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Una hipoteca de recuperación del vendedor puede ayudar a los propietarios de viviendas y a los inversores inmobiliarios a vender propiedades que no se mueven en un mercado difícil. También pueden ayudar a los compradores a financiar viviendas en un entorno de préstamos restringidos o en un mercado de préstamos que no puede adaptarse a sus finanzas.
Este tipo de hipoteca puede ofrecer soluciones flexibles a situaciones difíciles de compra de vivienda. Sin embargo, también puede suponer grandes riesgos tanto para los compradores como para los vendedores.
Esto es lo que debe saber sobre las hipotecas de recuperación de vendedor:
- ¿Qué es una hipoteca de recuperación de vendedor??
- Cómo funcionan las hipotecas de recuperación de vendedores
- Beneficios y riesgos de una hipoteca de recuperación de vendedor
- Hipoteca de recuperación del vendedor frente a. hipoteca tradicional
- Ejemplo de una hipoteca de recuperación del vendedor
- Cuándo considerar una hipoteca de recuperación de vendedor
¿Qué es una hipoteca de recuperación del vendedor??
Una hipoteca de recuperación del vendedor (VTB) es un préstamo del vendedor de una propiedad al comprador de la misma. Puede cubrir todo o parte del precio de compra.
Las hipotecas de recuperación del vendedor no son una forma popular para que los particulares compren y vendan una vivienda principal. Las utilizan más a menudo los inversores inmobiliarios.
Una hipoteca de recuperación del vendedor se considera un tipo de financiación creativa, o una alternativa a la financiación tradicional. Tanto si considera esta opción como comprador o vendedor, proceda con precaución.
Cómo se llama también una hipoteca VTB? Hay una gran variedad de términos utilizados para describir una hipoteca de recuperación del vendedor, como por ejemplo
- Financiación del vendedor
- Hipoteca de recuperación del vendedor
- Hipoteca de recuperación del vendedor
- Financiación de recompra
- Financiación del propietario
Cómo funcionan las hipotecas de recuperación del vendedor
Una hipoteca de recuperación de vendedor funciona de forma muy parecida a una hipoteca tradicional, sólo que no hay un prestamista que sirva de intermediario. El vendedor actuará como prestamista y tendrá un gravamen sobre la vivienda, y el comprador hará pagos mensuales al vendedor. Al igual que una hipoteca tradicional, la casa sirve como garantía para el préstamo de recuperación.
Esto es lo que debe esperar si utiliza una hipoteca de recuperación de vendedor para comprar o vender una casa:
- Si va a comprar una casa utilizando la financiación del vendedor: El vendedor se convertirá en su prestamista hipotecario. Puede ser el único prestamista, o también puede financiar parte del precio de compra a través de otra fuente, como un banco. Tendrá que firmar un pagaré aceptando legalmente los términos del acuerdo. Un comprador podría considerar la posibilidad de obtener un préstamo para la adquisición de una vivienda si tiene un mal crédito, muchas deudas o algún otro factor que le impida cumplir los requisitos para obtener una hipoteca.
- Si vas a vender una casa utilizando la financiación del vendedor: Usted se convertirá en el prestamista hipotecario del comprador. Tendrás que ser propietario de tu casa sin ningún tipo de problema para poder considerar esta opción. En función de las necesidades del comprador, puede prestar la totalidad del precio de compra o sólo una parte. Un vendedor podría considerar este tipo de financiación en un mercado fuerte de compradores.
Si está buscando un préstamo hipotecario tradicional y quiere conseguir un buen tipo de interés, Cdtineo puede ayudarle. Puede comparar los préstamos hipotecarios convencionales de todos nuestros prestamistas asociados y ver los tipos precalificados en tan sólo tres minutos.
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Cuáles son las condiciones típicas de una hipoteca VTB?
Si una hipoteca de recuperación del vendedor será la única financiación, el comprador y el vendedor tienen mucha flexibilidad para estructurar el acuerdo.
Los vendedores suelen pedir un tipo de interés más alto, ya que asumen el riesgo al ser el prestamista del préstamo. Pero el tipo de préstamo y la duración del mismo pueden variar en función de las necesidades del comprador.
En general, hay mucho margen para negociar las condiciones y los costes de cierre, lo que hace que las hipotecas de recuperación de vendedor sean atractivas tanto para los compradores como para los vendedores.
Consejo: Aunque las hipotecas de recuperación de vendedores ofrecen una gran flexibilidad para ambas partes, como vendedor tendrá que cumplir con las leyes estatales y federales sobre préstamos hipotecarios.
