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El pago de la hipoteca es normalmente la factura más grande de un propietario, y puede ser la más difícil de pagar durante un período de dificultades financieras. Los prestamistas suelen trabajar con los propietarios para ayudarles a permanecer en sus casas. Pero cuando eso no es posible, el prestamista toma posesión de la vivienda mediante la ejecución hipotecaria.
Aunque es devastador para la persona que pierde su casa, las ejecuciones hipotecarias pueden ofrecer a los compradores la oportunidad de adquirir una vivienda a un precio reducido.
Esto es lo que debe saber sobre la ejecución hipotecaria:
- Qué es la ejecución hipotecaria?
- Por qué los propietarios de viviendas entran en ejecución hipotecaria
- Cómo funcionan las ejecuciones hipotecarias?
- Comprar una propiedad embargada
Qué es una ejecución hipotecaria?
Una ejecución hipotecaria es la recuperación de una vivienda por parte de un prestamista después de que el propietario incumpla su hipoteca. El proceso exacto varía según el estado, pero en el escenario más común, el prestamista intenta vender la casa embargada en una subasta.
Si no se vende, el prestamista se queda con la propiedad: en ese momento, la casa se considera propiedad inmobiliaria (REO).
Un agente inmobiliario local, contratado por el prestamista, pone a la venta la vivienda embargada. El agente comercializará la vivienda y representará al prestamista en la eventual transacción de venta.
Por qué los propietarios entran en una ejecución hipotecaria
Puede entrar en ejecución hipotecaria por cualquier número de razones. Sea cual sea el motivo, es probable que le afecte económicamente y le haga retrasarse en los pagos de la hipoteca.
A continuación se indican algunas situaciones comunes que conducen a la ejecución hipotecaria, así como algunos consejos para evitarlas:
Aumento del pago de la hipoteca
Las hipotecas de tipo variable (ARM) suelen tener tipos iniciales más bajos, lo que mantiene la cuota mensual baja en los primeros años del préstamo y la convierte en una opción atractiva para los compradores.
Pero en algún momento – después de cinco o siete años, por ejemplo – el préstamo se ajusta. Si los tipos de interés han aumentado desde que se originó el préstamo, también lo harán los pagos.
Y cuando eso ocurra, podría verse en apuros bajo el peso del nuevo y más alto pago.
Cómo evitarlo: Si tiene un ARM y está cerca del final de ese periodo fijo inicial, considere la posibilidad de refinanciar a un préstamo de tipo fijo. Los pagos de los préstamos a tipo fijo nunca cambian, y como estos préstamos son totalmente amortizables, habrás pagado completamente tu deuda al final del plazo del préstamo.
Si está buscando refinanciar su hipoteca de tipo variable en un préstamo convencional de tipo fijo, Cdtineo le tiene cubierto. Con Cdtineo, puede ver las tasas precalificadas de todos nuestros prestamistas asociados en tan sólo tres minutos.
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Desempleo
Perder su trabajo puede tener consecuencias devastadoras en sus finanzas. En circunstancias normales, las prestaciones por desempleo suelen cubrir sólo una parte de los ingresos habituales de una persona. Si eso es suficiente para cubrir los pagos de su hipoteca, podría caer en una ejecución hipotecaria.
Cómo evitarlo: Las opciones específicas de que dispone dependen del tipo de préstamo que tenga. Pero, en general, una modificación del préstamo puede cambiar el plazo y/o el tipo de interés para hacerlo más asequible. Sin embargo, no todo el mundo puede optar a una modificación del préstamo.
La indulgencia de la hipoteca, que pausa temporalmente sus pagos, también podría ser posible.
Enfermedad o lesión
Los propietarios que sufren una enfermedad o una lesión se enfrentan a un doble problema: la disminución de los ingresos por no poder trabajar y las costosas facturas médicas que pueden hacer que no se pague la hipoteca.
