Nuestro objetivo es darle las herramientas y la confianza que necesita para mejorar sus finanzas. Aunque recibimos una compensación de nuestros prestamistas asociados, a los que siempre identificaremos, todas las opiniones son nuestras. Operaciones Cdtineos, Inc. NMLS # 1681276, se denomina aquí «Cdtineo.»
Para muchas personas, una casa tiene una doble función: es el lugar donde vive, además de un poderoso activo que puede ayudarle a aumentar su patrimonio neto.
A medida que el valor de mercado de su vivienda aumenta y usted paga la hipoteca, aumenta el «valor líquido de la vivienda», que es la parte de su casa que realmente posee.
Si es propietario de una vivienda, es importante saber cuándo y cómo utilizar el valor de su vivienda.
Esto es lo que debe saber sobre el valor de la vivienda:
- Qué es la plusvalía de la vivienda?
- Cómo funciona el capital inmobiliario
- Cómo aumentar el patrimonio neto de la vivienda
- Por qué es importante acumular capital en la vivienda
- Cómo utilizar el patrimonio neto de la vivienda
- Cómo pedir un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda
Qué es el capital inmobiliario?
El capital inmobiliario es la diferencia entre el precio de venta de la vivienda y el saldo de la hipoteca. En la mayoría de los casos, el valor de la vivienda se acumula con el tiempo, mientras usted paga el préstamo hipotecario y espera que su casa se revalorice.
Calcular el valor de la vivienda
Puede calcular el valor de su vivienda restando el saldo de su hipoteca del valor de mercado de la misma.
Supongamos que tu casa vale 300.000 dólares y aún debes 210.000 dólares de hipoteca. El capital de su casa sería de 90.000 dólares:
Comprueba tu estado de cuenta más reciente para conocer el saldo de tu hipoteca, o llama al administrador del préstamo para preguntar. Para estimar el valor de mercado, puedes mirar las ventas recientes de casas comparables en tu zona o consultar sitios web de terceros como Zillow y Redfin.
Cómo funciona la plusvalía de la vivienda
Cuando se contrata una hipoteca, los prestamistas suelen exigir un pago inicial. Ese dinero se convierte en su participación original en el capital, y usted va acumulando más capital a medida que va pagando el préstamo.
Los propietarios de viviendas con plazos de préstamo más cortos crean un patrimonio neto más rápido porque realizan pagos más grandes en un periodo de tiempo más corto.
El valor de la vivienda depende de dos factores -el saldo de la hipoteca y el valor de la casa- y cambia con el tiempo. Para hacerte una idea de cómo funciona, mira un ejemplo:
Supongamos que contratas una hipoteca de tipo fijo a 30 años con una TAE del 3% para una casa que vale 300.000 dólares. Después de realizar el pago inicial del 20%, el patrimonio neto comienza a ser de $60,000 y el saldo de tu hipoteca empieza a ser de 240.000 dólares.
Después de realizar pagos puntuales durante cinco años, el saldo de la hipoteca se reduce a 213.430 $. Y como los precios de los inmuebles han aumentado en tu zona, tu casa está ahora valorada en 350.000 $.
Usted hace números para obtener el valor actual de su vivienda: 350.000 $ – 213.430 $ = $136,570.
Es bueno saberlo: Este proceso también funciona a la inversa. En el ejemplo anterior, supongamos que dentro de otros cinco años el valor de la vivienda ha bajado, y su casa vale ahora 290.000 dólares.
El saldo de su hipoteca ha disminuido a 182.566 dólares, pero debido a la disminución del valor, el valor de su vivienda también disminuye un poco: 290.000 dólares – 182.566 dólares = $107,434.
Cómo acumular capital en la vivienda
El capital de la vivienda suele crecer con el tiempo -lo que le beneficia- y hay formas de hacerlo avanzar:
Haz los pagos de tu hipoteca
Cada vez que se realiza un pago mensual de la hipoteca, se gana un poco más de capital en la vivienda. Esto se debe a que una parte del pago mensual de la hipoteca se destina al saldo principal del préstamo hipotecario.
Al principio, se destina una cantidad menor al capital y más a los intereses.
Este proceso, llamado amortización, significa que normalmente se acumula más capital hacia el final del plazo del préstamo. Una vez que el principal se paga, usted es dueño de toda la casa.
