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Los préstamos hipotecarios del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) y de la Administración Federal de la Vivienda (FHA) suelen ser más fáciles de conseguir que una hipoteca convencional. Esto los convierte en buenas opciones para quienes compran una vivienda por primera vez y para los prestatarios con ingresos bajos o moderados.
Aunque ambos préstamos están respaldados por agencias gubernamentales, existen varias diferencias clave entre los dos que deberá tener en cuenta antes de solicitar uno de ellos. Por ejemplo, los préstamos del USDA requieren que vivas en un entorno rural y que cumplas con el límite de ingresos de tu zona.
A continuación te presentamos un análisis más detallado de cada programa de préstamos para que puedas decidir cuál es el que mejor se adapta a tus necesidades:
- USDA vs. Elegibilidad de la FHA
- USDA frente a. FHA frente a. convencional
- Ventajas y desventajas del USDA
- Pros y contras de la FHA
USDA vs. Elegibilidad de la FHA
Tanto el USDA como la FHA ofrecen préstamos para viviendas unifamiliares.
Para un préstamo FHA, solicitará un préstamo hipotecario básico 203(b) para la compra de su residencia principal.
Sin embargo, hay dos programas de préstamos hipotecarios del USDA entre los que elegir y las normas de elegibilidad son ligeramente diferentes:
- Préstamo garantizado por el USDA: Para hogares con ingresos bajos o moderados que un prestamista privado emite pero el USDA respalda. No tendrá un límite de préstamo ni restricciones de propiedad para este préstamo.
- Préstamo directo del USDA: Para los prestatarios de ingresos bajos y muy bajos que necesitan una suscripción adicional. El USDA financia el préstamo y tiene requisitos más estrictos en cuanto a ingresos y propiedad. Además, el límite de préstamo es de 285.000 dólares en la mayoría de los condados.
Estos son los requisitos básicos que deberá cumplir para cada préstamo:
| Préstamos USDA | Préstamos FHA | |
|---|---|---|
| Mínimo. pago inicial | 0% |
|
| Mínimo. Puntuación de crédito | 640 | 500 |
| Límites de ingresos | Hasta el 115% de la renta familiar media | Ninguno |
| Relación deuda-ingresos (DTI) |
|
|
| Límites del préstamo |
|
356.362 dólares para las residencias unifamiliares en la mayoría de las zonas |
| Requisitos de ubicación | Sólo en zonas rurales elegibles para el USDA | Ninguno |
| Tipos de propiedades que califican | Sólo residencias primarias unifamiliares | Viviendas principales de entre 1 y 4 unidades |
| Plazos de amortización de la hipoteca | Fijo a 30 años | Préstamos a 30 años fijos, a 15 años fijos y a tipo de interés variable |
| Cuota inicial | Cuota de garantía del 1% | 1.Prima de seguro hipotecario del 75% por adelantado |
| Cuota anual | 0.Cuota anual del 35% | Hasta 0.85% de prima anual de seguro hipotecario |
Vea también: Requisitos de los préstamos convencionales
Los préstamos hipotecarios del USDA tienen límites de ingresos más estrictos que los de la FHA y también requieren que usted viva en un área rural elegible. La dirección de su casa y los ingresos anuales de su hogar determinan su elegibilidad para los préstamos del USDA.
Los requisitos de los prestatarios de la FHA, por otra parte, son más indulgentes, ya que se puede tener una puntuación de crédito más baja. Las propiedades de varias unidades también son elegibles. Sin embargo, tendrá que hacer un pago inicial con un préstamo FHA.
USDA frente a. FHA vs. convencional
Muchos compradores utilizarán una hipoteca USDA, FHA o convencional para adquirir su vivienda. A continuación se explica con más detalle en qué se diferencian estos tres tipos de préstamos.
Préstamos del USDA
Estos préstamos sólo están disponibles para compradores de viviendas rurales con ingresos bajos o moderados. Los límites de ingresos varían según la región, pero son relativamente estrictos. Los préstamos USDA no requieren un pago inicial, pero usted necesitará una puntuación de crédito mínima de 640 y tendrá que pagar una cuota de garantía del 1% por adelantado más una cuota anual igual a 0.35% del importe de su préstamo.
Préstamos FHA
De los programas hipotecarios del gobierno, es posible que le resulte más fácil calificar para un préstamo de la FHA. Sólo necesitará un 3.5% de pago inicial cuando su puntuación de crédito es de al menos 580.
Dicho esto, lo más probable es que pague un seguro hipotecario durante toda la vida del préstamo, a menos que pueda dar una entrada de al menos el 10%. Hacer esto le permite renunciar a los pagos restantes después de 11 años.
Préstamos convencionales
Las hipotecas convencionales tienen los requisitos de crédito más estrictos, pero también ofrecen tipos competitivos y pueden acabar siendo más baratas a largo plazo. Por ejemplo, puede evitar el seguro hipotecario privado con un pago inicial mínimo del 20%.
Cdtineo no ofrece préstamos FHA o USDA, pero podemos ayudarle a encontrar una gran tasa en un préstamo convencional. Simplemente introduzca algunos datos financieros básicos y verá varios tipos de precalificación en cuestión de minutos. Después de eso, puede explorar sus opciones de préstamo y encontrar la que mejor se adapte a su presupuesto.