Cómo evitarlo: En primer lugar, investigue las prestaciones por incapacidad que le ofrece su empresa. Si no está cubierto, o no está suficientemente cubierto, también puede obtener un seguro de incapacidad individual a través de otro proveedor de seguros, pero probablemente será más caro.
Una vez que haya aclarado sus beneficios por discapacidad, póngase en contacto con su prestamista para modificar su hipoteca.
Divorcio
Las parejas que se divorcian pueden verse en apuros económicos por el mero hecho de separar dos hogares de uno solo. Cuando hay que lidiar con un hogar conyugal, las cosas pueden complicarse muy rápidamente. La inacción puede llevarle a una ejecución hipotecaria.
Cómo evitarlo: Tendréis que acordar quién de vosotros se quedará con la vivienda, y esa persona tendrá que asumir la hipoteca o refinanciar la vivienda para conseguir una hipoteca a su nombre.
Si ninguno de los dos puede hacer frente a los pagos por sí mismo, la mejor opción podría ser vender la casa antes de retrasarse en los pagos, o alquilarla -ya sea por su cuenta o a través de una empresa de gestión de propiedades- y dejar que los ingresos del alquiler cubran los gastos.
Deudas de tarjetas de crédito
Pagar un 18% o más de intereses por las deudas de las tarjetas de crédito puede llevarle a la ruina financiera y a la eventual pérdida de su casa si no puede hacer los pagos a tiempo. Las señales de que te diriges a un problema incluyen el hecho de que hayas sobrepasado el límite de crédito y que sólo hagas los pagos mínimos requeridos.
Cómo evitarlo: Consolidar su deuda de tarjeta de crédito puede reducir su tasa de interés y su pago, y dejarle con una sola factura que pagar cada mes.
Puede hacerlo transfiriendo los saldos a una sola tarjeta con un tipo de interés bajo, solicitando un préstamo de consolidación con un tipo de interés más bajo o utilizando un préstamo con garantía hipotecaria para pagar la deuda cara.
Cómo funcionan las ejecuciones hipotecarias?
Las leyes de ejecución hipotecaria varían según el estado y pueden adoptar una de las dos formas siguientes: ejecución judicial o ejecución no judicial. Una ejecución hipotecaria judicial implica el sistema judicial, mientras que una ejecución hipotecaria no judicial se lleva a cabo fuera de los tribunales.
1. El propietario no paga la hipoteca
Un pago impagado es aquel que lleva 30 días de retraso. Se considera que un préstamo está en mora después del tercer impago.
2. El prestamista emite un aviso de impago
En la mayoría de los casos, el prestamista emite una notificación de impago cuando se ha producido un retraso de más de cuatro meses (120 días). Esta es su oportunidad para poner el préstamo al día o solicitar una modificación que le permita permanecer en la casa.
Las opciones de modificación incluyen:
- Ampliar el plazo del préstamo o reducir el tipo de interés para disminuir los pagos
- Perdonar una parte del capital del préstamo
- Añadiendo los pagos y las cuotas atrasadas al saldo del préstamo
3. La vivienda entra en preejecución hipotecaria
Si tú y tu prestamista no podéis llegar a una solución para mantenerte en tu casa, ésta entra en preejecución hipotecaria y tu prestamista presentará una demanda solicitando al tribunal que permita la venta por ejecución hipotecaria.
Es bueno saberlo: En algunos estados, en lugar de presentar una demanda, el administrador registrará un aviso en el registro del condado de su intención de realizar una venta de la ejecución hipotecaria como parte de una ejecución no judicial.
El sheriff o el agente judicial del condado en el que se encuentra la vivienda le entregará la demanda y la citación. En este punto tienes dos opciones:
- Luchar contra la ejecución hipotecaria: Si quiere luchar contra la ejecución hipotecaria, generalmente tendrá hasta 30 días para responder a la demanda.