Introduce la información de tu préstamo para calcular cuánto podrías pagar
Importe del préstamo
?
Introduzca la cantidad total prestada
$
Tipo de interés
?
Introduzca su tipo de interés anual
%
o
Plazo fijo del préstamo
?
Introduzca el tiempo que tiene para devolver el préstamo
años
Pago total
$
Interés total
$
Pago mensual
$
Con un
$
préstamo hipotecario, usted pagará
$
mensuales y un total de
$
en intereses durante la vida del préstamo. Pagará un total de
$
a lo largo de la vida de los
hipoteca.
Necesita un
préstamo hipotecario?
Cdtineo facilita la obtención de una hipoteca. Sólo se tarda 3 minutos en ver si cumple los requisitos para obtener una carta de preaprobación instantánea.
Encuentre las tarifas ahora
Pague su hipoteca más rápido
Muchos prestamistas permiten a los propietarios hacer pagos adicionales a su capital. Esto puede ayudarle a pagar su hipoteca antes, a acumular patrimonio más rápidamente y a ahorrar en intereses.
Hable con su prestamista sobre esta estrategia y pregunte si la hipoteca viene con penalizaciones por pago anticipado. Una vez que empieces a hacer pagos extra, dile a tu prestamista que deben aplicarse sólo al principal.
Tampoco tienes que hacer grandes pagos. Algunos propietarios deciden hacerlo:
- Realiza un pago extra de la hipoteca cada año
- Añade dinero extra a cada pago mensual
- Utiliza cualquier ganancia inesperada, como una bonificación del trabajo o una herencia, para pagar el capital
Espera a que el valor de tu propiedad aumente
El patrimonio neto también se basa en el valor de mercado de la vivienda. Afortunadamente, el valor de la vivienda tiende a aumentar con el tiempo, aunque no se haga nada en ella.
En los últimos 25 años, las viviendas se han revalorizado un 3.9% al año de media, según la empresa de datos hipotecarios Black Knight.
Digamos que pagas 300.000 $ por tu casa con 60.000 $ de entrada. Que te da un saldo principal de 240.000 dólares y un capital de 60.000 dólares de entrada. Después de realizar los pagos puntualmente durante un año, supongamos que el saldo del capital es ahora de 234.000 dólares, 6.000 dólares menos que cuando empezó. Suponiendo que el valor de tu casa se mantenga igual, tendrías 66.000 dólares de patrimonio neto.
Utilizando la media de Black Knight, si el valor de la vivienda aumenta un 3.9%, o 11.700 dólares, en el transcurso del año, su patrimonio neto aumentaría en la misma cantidad. En este ejemplo, su casa valdría ahora 311.700 dólares y tendría 77.135 dólares de patrimonio neto:
Haz un gran pago inicial
Si todavía no has comprado una casa, puedes empezar con más capital si haces un pago inicial mayor. Cada dólar extra que pagas por adelantado aumenta tu patrimonio neto y reduce la cantidad que necesitas financiar.
Refinanciar a un plazo más corto
Cuando se refinancia un préstamo a 30 años a uno a 15 ó 20 años, una mayor parte del pago se destina al capital del préstamo, por lo que se acumula capital más rápidamente. En el caso de un préstamo de 240.000 $ a 30 años con un tipo de interés fijo del 3%, se acumularían 5.435 $ de capital en el primer año. Esa cantidad aumenta a 9.467 dólares después del primer año con un préstamo a 20 años y a 13.954 dólares con un préstamo a 15 años.
Deshágase del seguro hipotecario
Este consejo es una trampa en el sentido de que tienes que acumular capital para librarte del seguro hipotecario. Póngase en contacto con su prestamista una vez que haya alcanzado el 20% de patrimonio neto para solicitar que se cancele el seguro; es posible que el prestamista no lo haga automáticamente hasta que alcance el 22% de patrimonio neto.
Una vez que se haya librado de la prima del PMI, siga pagando la misma cantidad que pagaba antes de que se suspendiera el PMI. El pago adicional reducirá el capital más rápidamente, aumentando el patrimonio neto.
Una opción aún mejor: Designe la cantidad adicional como un pago extra del capital cada mes. De este modo, se acumula el patrimonio más rápidamente y se reduce la cantidad de intereses que se pagan durante la vida del préstamo.
