Qué es una hipoteca? Todo lo que hay que saber sobre los préstamos hipotecarios

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Las personas que quieren comprar una casa rara vez tienen suficiente dinero en efectivo para pagar todo por adelantado. Por eso son populares los préstamos hipotecarios. Permiten pedir dinero prestado para la compra de la vivienda, normalmente con un pago inicial, y devolver gradualmente el préstamo con intereses. Hasta el 87% de los compradores de vivienda recientes financiaron su compra con una hipoteca.1

Esto es lo que debe saber sobre los préstamos hipotecarios:

  • Qué es un préstamo hipotecario?
  • Cómo funcionan las hipotecas
  • Calificación de la hipoteca
  • Pago de la hipoteca
  • Dónde conseguir una hipoteca
  • Cómo conseguir una hipoteca
  • Cuánto cuesta una hipoteca?

Qué es un préstamo hipotecario?

Una hipoteca es un préstamo que se obtiene para financiar la compra o refinanciación de una vivienda. He aquí algunos puntos que hay que recordar sobre una hipoteca:

  • Está garantizado por su casa u otra propiedad.
  • Se devuelve a lo largo de un periodo de tiempo, normalmente de 15 a 30 años.
  • Si no se realizan los pagos en cualquier momento durante el plazo del préstamo, el prestamista puede tomar posesión de la vivienda mediante una ejecución hipotecaria.

Es importante tener en cuenta los costes antes de firmar el préstamo. Hay que tener en cuenta dos tipos principales de gastos:

  • Costes iniciales: Son costes que se pagan una sola vez al comprar la vivienda. Los costes de cierre, que suelen oscilar entre el 2% y el 5% del precio de compra de la vivienda, y el pago inicial.
  • Los gastos corrientes: Se conceden en forma de pago mensual de la hipoteca, que harás durante toda la vida del préstamo. El pago suele incluir una parte del saldo principal y los intereses, además de los impuestos sobre la propiedad, el seguro de los propietarios y el seguro hipotecario en algunos casos.

Consejo sobre el pago inicial: Mientras que algunos préstamos hipotecarios le permiten dar un enganche de tan sólo el 0% o el 3%, el comprador medio de una vivienda da un enganche del 6% al 12%. Si el pago inicial es inferior al 20%, es posible que el prestamista le exija que pague el seguro hipotecario hasta que haya acumulado suficiente capital inmobiliario.

Tipos de préstamos hipotecarios

Los tipos de hipotecas más comunes son los préstamos convencionales, los préstamos jumbo, los préstamos FHA, los préstamos VA y los préstamos USDA. Todos estos préstamos suelen estar disponibles a través de prestamistas privados como bancos, cooperativas de crédito e instituciones online. La principal diferencia entre estos programas hipotecarios es quién asegura el préstamo.

Préstamos convencionales

Los préstamos convencionales son hipotecas que no están respaldadas por entidades gubernamentales. Están garantizados por las agencias Fannie Mae y Freddie Mac, por lo que cada préstamo debe ajustarse a las normas de la agencia.

Un préstamo conforme para una vivienda unifamiliar debe ser inferior a 647.200 dólares en la mayoría de las zonas de Estados Unidos.S., pero puede ser de hasta 970.800 dólares en zonas de alto coste.

Préstamos Jumbo

Los préstamos «jumbo» son hipotecas que superan los límites de precios conformes del condado en el que se está comprando o refinanciando. A diferencia de los préstamos convencionales conformes, las hipotecas jumbo no son adquiridas, garantizadas o titulizadas por Fannie Mae o Freddie Mac.

Cada entidad crediticia establece sus propios límites para los préstamos «jumbo» y los requisitos de cualificación, que suelen ser más estrictos que los de los préstamos convencionales, ya que el prestamista asume un mayor riesgo.

Préstamos FHA

Los préstamos FHA están asegurados por la Administración Federal de la Vivienda y deben cumplir los requisitos de los préstamos FHA. Aunque los prestatarios pagan un seguro hipotecario en el momento del cierre y a lo largo de la vida del préstamo, estas hipotecas son muy populares entre quienes compran una vivienda por primera vez.

En comparación con los préstamos convencionales, las hipotecas de la FHA suelen tener unos tipos de interés competitivos y unos requisitos de puntuación de crédito y pago inicial más bajos.

Préstamos VA

Los préstamos VA están diseñados para los miembros del servicio, veteranos y cónyuges supervivientes que reúnan los requisitos necesarios, y están garantizados por el Ministerio de Asuntos Exteriores.S. Departamento de Asuntos de los Veteranos. Los prestatarios no tendrán que hacer un pago inicial ni pagar un seguro hipotecario privado, pero serán responsables de una comisión de financiación inicial.

Préstamos USDA

Los préstamos del USDA están respaldados por el Gobierno de los Estados Unidos.S. Departamento de Agricultura. Para poder optar a ellos, debe cumplir los requisitos de ingresos y comprar una vivienda en una zona «rural» definida por el USDA. No hay pago inicial, pero los prestatarios pagan un seguro hipotecario al cierre y durante toda la vida del préstamo.

