¿Qué es una venta al descubierto y debería comprar una casa a través de una??

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Los compradores que buscan gangas a veces consideran las ventas al descubierto con la esperanza de encontrar una propiedad que se venda por menos del valor de mercado.

De hecho, las ventas cortas a veces se venden por menos que las casas comparables, pero podrían pasar meses antes de que usted sepa si la venta se cerrará.

Esto es lo que necesita saber sobre las ventas al descubierto:

  • ¿Qué es una venta al descubierto??
  • Cómo funcionan las ventas al descubierto
  • ¿Cuánto tiempo dura una venta al descubierto??
  • Ventajas y desventajas de comprar a través de una venta al descubierto
  • Cómo comprar una casa en venta corta en 6 pasos
  • ¿Es una casa en venta corta adecuada para usted??

¿Qué es una venta corta??

Una venta al descubierto es cuando usted vende su casa por menos de lo que debe en su hipoteca porque no puede seguir haciendo los pagos.

Por ejemplo, vendes tu casa por 175.000 dólares aunque todavía tienes un saldo hipotecario de 200.000 dólares.

Dado que una venta al descubierto no le proporcionará suficiente dinero para pagar su hipoteca, no es una decisión que deba tomar a la ligera. Por esa misma razón, el prestamista hipotecario debe aprobar una venta al descubierto antes de que usted pueda seguir adelante con ella.

Venta al descubierto. ejecución hipotecaria

Aunque las ventas al descubierto y las ejecuciones hipotecarias suponen la pérdida de la vivienda, los procesos son muy diferentes. Estas son algunas de las principales diferencias:

  • Como propietario, usted inicia una venta al descubierto por elección, mientras que una ejecución hipotecaria es impuesta por el prestamista.
  • Usted puede vender su casa a corto plazo para evitar la ejecución hipotecaria, pero es el prestamista quien vende una propiedad ejecutada después de haberla embargado.
  • Para cuando su casa llegue a la ejecución hipotecaria, usted habrá dejado de pagar varias cuotas de la hipoteca. No es necesariamente el caso de una venta al descubierto.

Desde el punto de vista legal, las ventas en corto pueden ponerte en desventaja si vives en un estado que permite juicios de deficiencia. Un juicio por deficiencia es cuando el prestamista le demanda por la diferencia entre el producto de la venta y la cantidad necesaria para pagar la hipoteca.

Otra posibilidad es que el prestamista hipotecario simplemente perdone el déficit, en cuyo caso es posible que tenga que pagar impuestos por la cantidad perdonada, según el IRS.

Venta al descubierto Ejecución hipotecaria
Quién inicia el proceso? Propietario de la vivienda Prestamista
Tiempo de ejecución Varía según el prestamista; puede llevar muchos meses Aproximadamente de cuatro a diez meses para una ejecución hipotecaria no impugnada, según el prestamista
Afecta a la puntuación de crédito?
Sentencia de deficiencia Varía según el estado; el prestamista puede renunciar al derecho de deficiencia Algunos estados permiten a los prestamistas obtener una sentencia por déficit en las ejecuciones judiciales, pero no en las ejecuciones no judiciales.
Consecuencias fiscales? Sí, si el prestamista perdona el déficit Sí, si el prestamista perdona el déficit

Cómo funcionan las ventas al descubierto

Para iniciar el proceso de venta al descubierto, usted o su agente de ventas deben ponerse en contacto con su prestamista para obtener permiso para vender la casa por menos dinero del que necesita para pagar la hipoteca. El prestamista le pedirá una carta de dificultad para explicar por qué no puede seguir haciendo los pagos.

El prestamista también debe aprobar las condiciones específicas de la venta. Después de aceptar la oferta de un comprador, usted o su agente presentarán el acuerdo de venta junto con un paquete de venta al descubierto que contiene los siguientes elementos:

  • La carta de preaprobación del comprador o la prueba de fondos
  • Estimaciones del procedimiento neto
  • Instrucciones sobre el título
  • Declaraciones de impuestos, talones de pago y una lista de activos para el propietario de la vivienda
  • Un análisis comparativo del mercado para respaldar el precio de venta.

