Qué es el seguro hipotecario y quién lo necesita? | Credibilidad

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Hay muchos gastos cuando se trata de comprar una casa. Desde el pago inicial hasta los costes de cierre, sin olvidar los gastos de inspección, tasación y otros servicios. Y dependiendo del préstamo que elijas, es posible que también tengas que pagar un seguro hipotecario.

Si está pensando en solicitar una hipoteca próximamente, asegúrese de comprender cuáles son los requisitos del seguro y cuánto le costarán.

Esto es lo que debe saber sobre el seguro hipotecario para estar preparado:

  • Qué es el seguro hipotecario?
  • Cómo funciona el seguro hipotecario?
  • Cuándo se necesita un seguro hipotecario?
  • Cuánto cuesta el seguro hipotecario?
  • Cómo calcular el seguro hipotecario
  • Cuál es la diferencia entre el PMI y el MIP?
  • Tipos de seguros hipotecarios
  • Lo que debe saber sobre el seguro hipotecario como comprador de una vivienda
  • Cómo evitar el seguro hipotecario

Qué es el seguro hipotecario?

El seguro hipotecario no debe confundirse con el seguro de hogar. El seguro de hogar está pensado para protegerle de las pérdidas económicas en caso de que se produzca un problema o un daño en su propiedad. El seguro hipotecario, por su parte, está diseñado para proteger a su prestamista en caso de que no pueda devolver el préstamo.

A continuación se explica la diferencia en el funcionamiento de cada tipo de seguro:

  • Seguro del propietario de la vivienda: Usted contratará este seguro para cubrir los daños y la responsabilidad civil de su propiedad. Si roban en su casa, la dañan en una tormenta o sufre algún otro problema, su seguro le ayudará a cubrir los costes.
  • El seguro hipotecario: Cuando usted obtiene un préstamo hipotecario, su prestamista puede exigirle que pague una póliza de seguro hipotecario. En caso de que se retrase en el pago de su hipoteca, el prestamista recurre a esa póliza para recuperar sus pérdidas.

Es bueno saberlo: El seguro hipotecario no ofrece protección para ti, el prestatario, aunque te permitirá hacer un pago inicial más bajo al comprar tu casa.

Más información: Cómo comprar una casa

Cómo funciona el seguro hipotecario?

Dependiendo del prestamista y del tipo de préstamo, tendrá que pagar los costes del seguro hipotecario por adelantado o mensualmente como parte del pago de la hipoteca. Los préstamos de la FHA requieren tanto una prima inicial como una prima anual.

Aunque el seguro hipotecario puede facilitar la obtención de un préstamo hipotecario, la cuota mensual será más alta. Y, como el seguro hipotecario está diseñado para proteger al prestamista, no a usted, sigue corriendo el riesgo de perder su casa si se retrasa en los pagos.

¿Cuándo se necesita un seguro hipotecario??

Cuando se obtiene una hipoteca, el seguro varía según el producto del préstamo. Esto es lo que puede esperar con cada tipo de préstamo:

  • Préstamos convencionales: En los préstamos convencionales, sólo necesitarás un seguro hipotecario si haces un pago inicial inferior al 20% (a veces, ni siquiera eso). Los préstamos convencionales no requieren el pago de un seguro hipotecario por adelantado, sino uno mensual que se paga junto con la hipoteca.
  • Préstamos FHA: Si obtiene un préstamo de la FHA, el seguro hipotecario siempre se exigirá tanto por adelantado como anualmente (repartido entre los pagos mensuales de la hipoteca).
  • Préstamos USDA: Los préstamos del USDA también requieren primas iniciales y anuales, aunque se denominan «cuotas de garantía».»

Los préstamos VA no requieren un seguro hipotecario. Hay una «comisión de financiación», pero se paga al cierre y se puede incluir en el saldo del préstamo.

Descubra: Cómo librarse del seguro hipotecario de la FHA 

Cuánto cuesta el seguro hipotecario?

Varios factores determinan el coste del seguro hipotecario:

  • Tipo de préstamo: Las primas son diferentes para las hipotecas convencionales y los préstamos de la FHA, ya que los prestamistas convencionales consideran su historial de crédito. Un préstamo de la FHA cobra un porcentaje fijo según el importe del préstamo y el plazo de pago.
  • Importe del préstamo: Las primas son más altas para los préstamos más caros, ya que los prestamistas cobran un porcentaje del valor del préstamo.
  • Pago inicial: Un pago inicial mayor puede reducir las primas totales del seguro, ya que la relación préstamo-valor (LTV) es menor.
  • Puntuación de crédito: Las tasas del seguro hipotecario privado pueden ser más bajas si tiene una puntuación de crédito de al menos 700. Una puntuación crediticia más alta también puede ayudarle a optar a las mejores tasas hipotecarias. Los préstamos de la FHA no utilizan su historial de crédito para el seguro hipotecario.