Cómo funcionan las hipotecas

Pedir una hipoteca implica pedir prestada una suma de dinero para pagar una propiedad. Al firmar los papeles del préstamo, es posible que tengas que pagar los gastos de cierre junto con el pago inicial, que se calcula como un porcentaje del precio de compra.

¿Por qué tengo que hacer un pago inicial?? Los pagos iniciales reducen el riesgo para el prestamista, pero también le ayudan a usted al reducir la cantidad de dinero que necesita pedir prestada y, a su vez, la cantidad de intereses que pagará durante la vida del préstamo.

Pagarás tu préstamo hipotecario a lo largo del tiempo mediante cuotas mensuales que incluyen una parte del capital adeudado más los intereses. El pago mensual también puede incluir el seguro de la hipoteca, el seguro del propietario y los impuestos sobre la propiedad.

Las entidades crediticias determinan la cantidad que puedes pedir prestada y el tipo de interés de la hipoteca en función de tu puntuación crediticia, el ratio deuda-ingresos (DTI) y el pago inicial. Es posible que puedas reducir el tipo de interés comprando puntos hipotecarios. Se trata de una cuota opcional que puede pagar al prestamista a cambio de un tipo de interés más bajo.

Calificación de la hipoteca

Cuando solicitas un préstamo hipotecario, los prestamistas comprueban que tienes un crédito sólido, los ingresos mensuales para pagar la hipoteca, fondos para un pago inicial y reservas de efectivo para cubrir la hipoteca en caso de emergencia financiera. Estos suelen ser los requisitos mínimos:

Puntuación de crédito

Los prestamistas utilizan su puntuación crediticia para determinar si reúne los requisitos para el préstamo hipotecario junto con el tipo de interés que recibe. Estas son las puntuaciones mínimas que se suelen necesitar para cada programa de préstamo:

  • Préstamos convencionales: 620
  • Préstamos Jumbo: 700
  • Préstamos FHA: De 500 a 580 euros, dependiendo del pago inicial
  • Préstamos del USDA: Varía según el prestamista, pero suele ser de 640
  • Préstamos VA: Varía según el prestamista

Relación entre la deuda y los ingresos

El coeficiente DTI muestra qué parte de tus ingresos mensuales se destina a las deudas, incluido el pago de la hipoteca.

Si ganas 6.000 $ al mes y 2.400 $ se destinan al pago de la hipoteca y otras deudas, tu ratio DTI es del 40% (2.400 $ son el 40% de 6.000 $).

Los préstamos convencionales y los de la FHA suelen requerir un ratio DTI de alrededor del 43% o menos para poder optar a ellos.

Pago inicial

La cantidad mínima necesaria para el pago inicial depende del programa hipotecario y del prestamista. Normalmente necesitarás un pago inicial de al menos el 3% o el 5% para un préstamo convencional, pero no lo necesitarás para los préstamos del USDA y del VA.

La FHA requiere que los prestatarios pongan al menos un 3.5% de entrada con una puntuación de crédito de al menos 580, o 10% de entrada para los prestatarios con una puntuación de crédito de alrededor de 500.

Por lo general, un pago inicial mayor puede ayudarle a obtener un tipo de interés más bajo porque reduce el riesgo del prestamista.

Consejo: Si el pago inicial es de al menos el 20% en un préstamo convencional o jumbo, también evitarás pagar el seguro hipotecario privado.

Reserva de efectivo

Los prestamistas también pueden comprobar que puedes acceder fácilmente a dinero en efectivo -en una cuenta bancaria o de inversión, por ejemplo- si necesitas ayuda para cubrir los pagos de la hipoteca. Las reservas de efectivo son lo que te queda después de hacer el pago inicial y pagar los costes de cierre. Los requisitos varían según el programa hipotecario, el prestamista y el prestatario.

Pago de la hipoteca

El pago de la hipoteca es la cantidad que envía al administrador del préstamo cada mes para mantener la cuenta al día. Cada pago mensual incluye el capital y los intereses, y algunos también incluyen los impuestos y el seguro.

Principal

El capital del préstamo es la cantidad de dinero que debes en el préstamo hipotecario. Por ejemplo, si compras una casa de 200.000 dólares y pones un 20% de entrada, el capital empieza a ser de 160.000 dólares.

Una parte del pago mensual de la hipoteca se destina al capital, lo que reduce aún más la cantidad adeudada con el tiempo. También puede realizar pagos adicionales al capital para acelerar el plazo de amortización y reducir el interés total pagado.

Intereses

La parte de los intereses del pago del préstamo está determinada por el tipo de interés de la hipoteca y el capital del préstamo. Al principio pagará más por los intereses y menos por el capital, y luego, a medida que vaya venciendo el préstamo, la mayor parte de la cuota mensual se destinará a pagar el capital. Este proceso se llama amortización.