Renovar su casa
Los proyectos de renovación, como la adición de un dormitorio, la remodelación de la cocina y la finalización del sótano, pueden ayudar a aumentar el valor de mercado de la vivienda. A su vez, el valor de su vivienda aumenta, siempre que no financie las obras con un préstamo sobre la misma.
Si bien es posible que no recupere todos los gastos que implica un proyecto de renovación, los propietarios de viviendas recuperan el 64% del dinero que gastan en promedio, según el informe Cost vs. Cost. Informe de valor.
Consejo: Habla con un agente inmobiliario o un contratista para saber cómo maximizar el potencial de tu casa.
Más información: Cuánto cuesta renovar una casa
Por qué es importante acumular capital en la vivienda
Cuanto más capital acumule, más protección tendrá contra las fluctuaciones del valor de la propiedad, que le dejarán por debajo del valor de la hipoteca, es decir, que deberá más de lo que vale la casa.
Aunque no es una emergencia financiera en sí misma, estar bajo el agua puede hacer que no puedas vender tu casa. También le deja vulnerable a la pérdida de su casa si sufre un revés financiero como la pérdida de su trabajo o gastos médicos importantes.
Incluso si no está bajo el agua, el bajo patrimonio neto tiene un grave inconveniente: Hace que el capital que tienes sea inaccesible o de difícil acceso. La mayoría de los prestamistas quieren que tengas al menos un 20% de patrimonio neto para poder optar a un préstamo con garantía hipotecaria o a una refinanciación en efectivo. Si el valor de la vivienda es inferior al 20%, es posible que tenga que pagar tipos de interés más altos o un seguro hipotecario para acceder al capital.
Cómo utilizar el patrimonio neto de la vivienda
El valor de la vivienda forma parte de su patrimonio neto total. Puedes aprovecharlo vendiendo la propiedad o pidiendo un préstamo y utilizando la casa como garantía. Estas son algunas de sus opciones:
Comprar una nueva vivienda
Si estás preparado para vender tu casa, puedes utilizar los ingresos como pago inicial para comprar una nueva vivienda. Hacer un gran pago inicial puede ayudar a reducir el tamaño de los nuevos pagos mensuales de la hipoteca, ya que estás pidiendo menos.
Y si da un anticipo de al menos el 20% del valor de la vivienda, también podría evitar el seguro hipotecario privado.
Pagar las mejoras de la vivienda
Utilizar su capital para mejorar su vivienda puede ser una forma inteligente de invertir en su propiedad, ya que puede ayudar a aumentar el valor de mercado.
Tampoco hay que apostar por grandes proyectos. Los proyectos comunes de mejora del hogar que pueden ayudar a preservar o aumentar el precio de reventa de su casa incluyen:
- Hacer reparaciones
- Pintar
- Limpieza profunda
- Mantenimiento preventivo
- Paisajismo
Consejo: Si prefieres no utilizar tu patrimonio neto para pagar las renovaciones, puedes considerar un préstamo para mejoras en el hogar.
Pagar una deuda de alto interés
Los préstamos con garantía hipotecaria y las líneas de crédito con garantía hipotecaria suelen tener tipos de interés más bajos que los préstamos personales, las tarjetas de crédito y otros tipos de productos de deuda.
Con esta estrategia, aprovechas el capital de tu casa a un tipo de interés bajo, pagas tus deudas de mayor interés y amortizas el nuevo préstamo con el tiempo, ahorrando dinero en el proceso.
Utilizarlo para la jubilación
El préstamo con garantía hipotecaria le ayuda a asegurar su jubilación incluso si no puede pagar su hipoteca antes de jubilarse. Puede complementar sus ingresos de la Seguridad Social y de los ahorros para la jubilación con el capital de su casa, utilizándolo para pagar gastos médicos, mejoras en la vivienda o lo que desee.
Consejo: Si no has pagado tu hipoteca para cuando te jubiles y has hecho pagos extra a lo largo de los años o piensas hacer un pago único para aumentar aún más tu patrimonio, considera pedir a tu prestamista que refunde tu hipoteca. Una refundición de la hipoteca puede reducir el pago mensual sin cambiar el tipo de interés, y es mucho más barata que una refinanciación.
Compruébalo:
- ¿Debe obtener un préstamo sobre el valor de la vivienda para consolidar deudas??