El prestamista evaluará el contrato y el paquete y decidirá si aprueba o no la venta.

Requisitos para una venta al descubierto

Los prestamistas generalmente no aprueban una venta al descubierto, excepto como un último esfuerzo para evitar la ejecución hipotecaria. Por lo tanto, el requisito más importante es la existencia de una dificultad que le impida realizar los pagos ahora o en un futuro previsible.

El prestamista examinará sus ingresos y sus activos en caso de que tenga ahorros o inversiones que pueda utilizar para realizar los pagos.

El otro requisito importante es que su casa valga menos que el saldo de su hipoteca. Este podría ser el caso si el valor de la vivienda en su vecindario ha caído desde que la compró.

¿Cuánto tiempo tarda una venta al descubierto??

No hay una regla fija sobre el tiempo que tarda una venta al descubierto, pero es una buena idea dejar pasar al menos unos meses para que el vendedor obtenga la aprobación y otros 30 días para que se cierre la venta.

Cuando firme un acuerdo de venta para una venta al descubierto, también firmará un anexo de venta al descubierto que especifica cuánto tiempo está dispuesto a esperar antes de finalizar la venta.

Estos son algunos de los factores que determinan el plazo:

  • La decisión del prestamista: Los prestamistas pasan por un complicado proceso de revisión en el que intervienen el inversor del préstamo (Fannie Mae o Freddie Mac, por ejemplo), el asegurador hipotecario privado, si procede, y los titulares de embargos menores.
  • Retrasos del vendedor: Si el vendedor tarda en presentar su documentación al prestamista, o la documentación está incompleta, la venta se retrasará.
  • Ofertas presentadas: Los prestamistas sólo consideran una oferta a la vez. Si su venta depende de que una de las que están en proceso de revisión no se lleve a cabo, la espera podría ser muy larga.
  • Número de acreedores hipotecarios: Un vendedor que tiene gravámenes adicionales, como una segunda hipoteca o cuotas impagadas de la asociación de propietarios, debe conseguir que todos los titulares de los gravámenes firmen después de que el titular del gravamen principal apruebe la venta. Para darle una idea de cuánto tiempo podría tomar, tenga en cuenta que el anexo estándar de venta corta utilizado en Nueva Jersey permite hasta 90 días para estas aprobaciones adicionales.

Ventajas y desventajas de comprar a través de una venta al descubierto

Para un posible comprador de vivienda, las ventas cortas pueden suponer una oportunidad de comprar una casa por menos de lo que pagaría en una venta tradicional. También es posible que se enfrente a menos competencia porque los compradores pueden no estar dispuestos a arriesgarse a las trampas de una casa en venta al descubierto.

Un escollo importante es el tiempo que puede llevar comprar una casa a través de una venta corta. No es raro que el proceso dure muchos meses, y es posible que tenga que firmar un apéndice de venta al descubierto en el que se compromete a esperar un período de tiempo -45 días, por ejemplo- hasta que se apruebe la venta.

Estas son las ventajas e inconvenientes que hay que tener en cuenta antes de comprar una vivienda en venta corta:

Pros
Contras
Posibilidad de conseguir una buena oferta por una vivienda. Para evitar la ejecución hipotecaria, el vendedor necesita vender la casa rápidamente. Aunque no es probable que consiga un precio mínimo, porque el prestamista quiere recuperar todo el dinero que pueda, es posible que consiga un buen trato. Puede llevar mucho tiempo. El periodo de espera para recibir la aprobación de la venta al descubierto puede durar meses. Una vez que reciba la noticia de que la venta puede llevarse a cabo, tendrá que actuar con rapidez.
Es probable que la casa esté en mejores condiciones. Un propietario en ejecución hipotecaria no tiene nada que perder si deja que la casa se deteriore. Con una venta al descubierto, el propietario quiere vender antes de que el prestamista ejecute la hipoteca, por un precio que el prestamista acepte, y eso significa que la casa debe estar en buen estado. Es poco probable que el vendedor haga reparaciones. En las ventas tradicionales, los compradores y vendedores pueden negociar las reparaciones. En una venta al descubierto, el prestamista suele insistir en que la casa se venda tal y como está, lo que significa que podría estar comprando una casa que se está arreglando.
Menos compradores con los que competir. Muchos compradores no pueden esperar meses para saber si el prestamista ha aprobado la venta. Al haber menos competencia, tiene más posibilidades de que se acepte su oferta. Requiere la aprobación del prestamista. Con una venta regular, usted está listo para ir una vez que el vendedor acepta su oferta. Con una venta corta, el prestamista del vendedor también debe aprobar la transacción.