Según la ley federal, esto incluye cobrar un tipo de interés fijo (o un tipo ajustable que se ajusta después de cinco años) y determinar de buena fe que el comprador puede devolver el préstamo.
La legislación estatal puede exigir varias páginas de información en el acuerdo de financiación del vendedor. Y las leyes de usura pueden limitar el interés que puede cobrar como vendedor, dependiendo de cómo su estado categorice la transacción.
Asegúrese de contratar a un abogado con experiencia para que le ayude con los aspectos legales de la transacción.
Ventajas y riesgos de una hipoteca de recuperación del vendedor
Tanto si es usted el comprador como el vendedor en un acuerdo de recompra por parte del vendedor, querrá entender las ventajas y los riesgos antes de firmar cualquier documento.
Ventajas para los compradores
Como comprador, podría estar interesado en una hipoteca de recuperación del vendedor debido a estas posibles ventajas:
- Más oportunidades de financiación: Si ha buscado mucho y no encuentra un prestamista que le conceda una hipoteca, la financiación del vendedor podría permitirle financiar la compra.
- Menos costes de cierre: Con la financiación del vendedor, no debería tener que pagar una comisión de apertura ni primas de seguro hipotecario. Otros gastos de cierre, como la tasación de la vivienda y la búsqueda de títulos, quedan a su discreción (aunque, por lo general, se recomiendan para ayudar a proteger su inversión).
- Condiciones de financiación personalizadas: Tendrá que seguir las leyes estatales y federales, pero no tendrá que seguir las normas establecidas por entidades como Fannie Mae y la Administración Federal de la Vivienda. Esto deja más espacio para negociar los términos de su préstamo, y podría terminar con términos más favorables como resultado.
Riesgos para los compradores
Sin embargo, también debe tener cuidado con algunos inconvenientes potenciales graves:
- Tipos de interés más altos: Si no puede obtener una hipoteca tradicional porque los prestamistas consideran que su perfil financiero es demasiado arriesgado, es probable que un vendedor particular opine lo mismo. Si aceptan una hipoteca de recuperación del vendedor, es posible que le cobren un tipo de interés elevado para compensar el riesgo.
- Posibilidad de fraude hipotecario: Un vendedor que no tiene el derecho (o la intención) de darle un interés legal en la propiedad podría tomar sus pagos mensuales con el pretexto de ofrecer financiación al vendedor. Podrías pensar que has comprado una casa cuando en realidad sólo la estás alquilando. Y, si la propiedad ya está hipotecada y el prestatario no paga, usted podría ser desalojado.
- Renuncia a las protecciones tradicionales: Si no tienes experiencia en la compra y venta de inmuebles, podrías pagar de más por la casa o comprar una propiedad con defectos en el título que amenacen tus derechos de propiedad. Por eso la mayoría de los prestamistas exigen una tasación de la vivienda y una búsqueda de títulos.
Lea: Cómo conseguir una hipoteca con una puntuación de crédito de 600
Beneficios para los vendedores
Si estás vendiendo una casa, esto es lo que podría incitarte a ofrecer la financiación del vendedor a un comprador:
- Ingresos adicionales por los intereses: Convertirse en un prestamista privado puede resultarle atractivo si el precio es adecuado, ya que podría obtener una mayor rentabilidad que sus otras inversiones con intereses. Por supuesto, tendrá que pagar impuestos sobre los ingresos por intereses.
- Mayor posibilidad de cierre: En un mercado de compradores en el que no has podido vender tu casa, una hipoteca de recuperación por parte del vendedor podría ayudar a hacer posible la transacción y permitirte acercarte a tu precio de venta cuando otros compradores han hecho ofertas más bajas. Y como evitará los tiempos de tramitación del prestamista y otros pasos del proceso de suscripción, podrá cerrar el trato más rápidamente.
- Exenciones fiscales: Si cumple los requisitos, es posible que no tenga que pagar impuestos sobre los primeros 250.000 dólares de beneficio por la venta de su casa; esa exención se duplica si está casado. El uso de una hipoteca de recuperación del vendedor también podría permitirle tratar la venta como una venta a plazos y pagar menos impuestos al recibir los ingresos durante varios años.
Riesgos para los vendedores
Como vendedor, también se enfrentará a ciertos riesgos si ofrece financiación a los compradores:
- No recibir todo el dinero por adelantado: Si va a vender su casa, probablemente querrá utilizar los ingresos para comprar otra casa, aumentar sus ahorros o destinarlos a algún otro gasto. Ofrecer financiación al vendedor significa, en cambio, cobrar a lo largo del tiempo.
