Puntos hipotecarios: Qué son y si valen la pena?

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Los puntos hipotecarios, también llamados puntos de descuento, son una opción para los compradores de vivienda que buscan el tipo de interés más bajo para su préstamo. Ofrecen una contrapartida: pagar una cuota extra al cierre y obtener un tipo de interés más bajo a lo largo del plazo del préstamo.

Esto es lo que debes saber sobre los puntos hipotecarios:

  • Qué son los puntos hipotecarios?
  • Cómo funcionan los puntos hipotecarios?
  • ¿Cuánto cuestan los puntos hipotecarios??
  • Cómo calcular los puntos hipotecarios
  • Cómo le ahorran dinero los puntos hipotecarios?
  • Los puntos hipotecarios son deducibles de impuestos
  • Puntos de origen
  • ¿Cuál es la diferencia entre los puntos hipotecarios y los créditos del prestamista??
  • ¿Valen la pena los puntos de descuento hipotecario??

Qué son los puntos hipotecarios?

Los puntos hipotecarios, o puntos de descuento, son tasas que puede pagar a su prestamista para reducir el tipo de interés de su préstamo hipotecario. Esto se conoce a veces como «comprar el tipo de interés a la baja».»

Los puntos hipotecarios son siempre opcionales y, si decide comprarlos, el prestamista los añadirá a los gastos de cierre. Esto significa que la compra de puntos de descuento aumenta sus costes iniciales, pero le permite ahorrar más dinero a largo plazo en sus pagos mensuales.

Cómo funcionan los puntos hipotecarios?

Los puntos de descuento de las hipotecas son relativamente sencillos. Así es como funcionan:

  • Usted acepta pagar al prestamista por un «punto.»Cada punto hipotecario suele costar el 1% del importe total del préstamo.
  • El prestamista se compromete a reducir el tipo de interés en un determinado porcentaje, normalmente el 0.25%, pero varía según el prestamista.
  • Por ejemplo En un préstamo hipotecario a 30 años por valor de 300.000 $, un punto hipotecario le costará probablemente 3.000 $. Cada punto que se adquiere reduce el tipo de interés en una cantidad específica, normalmente el 0.25%. Así que, después de comprar un punto, un 3.El tipo de interés del 50% bajaría al 3.25%. Puede que no parezca mucho, pero te ahorrarías casi 12.000 dólares a lo largo de la vida del préstamo.

    Así es como quedarían dos préstamos hipotecarios con y sin puntos:

    Sin puntos Con puntos
    Importe del préstamo $300,000 $300,000
    Pago inicial $60,000 $60,000
    Tipo de interés hipotecario 3.50% 3.25%
    Pago mensual $1,078 $1,045
    Interés total pagado durante el plazo del préstamo $147,975 $136,018
    Pagos totales durante el plazo del préstamo $387,975 $376,018

    ¿Cuánto cuestan los puntos hipotecarios??

    Los puntos hipotecarios se calculan en función del importe del préstamo. Como se ha mencionado anteriormente, un punto de descuento cuesta el 1% del importe del préstamo. Así, si tiene un préstamo de 300.000 dólares, un punto le costará 3.000 dólares. Pero si tiene un buen crédito y un gran pago inicial, podría negociar un precio más bajo por cada punto de descuento.

    Cómo calcular los puntos de la hipoteca

    Para calcular los puntos de descuento en una hipoteca, utilizaremos el ejemplo anterior de un préstamo hipotecario de 300.000 dólares.

    1. Calcular el coste de un punto

    Un punto cuesta el 1% del importe del préstamo, así que multiplique 300.000 dólares por el 1%:

    $300,000 x 0.01 = $3,000

    En este ejemplo, la compra de un punto de descuento cuesta 3.000 dólares y le permite ahorrar 33 dólares al mes.

    2. Calcule su punto de equilibrio

    También querrás saber cuánto tiempo se tarda en recuperar el coste inicial en función de lo que ahorres. Para saber cuándo alcanzarás el punto de equilibrio, divide el coste de los puntos de descuento entre tu ahorro mensual:

    3.000 $ / 33 $ = unos 91 meses, o el 7.5 años

    En este ejemplo, tendría que permanecer en su casa durante al menos 7.5 años para cubrir el coste de los puntos que compre y empezar a ahorrar dinero en su hipoteca.

    Es difícil predecir con exactitud el tiempo que permanecerá en una vivienda antes de comprarla, pero intente hacer una estimación realista al comparar los presupuestos hipotecarios. Esto puede ayudarte a tomar la decisión correcta sobre la compra de puntos.

    Cómo le ahorran dinero los puntos de la hipoteca?

    Para evaluar si los puntos hipotecarios son adecuados para la compra de su vivienda, deberá tener una idea del tiempo que permanecerá en ella. Para que los puntos valgan su precio, tendrá que alcanzar el punto de equilibrio, es decir, el punto en el que se ahorra más de lo que se gasta.