El seguro hipotecario privado en un préstamo convencional suele costar entre el 0.2% y 2% del importe del préstamo anualmente.

Todos los préstamos de la FHA requieren una prima de seguro hipotecario inicial (UFMIP) de 1.75%. La prima anual del seguro hipotecario (MIP) depende de la relación préstamo-valor y del plazo del préstamo:

  • Plazo del préstamo superior a 15 años: 0.80% (LTV hasta el 95%) a 0.85% (LTV superior al 95%)
  • Plazo del préstamo de 15 años o menos: 0.45% (LTV hasta el 90%) a 0.70% (LTV superior al 90%)

Cómo calcular el seguro hipotecario

En primer lugar, compara el valor de la vivienda con el importe del préstamo y el pago inicial para obtener la relación préstamo-valor. Preguntar a tu prestamista por los tipos dentro de tu rango de puntuación crediticia puede aumentar la precisión de tu proyección.

Para las hipotecas convencionales con seguro hipotecario privado (PMI), puede utilizar el 0.El 20% y el 2% son los valores más bajos y más altos del coste anual. En las hipotecas FHA, la prima inicial es del 1.75%, además de la prima anual.

Para obtener la prima mensual, basta con dividir estos cálculos entre 12.

Su prestamista le informará de la prima del seguro hipotecario en el presupuesto del préstamo y en la declaración de cierre.

¿Cuál es la diferencia entre el PMI y el MIP??

Hay dos tipos de seguro hipotecario: PMI (seguro hipotecario privado) y MIP (primas de seguro hipotecario). Estas son las diferencias:

  • PMI: El PMI es lo que necesitarás en una hipoteca convencional, y tu prestamista elegirá la póliza.
  • MIP: El MIP es el seguro exigido en los préstamos de la FHA.

Con los préstamos del USDA, el Departamento de Agricultura es el garante, por lo que las primas se pagarán directamente al USDA como parte del pago de la hipoteca.

Tipos de seguro hipotecario

El tipo de hipoteca que solicita determina el programa de seguro hipotecario que puede utilizar.

1. Seguro hipotecario mensual pagado por el prestatario (BPMI)

El seguro hipotecario mensual pagado por el prestatario (BPMI) es el tipo más común de seguro hipotecario privado. Con este seguro, usted hará pagos mensuales hasta que alcance el 22% de capital (78% de relación préstamo-valor), después de lo cual el prestamista cancelará automáticamente el PMI.

También puede solicitar la cancelación de los pagos restantes del seguro hipotecario una vez que alcance un 20% de patrimonio neto en relación con el precio de compra original o el valor de tasación actual.

2. Seguro hipotecario pagado por el prestamista (LPMI)

Con el seguro hipotecario pagado por el prestamista (LPMI), éste puede ofrecerle «pagar» las primas del seguro hipotecario. Para cubrir este coste, los prestamistas suelen cobrar un tipo de interés más alto o una comisión adicional.

Es posible tener una cuota mensual más baja con esta opción, pero pagarás un tipo de interés más alto y, a su vez, más intereses durante la vida del préstamo. Tampoco podrá reducir el tipo de interés o cancelar el LPMI una vez que supere el 22% de capital, a menos que refinancie.

Siga leyendo: Cómo pagar la hipoteca más rápido

3. Seguro hipotecario de prima única

Un pago de seguro hipotecario de prima única le permite pagar por adelantado todo el coste del seguro hipotecario para reducir su pago mensual.

Aunque los costes iniciales de cierre son mayores, esto le permite pagar menos a largo plazo por el seguro hipotecario.

Consejo: Los pagos mensuales pagados por el prestatario pueden ser más rentables si piensa vender su casa o refinanciar dentro de unos años, ya que su prima única puede no ser reembolsable.

4. Seguro hipotecario de prima dividida

Puede pagar parte del seguro hipotecario por adelantado y otra parte mensualmente. Como resultado, su pago mensual será más bajo que si opta por el PMI, y pagará menos en el momento del cierre de lo que pagaría con un seguro hipotecario de prima única.