- ¿Debería refinanciar su hipoteca para pagar los préstamos estudiantiles??
Cómo pedir un préstamo con garantía hipotecaria
Si quiere aprovechar el valor de su vivienda sin venderla, tiene algunas opciones.
Préstamo con garantía hipotecaria
Lo mejor para: Pagar gastos puntuales
Un préstamo con garantía hipotecaria es una segunda hipoteca que utiliza la propiedad como garantía. Recibes el dinero en un solo pago por adelantado y luego lo devuelves en cuotas a lo largo de un número determinado de años.
La cantidad máxima que puedes pedir prestada con un préstamo sobre el valor neto de la vivienda varía según el prestamista, pero suele ser alrededor del 85% del valor neto de la vivienda. Por lo tanto, si tienes 110.000 dólares de patrimonio neto, podrías pedir un préstamo de hasta 93.500 dólares.
Línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)
Lo mejor para: Propietarios que no están seguros de cuánto dinero van a necesitar
Una línea de crédito con garantía hipotecaria es otro tipo de segunda hipoteca. Sin embargo, en lugar de obtener dinero por adelantado, se obtiene acceso a una línea de crédito.
Puede pedir un préstamo de la línea de crédito en cualquier momento durante un «período de utilización», que suele durar unos 10 años. Si paga parte del saldo durante ese tiempo, la línea de crédito se repone, como una tarjeta de crédito.
La cantidad que se puede pedir prestada en una HELOC varía, pero suele ser de entre el 75% y el 85% del valor de la vivienda, menos el saldo de la hipoteca.
Si tu casa vale 290.000 dólares y debes 185.000 en la hipoteca, lo máximo que puedes pedir prestado son 61.500 dólares.
Refinanciación en efectivo
Lo mejor para: Propietarios que quieren nuevas condiciones de préstamo
Con una refinanciación en efectivo, usted obtiene una nueva hipoteca que es mayor que su saldo actual, utiliza los ingresos para pagar el préstamo original y se embolsa la diferencia.
Como vas a obtener un nuevo préstamo, las condiciones pueden ser más adecuadas a tu situación actual.
Por ejemplo, puede cambiar el plazo del préstamo, obtener un tipo de interés más bajo o pasar de una hipoteca con tipo de interés variable a una con tipo de interés fijo.
Es bueno saberlo: Los prestamistas suelen limitar la cantidad que puedes pedir prestada en una refinanciación en efectivo al 80% del valor total de tu casa, menos lo que aún debas de tu hipoteca.
Digamos que su casa vale 290.000 dólares y debe 185.000 dólares. En este caso, lo máximo que puedes pedir prestado con un préstamo de refinanciación en efectivo es 232.000 dólares: 185.000 dólares para pagar el préstamo existente, más 47.000 dólares en efectivo.
Asegúrese de buscar un buen tipo de interés antes de decidirse a refinanciar su hipoteca. Puede hacerlo fácilmente con Cdtineo. Sólo se tarda unos minutos en ver los tipos de refinanciación precalificados de nuestros prestamistas asociados; lo mejor de todo es que es gratuito y no afectará a su puntuación de crédito.
Consiga el dinero que necesita y el tipo de interés que merece
Hipoteca inversa
Lo mejor para: Propietarios de viviendas que tengan al menos 62 años de edad y un patrimonio neto suficiente
Una hipoteca inversa es un tipo especial de préstamo hipotecario que está disponible para los propietarios de viviendas que tengan al menos 62 años. La cantidad que puede pedir prestada se basa en el capital que tenga en su casa.
Una vez que reciba el dinero, pagará el saldo de la hipoteca existente y utilizará los fondos restantes como considere oportuno. En lugar de hacer pagos mensuales al prestamista, el préstamo se devuelve cuando falleces, vendes la casa o te mudas.
Aparte del requisito de la edad, tendrá que cumplir algunos otros requisitos para ser elegible. La casa debe ser su residencia principal y debe estar al corriente de los impuestos sobre la propiedad, el seguro de los propietarios y el mantenimiento rutinario.
Más información:
- Alternativas de hipotecas inversas: 5 opciones para personas mayores
- Préstamo sobre el capital de la vivienda o HELOC frente a. Hipoteca inversa: Cómo elegir