    En el ejemplo anterior, un punto costaría unos 3.000 dólares. Con un ahorro de 33 dólares al mes, tardaría unos 91 meses (7.5 años) para llegar a un punto de equilibrio con esos 3.000 dólares. Si crees que te vas a mudar antes de ese momento, probablemente no sea una decisión inteligente comprar los puntos.

    Averigüe: Cómo comprar una casa: Guía paso a paso

    Los puntos de la hipoteca son deducibles de impuestos

    Si acabas comprando puntos de descuento, puedes deducir sus costes de tu declaración de la renta anual, siempre y cuando desgloses las deducciones. Puede deducirlos durante el año en que adquiere la vivienda o deducirlos gradualmente a lo largo del plazo del préstamo, en función de varios factores (entre ellos, la finalidad del préstamo).

    Sin embargo, hay algunas advertencias si quiere deducir los puntos en el año en que pidió el préstamo, por ejemplo:

    • La vivienda para la que pidió el préstamo debe ser su residencia principal.
    • Que los puntos no sean superiores a la media general de tu zona.
    • Los puntos no se utilizaron para nada, como una tasa de tasación, una inspección u otro cargo.
    • No ha pedido fondos a su prestamista o agente para pagar los puntos.

    La declaración de cierre (o «Closing Disclosure») también deberá identificar claramente los puntos (y su coste). Aquí está el conjunto completo de requisitos del IRS, pero debe consultar a un profesional de los impuestos si está pensando en deducir sus puntos.

    Más información: Cuánto cuesta comprar una casa?

    Puntos de origen

    Los puntos de origen no deben confundirse con los puntos de descuento. A diferencia de los puntos de descuento, los puntos de originación no reducen el tipo de interés, sino que son una comisión que se paga al prestamista por originar, revisar y procesar el préstamo.

    Estos puntos suelen costar el 1% del importe total de la hipoteca. Por ejemplo, si su prestamista cobra 1.Con 5 puntos de apertura en un préstamo de 300.000 $, tendrás que pagar 4.500 $ al cierre.

    Consejo: Puede encontrar esta comisión en la página 2 del presupuesto de su préstamo. Los puntos de origen no son opcionales, como los puntos de descuento, pero es posible que pueda negociar con el prestamista para que renuncie a ellos o los reduzca. Tener un crédito sólido y un gran pago inicial puede ayudar.

    Cuál es la diferencia entre los puntos hipotecarios y los créditos del prestamista?

    Al consultar el presupuesto del préstamo, es posible que vea dos tipos diferentes de puntos: los puntos hipotecarios (o puntos de descuento) y los créditos del prestamista.

    Con los puntos hipotecarios, estás pagando para bajar el tipo de interés. Con los créditos del prestamista, estás aceptando pagar un tipo de interés más alto a cambio de reducir tus costes al cierre.

    Por lo general, estos son los casos en los que deberías tener en cuenta cada uno de ellos:

    • Puntos hipotecarios son su mejor opción si sabe que va a estar en la casa un tiempo, ya que equivale a la mayor cantidad de ahorros a largo plazo.
    • Créditos del prestamista pueden ser una buena opción si lo que buscas es entrar en la casa con los menores costes iniciales. También es mejor para los compradores a corto plazo (un tipo de interés más alto no es ideal si vas a estar en la casa durante décadas).

    He aquí un vistazo rápido a los puntos de la hipoteca frente a. Puntos del prestamista:

    Puntos de la hipoteca Créditos del prestamista
    Propósito Reducir el tipo de interés Reducir los costes de cierre
    Es bueno para
    • Ahorro de costes a largo plazo
    • Conseguir una cuota mensual más baja
    • Compradores que planean quedarse en la casa a largo plazo
    • Compradores con menos ahorros
    • Los compradores que planean estar en la casa poco tiempo

    ¿Valen la pena los puntos de descuento de la hipoteca??

    Los puntos hipotecarios sólo pueden adquirirse en el momento del cierre, así que prepárese para tomar una decisión al principio del proceso, tanto al comprar una casa como al solicitar una refinanciación hipotecaria.

    Recuerde que los puntos también son negociables, por lo que si no está satisfecho con el coste o con la cantidad de puntos que puede reducir el tipo de interés, puede que merezca la pena pedir a su prestamista una oferta mejor.

    Buscar entre los distintos tipos de interés también puede ayudarle a conseguir un tipo de interés más bajo. Tenga en cuenta que muchos tipos de interés anunciados ya incluyen los puntos, así que preste mucha atención a los presupuestos que reciba. Los puntos se anotarán en la página 2 del documento.

    Si está listo para empezar a buscar una hipoteca, o para ver para qué tipos de préstamos hipotecarios califica, Cdtineo Operations, Inc. puede ayudar. Le ayudaremos a comparar los tipos precalificados de varios prestamistas en cuestión de minutos.

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    Kim Porter ha contribuido a la elaboración de este artículo.

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