Esta opción es relativamente infrecuente, pero puede ayudarle a obtener una hipoteca con un elevado coeficiente de endeudamiento.

5. Prima de seguro hipotecario de la FHA (MIP)

Todos los préstamos hipotecarios de la FHA requieren un tipo de seguro hipotecario denominado prima de seguro hipotecario, en el que usted realizará un pago inicial y pagos anuales.

Si su pago inicial es inferior al 10%, pagará primas anuales durante todo el plazo de la hipoteca. Pero, si su pago inicial es superior al 10%, sólo pagará primas anuales durante los primeros 11 años.

Consejo: Es posible eliminar los pagos del MIP refinanciando su préstamo FHA en un préstamo convencional. Si tiene un 20% de capital en su vivienda, debería poder refinanciar un préstamo convencional sin PMI.

Lo que debe saber sobre el seguro hipotecario como comprador de una vivienda

El seguro hipotecario puede ser complicado de entender, sobre todo si es la primera vez que compra una vivienda.

Así que si se siente confundido sobre el seguro hipotecario, sólo recuerde estos aspectos básicos:

  • El seguro hipotecario protege al prestamista, no a usted. Aunque usted pague la factura, el seguro hipotecario no le protegerá en caso de que se retrase en el pago de la hipoteca, sólo el prestamista. El prestamista puede seguir ejecutando la hipoteca, pero puede recuperar las pérdidas a través de la póliza de seguro.
  • Los requisitos del seguro hipotecario dependen de su préstamo hipotecario. No todos los préstamos requieren un seguro hipotecario, y los tipos de interés de las hipotecas varían mucho de un producto a otro.
  • A veces se puede transferir la cuota al saldo del préstamo. No puede hacer esto con el PMI convencional, pero en los préstamos de la FHA, puede financiar las primas hipotecarias por adelantado e incluirlas en su préstamo. También puede hacerlo con las comisiones de garantía y financiación de los préstamos USDA y VA. Tenga en cuenta que esto aumentará el saldo de su préstamo, los pagos mensuales y el interés total pagado a lo largo del tiempo.
  • Es posible que pueda cancelar el seguro hipotecario más adelante. Con el PMI, puedes cancelar el seguro hipotecario una vez que alcances una relación préstamo-valor del 80% (has pagado al menos el 20% del valor de la vivienda). En los préstamos de la FHA, puede cancelar después de 11 años si hizo al menos un pago inicial del 10%.
  • Las primas del seguro hipotecario varían. Pagará 1.75% por adelantado para un préstamo de la FHA, y luego en cualquier lugar de 0.45% a 1.05% anual. Las tarifas del seguro hipotecario convencional varían en función del importe del pago inicial y de la puntuación crediticia, y las del USDA son del 1% por adelantado y del 0.35% anual.
  • Cómo evitar el seguro hipotecario

    El seguro hipotecario no siempre es un requisito. Hay varias formas de mantener el pago mensual lo más bajo posible:

    • Realice un pago inicial que cumpla los requisitos: Si el pago inicial es de al menos el 20% del valor de la vivienda, el seguro hipotecario privado no es necesario.
    • Reducir la relación préstamo-valor: Aunque un prestamista convencional exija el PMI, puede solicitar su cancelación una vez que su LTV sea del 80% o menos. Los prestamistas privados cancelan automáticamente el PMI cuando su LTV alcanza el 78%.
    • Evite los préstamos respaldados por el gobierno: Los préstamos FHA, VA y USDA cobran un seguro hipotecario o una tasa equivalente. Es posible que tenga que pagar esta prima durante todo el plazo de amortización.
    • Solicite una hipoteca a plazos: Una hipoteca complementaria es una segunda hipoteca que se puede obtener además de la hipoteca principal. De este modo, podrá evitar el PMI en su primera hipoteca. Por ejemplo, si sólo puede permitirse un pago inicial del 10%, puede obtener una hipoteca principal por el 80% del valor de la vivienda y, a continuación, utilizar una hipoteca complementaria para cubrir el 10% restante.

    Evitar el seguro hipotecario es sólo una forma de reducir sus costes como comprador de vivienda. Si quiere ahorrar aún más en la compra de su casa, asegúrese de comparar primero los tipos de interés hipotecarios.

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    Josh Patoka colaboró en la redacción de este artículo.

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