- Riesgo adicional: Si el prestatario deja de pagar y usted es el único prestamista, es posible que tenga que iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria costoso y que requiere mucho tiempo. Si proporciona una financiación secundaria, es probable que se quede con las manos vacías, ya que tiene el segundo gravamen. El prestamista principal tendrá el primer derecho de retención y será el primero en recibir el pago de la ejecución hipotecaria y la venta de la vivienda.
- Compradores no cualificados o fraudulentos: Es muy probable que no tengas los conocimientos o las relaciones necesarias para comprobar la solvencia del comprador con la minuciosidad y la precisión con que lo hacen los prestamistas hipotecarios tradicionales. El comprador puede no tener la capacidad o la voluntad de devolver el préstamo.
Importante: Dado que las hipotecas de recuperación de vendedores son operaciones complejas, éstas son sólo algunas de las posibles ventajas y riesgos. Si está considerando seriamente este tipo de financiación, ya sea como comprador o vendedor, sería conveniente que hablara con un abogado inmobiliario.
La hipoteca de recuperación del vendedor frente a. hipoteca tradicional
Hay algunas diferencias clave entre las hipotecas de recuperación de vendedor y las hipotecas tradicionales:
| Hipoteca VTB | Hipoteca tradicional | |
|---|---|---|
| Prestamista | Vendedor de viviendas | Incluye bancos, prestamistas hipotecarios y cooperativas de crédito |
| Tipo de interés | Por lo general, los tipos de interés son más altos que los de las hipotecas tradicionales | Varía en función de una serie de factores, como las condiciones del mercado, el importe del préstamo y su puntuación de crédito |
| Costes de cierre | Depende de las dos partes, pero suele ser inferior a lo que se pagaría con un prestamista tradicional | Por lo general, entre el 2% y el 5% del importe del préstamo |
| Condiciones del préstamo | Debe tener un tipo fijo o un tipo de interés variable sin ajuste en los primeros cinco años; otras condiciones, como la duración del plazo, son negociables | Varía según el prestamista |
| Requisitos | Lo que el vendedor acepte, sujeto a las leyes estatales y federales | Varía según el tipo de préstamo y el prestamista |
| Seguro hipotecario | Ninguno | Suele ser necesario con menos del 20% de entrada |
Ejemplo de hipoteca de recuperación por parte del vendedor
Una hipoteca de recuperación del vendedor puede proporcionar toda o parte de la financiación que necesita el comprador. Así es como funcionan estas dos opciones.
Ejemplo de hipoteca VTB parcialmente financiada
Supongamos que está vendiendo su casa por 800.000 dólares, pero nadie ha ofrecido una cantidad cercana a su precio de venta, y usted no está dispuesto a vender por menos.
Un agente del comprador le sugiere que acepte una oferta en la que el comprador hace un pago inicial de 50.000 dólares, obtiene una primera hipoteca de 650.000 dólares y usted financia los 100.000 dólares restantes como segunda hipoteca (la hipoteca VTB).
Al cierre, obtendría 700.000 dólares (el pago inicial más la primera hipoteca). En los próximos cinco años -o en los plazos que hayas acordado con el comprador- recibirías los 100.000 dólares restantes.
Ejemplo de hipoteca VTB totalmente financiada
Tal vez esté interesado en comprar una casa, pero no consigue la preaprobación de una hipoteca. Pero su agente convence a un inversor que posee muchas viviendas para que le venda una a usted y le proporcione toda la financiación.
El vendedor está de acuerdo, siempre que usted acepte un tipo de interés del 8% y pague el préstamo en 10 años. El vendedor mantendrá la primera y única hipoteca sobre la vivienda en forma de hipoteca VTB.
Cuándo considerar una hipoteca de recuperación del vendedor
Las hipotecas de recuperación de vendedores conllevan un riesgo importante tanto para el comprador como para el vendedor. También requieren un nivel de sofisticación financiera que muchos particulares no tienen.
Estos son los tipos de personas que deben y no deben considerar una hipoteca de recuperación de vendedor:
- Para quién es más adecuada una hipoteca VTB: Un inversor inmobiliario adinerado o alguien con una mayor tolerancia al riesgo y experiencia en transacciones inmobiliarias.
- Para quién no es adecuada una hipoteca VTB: Cualquier persona cuyos ahorros para la jubilación o los ahorros personales estén invertidos en gran medida en el capital de su vivienda. Lo mismo ocurre con cualquier persona que no esté familiarizada con las leyes y transacciones inmobiliarias. Si algo de esto se aplica a usted, y carece de recursos para contratar a un abogado inmobiliario, probablemente debería evitar la financiación del vendedor.
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