para la vivienda, deberá cumplir una serie de requisitos para obtener un préstamo para la construcción. Los requisitos varían según el prestamista y el tipo de préstamo para la construcción que solicite.
Requisitos del préstamo para la construcción
En general, estos son los criterios que deberá cumplir para poder optar a un préstamo para la construcción:
- Puntuación de crédito: Deberá tener una puntuación de crédito de al menos 620 para poder optar a un préstamo para la construcción de la FHA o la VA. Para un préstamo de cierre único de Fannie Mae, la puntuación de crédito mínima es de 700.
- Pago inicial: Para un préstamo de construcción convencional, puede necesitar un pago inicial de tan sólo el 5%. A veces se necesita entre el 10% y el 20% del precio de venta (terreno más costes de construcción) o del valor del terreno. Un préstamo de construcción de la FHA requiere un pago inicial del 3.5%, mientras que un préstamo para la construcción de la VA no tiene ningún requisito de pago inicial.
- Relación deuda-ingresos: Tu DTI debe ser del 43% o inferior. Es posible que se permita un coeficiente más alto si, por lo demás, tienes unas finanzas sólidas.
- Plan de amortización: Los préstamos para la construcción suelen requerir que no se realicen pagos o que sólo se paguen los intereses durante la fase de construcción. Una vez finalizada la construcción, realizará pagos de capital e intereses totalmente amortizados.
Pasos para obtener un préstamo para la construcción
A continuación se explica cómo obtener un préstamo para la construcción:
Tras el cierre, puede comenzar la construcción. El prestamista pagará al constructor mediante una serie de desembolsos e inspeccionará cada fase de la obra.
Una vez finalizada la construcción, el préstamo para la construcción se modificará a un préstamo permanente o se obtendrá una financiación permanente.
¿Es difícil conseguir un préstamo para la construcción??
No debería ser difícil obtener un préstamo para la construcción si trabajas con un constructor de confianza y tienes un perfil financiero sólido.
Sin embargo, hay más pasos en el proceso de calificación, por lo que puede ser más complicado y llevar más tiempo que la calificación para una hipoteca tradicional.
Cómo elegir un prestamista de préstamos para la construcción
Lo primero que debe buscar al elegir un prestamista para la construcción es la experiencia en préstamos para la construcción. Un prestamista que procesa un gran volumen de préstamos para la construcción y entiende sus complejidades será más fácil de trabajar.
Lo más probable es que nunca haya construido una casa antes, por lo que querrá elegir un prestamista que pueda ayudarle a gestionar el proceso de construcción de la manera más eficaz. Un prestamista que haya pasado por la experiencia de la construcción de viviendas en numerosas ocasiones tendrá una idea clara de cómo debe funcionar el proceso, qué puede salir mal y cómo evitar problemas. Ellos pueden ayudarle a asegurarse de que su construcción se hace correctamente.