Impuestos y seguros

Su prestamista puede cobrarle los impuestos de la propiedad y las primas del seguro de la vivienda cada mes y poner el dinero en una cuenta de depósito en garantía. Cuando el seguro de la vivienda y los impuestos vencen, el prestamista los paga en su nombre.

Seguro hipotecario

El seguro hipotecario protege al prestamista en caso de que no pagues el préstamo. Hay dos tipos: el seguro hipotecario privado, o PMI, y el seguro hipotecario para los préstamos respaldados por el gobierno.

El seguro hipotecario privado suele ser necesario en los préstamos convencionales si el pago inicial es inferior al 20%.

Todos los préstamos FHA y USDA requieren un seguro hipotecario al cierre y durante la vida del préstamo. Si tienes que pagar este tipo de seguro, las primas se incluirán en el extracto mensual de tu hipoteca.

Dónde conseguir una hipoteca

Puedes obtener un préstamo hipotecario de un banco, una cooperativa de crédito o un prestamista online. El mercado de préstamos en línea de Cdtineo puede ayudarle a calcular cuánto puede pedir prestado, obtener una preaprobación y comparar prestamistas. Puede comparar las tasas precalificadas de todos nuestros prestamistas asociados en la tabla de abajo en sólo unos minutos.

Cargando el widget – tabla de tarifas de compra

Comprueba las condiciones de cada prestamista y selecciona el préstamo que mejor se adapte a tu situación financiera. Por lo general, un pago inicial considerable, una puntuación de crédito alta, un plazo de préstamo más largo y una TAE de hipoteca baja pueden ayudar a que el pago de la hipoteca sea asequible.

Consejo: Tenga en cuenta que si opta por el plazo de préstamo más largo, pagará más intereses durante la vida del préstamo.

Descubra: Cómo elegir una hipoteca: Consejos para conseguir el mejor préstamo

Cómo conseguir una hipoteca

El plazo para la compra de una vivienda puede alargarse varios meses. Pero hay que seguir algunos pasos básicos.

Estas son las principales partes del proceso:

  • Revisar su informe de crédito. Puedes optar a una hipoteca convencional con una puntuación de crédito de 620 o superior, y los préstamos garantizados por el gobierno tienen requisitos más flexibles. Pero si su puntuación es baja, intente mejorarla antes de solicitarla. Esto podría ayudarle a obtener un tipo de interés hipotecario más bajo.
  • Obtener la preaprobación. Pida a un prestamista una preaprobación de hipoteca. Esta carta le indica cuánto puede pedir prestado en función de su crédito, ingresos y otros factores. Una preaprobación puede ayudarle a calcular su presupuesto para la vivienda y a hacer una oferta sólida por ella. Necesitará una declaración de impuestos reciente, talones de pago, W-2 y extractos bancarios para el proceso de preaprobación.
  • Comparar los tipos de interés de las hipotecas. Incluso un tipo de interés hipotecario ligeramente más bajo puede ayudarle a ahorrar mucho dinero durante el plazo del préstamo, por lo que es importante comparar varios prestamistas. Cdtineo le permite hacerlo rellenando un único formulario.
  • Negociar la compra de la vivienda y completar la solicitud. Un agente inmobiliario puede ayudarle en el proceso de compra de la vivienda, como la programación de las visitas a la casa y la negociación de la compra. Una vez que hayas firmado un contrato de compraventa y hayas elegido un prestamista, rellena y envía la solicitud de hipoteca.
  • Conseguir la aprobación y cerrar la hipoteca. Su prestamista revisará toda su información para asegurarse de que puede pagar el préstamo. Verificarán tus ingresos, revisarán tus deudas y comprobarán tu crédito. También confirmarán el valor de la vivienda mediante una tasación.

Sigue leyendo: Cómo conseguir una hipoteca

Una vez que el prestamista apruebe su hipoteca, usted firmará los documentos en los que se compromete a devolver el préstamo. A partir de aquí, lo mejor que puede hacer por su préstamo hipotecario es centrarse en realizar los pagos a tiempo cada mes.

Cdtineo hace que la comparación de múltiples prestamistas sea rápida y fácil, proporcionando tasas reales precalificadas en minutos sin afectar a su puntuación de crédito.

Cdtineo facilita la obtención de una hipoteca

  • Pre-aprobación instantánea: Sólo se tarda 3 minutos en ver si reúne los requisitos para recibir una carta de preaprobación instantánea y racionalizada, sin que ello afecte a su crédito.
  • Mantenemos la privacidad de sus datos: Compara los tipos de interés de varios prestamistas sin que tus datos se vendan o reciban spam.
  • Un enfoque moderno de las hipotecas: Completa tu hipoteca online con integraciones bancarias y actualizaciones automáticas. Hable con un agente de crédito sólo si quiere.

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Cuánto costará una hipoteca?

Lo que pagarás cada mes por tu hipoteca depende de varios factores, pero puedes obtener una buena estimación basada en el tipo de interés y el importe del préstamo.

Utilice nuestra calculadora de pagos hipotecarios e introduzca la información de su préstamo para determinar lo que pagará mensualmente y a lo largo de la vida del préstamo hipotecario.

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