- No luche contra la ejecución hipotecaria: Si no quiere luchar contra la ejecución hipotecaria, no es necesario realizar ninguna otra acción. El juez fallará a favor del prestamista y dará permiso para la venta.
Luchar contra la ejecución hipotecaria la retrasa pero no la detiene, a menos que el juez falle a favor del prestatario. De lo contrario, se procede a la venta en subasta. El propietario puede permanecer en la vivienda hasta que reciba una notificación por escrito para desalojarla.
Consejo: Esta fase puede durar unos meses en el caso de una ejecución no judicial y desde unos meses hasta más de un año en el caso de una ejecución judicial.
4. La vivienda se subasta
Si la morosidad no se puede resolver, el prestamista finalmente lleva a cabo una subasta de bienes raíces para tratar de recuperar su pérdida.
En caso de que la casa no se venda en la subasta, el prestamista conserva la posesión y la pone a la venta como REO con un agente o corredor de bienes raíces.
Comprar una propiedad embargada
Los prestamistas se dedican a financiar bienes inmuebles, no a venderlos. Para sacar la propiedad de sus libros y recuperar al menos una parte de su pérdida, un prestamista podría poner en lista una ejecución hipotecaria por debajo del valor de mercado o aceptar una oferta que esté por debajo del valor de mercado. Esto puede conducir a grandes ofertas para los compradores.
Pero un precio bajo no siempre es un buen valor. Las propiedades embargadas son a menudo propiedades descuidadas que necesitan trabajo, y se venden como están, lo que significa que el prestamista no hará reparaciones.
A veces los problemas son sólo estéticos. Otras veces, las viviendas necesitan tantas obras que no cumplen los requisitos para ser financiadas, por lo que es necesario comprarlas en efectivo.
| Pros | Contras: |
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Los compradores que se sientan cómodos con los riesgos tienen algunas opciones para comprar una vivienda embargada.
A través de una venta corta
Una venta al descubierto se produce con una vivienda en preejecución hipotecaria que vale menos de lo que el propietario debe en la hipoteca. A pesar del nombre, las ventas cortas pueden ser bastante largas porque el prestamista debe aprobar la venta, y el vendedor debe presentar una serie de documentos en busca de esa aprobación.
Por lo demás, el proceso en sí es similar al de la compra de cualquier otra vivienda, salvo que el contrato incluye un apéndice de venta al descubierto.
¿Qué es un anexo de venta al descubierto?? El apéndice de la venta al descubierto tiene detalles especiales de la venta, incluyendo el tiempo que el comprador esperará a que el prestamista apruebe la venta antes de terminar el acuerdo de venta.
Siga leyendo: Qué es una venta al descubierto y si debe comprar una casa a través de una?
En una subasta
Puede encontrar avisos de subasta en varios lugares, como por ejemplo
- La sección legal de los periódicos locales
- Los mercados inmobiliarios en línea, como Zillow y Auction.com
- Sitios web del gobierno local
El día de la subasta, se suele exigir al adjudicatario que pague la totalidad tras la subasta, o que haga un depósito de un determinado porcentaje de la oferta ganadora con un cheque certificado y que pague el resto en un plazo de 30 días.
Tenga cuidado: Los licitadores no siempre pueden ver el interior de la vivienda antes de la subasta. Esto hace que comprar una casa en una subasta sea arriesgado para un comprador sin experiencia.
De un banco
Los prestamistas utilizan agentes locales para comercializar sus REO y representarlos en la venta. Las viviendas figuran en la MLS al igual que el resto de las viviendas, y el listado indica que se trata de una ejecución hipotecaria.
Otra forma de encontrar viviendas embargadas es utilizar un recurso en línea como HomePath de Fannie Mae, que le permite buscar exclusivamente viviendas embargadas en su zona.
En el caso de una vivienda REO, deberá programar las visitas con el agente de ventas, al igual que lo haría con cualquier otra vivienda. Cuando esté listo para hacer una oferta, su agente seguirá los procedimientos del prestamista para presentar el contrato.