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Ventajas y desventajas del USDA
Los préstamos del USDA ofrecen varias ventajas a los prestatarios, pero también hay que tener en cuenta algunos de los inconvenientes.
Ventajas del USDA
Estas son algunas de las mejores razones para considerar un préstamo del USDA:
- No hay un pago inicial mínimo: Tanto los préstamos convencionales como los de la FHA exigen algún tipo de pago inicial, pero los préstamos del USDA no tienen ese requisito.
- Pueden no necesitar reservas de efectivo: Los prestamistas pueden no exigir reservas de efectivo para garantizar la financiación. Sin embargo, la inclusión de sus saldos de calificación podría facilitar la calificación.
- No hay un precio de compra máximo establecido: Los préstamos USDA no tienen un límite de préstamo. En cambio, el importe máximo del préstamo depende de su capacidad de reembolso.
- Cuotas de seguro hipotecario más bajas: La cuota inicial de la garantía del USDA es del 1% del importe del préstamo y la cuota anual es del 0.35%. Ambos tipos son más bajos que las primas de seguro hipotecario de la FHA.
- El vendedor puede pagar los costes de cierre: El vendedor puede aportar hasta el 6% del precio de venta. También puede recibir fondos de regalo ilimitados para reducir el importe de su préstamo.
Contras del USDA
Estas son las principales desventajas de este programa de préstamos:
- Se requiere un buen crédito: Necesitará una puntuación de crédito mínima de 640 para ser elegible para este préstamo, similar a los prestamistas convencionales. Los prestamistas de la FHA sólo pueden exigir una puntuación de 580 o menos.
- Restricciones geográficas: Debe vivir en una zona rural para poder optar a la financiación del USDA. Afortunadamente, la definición es flexible y muchas comunidades suburbanas y dormitorios pueden ser elegibles si la población está por debajo de una cierta cantidad.
- Límites máximos de ingresos: Para un préstamo garantizado por el USDA, los ingresos de su hogar no pueden superar el 115% de la renta media de los hogares de su condado (MHI). Los hogares con un ingreso del 80% por debajo del MHI tendrán que solicitar un Préstamo Directo del USDA. Los Préstamos Directos pueden tener requisitos de propiedad y de solicitud más estrictos pero, al igual que los Préstamos Garantizados, no requieren un pago inicial.
- Cuota de garantía de por vida: Todos los préstamos del USDA requieren una cuota de garantía inicial y anual durante la vida del préstamo. A diferencia de los préstamos FHA y convencionales, hacer un pago inicial que califique no tendrá ningún efecto sobre el pago del seguro hipotecario.
- Sólo para viviendas unifamiliares: Las viviendas unifamiliares son el único tipo de propiedad elegible. Incluye las casas adosadas y los condominios, siempre que se utilice la unidad como residencia principal. Las propiedades de inversión no son elegibles.
Pros y contras de la FHA
Los préstamos de la FHA son una buena opción, especialmente si tiene un crédito bajo o muchas deudas. Pero también tienen sus propios inconvenientes.
Ventajas de la FHA
Algunas de las mejores razones para solicitar un préstamo hipotecario de la FHA son
- Requisitos crediticios poco exigentes: Por lo general, se puede optar a la financiación máxima de la FHA con una puntuación de crédito de 580 frente a una puntuación de 640 para un préstamo del USDA. También puede ser elegible con una puntuación de crédito entre 500 y 579 si puede hacer un pago inicial del 10%.
- Ratios de deuda-ingresos más elevados: Su DTI posterior -es decir, el total de sus obligaciones mensuales- puede llegar a ser del 45% en el caso de los préstamos de la FHA, pero sólo del 41% en los del USDA.
- Tipos de interés potencialmente más bajos: Los tipos de interés de la FHA pueden ser más bajos que los de los préstamos del USDA porque tiene la opción de elegir plazos de amortización más cortos, incluido un tipo de interés fijo a 15 años. El USDA sólo ofrece préstamos fijos a 30 años, que naturalmente tienen tasas más altas.
- Las unidades multifamiliares pueden calificar: Las propiedades con hasta cuatro unidades pueden calificar para la financiación con un préstamo de la FHA cuando una unidad es su residencia principal. Por ejemplo, la compra de un dúplex con un préstamo FHA está permitida siempre que se viva en una mitad de la propiedad. Al igual que los préstamos del USDA, sin embargo, las segundas viviendas y las propiedades de inversión no son elegibles.
Contras de la FHA
- Requiere un pago inicial más alto: Dependiendo de tu puntuación de crédito, tendrás que hacer un 3.Pago inicial del 5% o del 10%. Los préstamos del USDA no requieren ningún pago inicial.
- Primas de seguro hipotecario más elevadas: Sus primas de seguro hipotecario iniciales y anuales son más altas que la cuota de garantía y la cuota anual del USDA.
- Dificultad para cancelar el seguro hipotecario: Pagarás una prima anual de seguro hipotecario durante toda la vida del préstamo, a menos que tu pago inicial sea de al menos el 10%, en cuyo caso, sólo pagarás el seguro hipotecario durante los primeros 11 años.
- Límites de las hipotecas: El importe máximo del préstamo en 2021 es de 356.362 dólares para la mayoría de los condados. Usted puede calificar para un límite más alto si usted vive en un área de alto costo.
Sigue leyendo: FHA vs. Préstamos Convencionales: Cuál es el más adecuado para ti?