Cómo comprar una casa en venta corta en 6 pasos

La compra de una casa en venta corta es similar a la compra de una casa normal. A continuación le explicamos cómo hacerlo:

1. Encuentre casas en venta corta

Lo mejor es trabajar con un agente inmobiliario que le busque las propiedades. Es importante elegir un agente en función de su experiencia en el mercado y, en particular, de su experiencia con las ventas al descubierto. Esto incluye la comunicación con el prestamista del vendedor, la protección de sus intereses como comprador y la negociación del mejor acuerdo.

Consejo: Puede adoptar un enfoque más proactivo poniéndose en contacto con los propietarios de las viviendas en peligro de ejecución hipotecaria antes de que las pongan en venta. Cada uno de estos vendedores habrá recibido un aviso de impago de su prestamista. Las notificaciones son registros públicos que puede consultar en la oficina de registro de su condado.

Como alternativa, puede buscar ejecuciones hipotecarias previas utilizando una base de datos como RealtyTrac, que le permite centrar su búsqueda en las ejecuciones hipotecarias previas que aún no se han puesto a la venta.

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2. Investigue la propiedad

Pida a su agente un análisis comparativo del mercado que muestre por cuánto se han vendido recientemente propiedades similares.

También es importante que su agente se ponga en contacto con el agente de ventas para averiguar cuántos préstamos y otros gravámenes tiene la propiedad. Aunque la compañía de títulos realizará una búsqueda de títulos después de que el prestamista apruebe la venta, es bueno saber de antemano si hay titulares de gravámenes menores que tendrán que firmar la transacción de venta al descubierto.

Es bueno saberlo: Un mayor número de acreedores puede reducir las posibilidades de que se apruebe la venta al descubierto, y es casi seguro que prolongará el tiempo que necesita el vendedor para obtener la aprobación final de la venta.

3. Asegure la financiación

A menos que pague en efectivo, necesitará una preaprobación para presentar una oferta. Lo mejor es contar con un agente de crédito con experiencia que conozca el proceso y los requisitos de documentación.

Consejo: Puede acelerar el proceso de preaprobación si tiene los documentos listos para presentarlos al prestamista. Intente tener preparado de antemano lo siguiente

  • Formularios W-2 o I-9
  • Talones de pago de los últimos 30 días
  • Extractos bancarios recientes
  • Detalles sobre ciertas deudas como tarjetas de crédito, préstamos para automóviles o préstamos estudiantiles
  • Declaraciones de impuestos recientes

Con Cdtineo, puede obtener una carta de preaprobación simplificada en sólo tres minutos, sin que ello afecte a su puntuación de crédito.

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4. Haz una oferta

Lo último que quieres hacer es esperar meses por una respuesta y luego tener que empezar de cero porque el prestamista rechazó el trato. Esta demora podría costarle la venta si la casa se ejecuta antes de que usted pueda conseguir que se acepte una oferta.

Por lo tanto, lo mejor es trabajar con su agente y hacer su mejor oferta desde el principio, basándose en los precios de venta de propiedades comparables. Una oferta fuerte también da al prestamista mucho tiempo para trabajar en su proceso de aprobación de la venta al descubierto.

Incluirá su plazo en la adenda de venta al descubierto del contrato de venta. Su oferta también debe incluir un depósito de garantía considerable.

5. Consiga una inspección de la vivienda

Es probable que una casa en venta corta se venda tal cual, es decir, que el vendedor no hará reparaciones, por lo que es vital que conozca su estado.

Solicite la inspección de la vivienda a un inspector autorizado justo después de que el prestamista del vendedor haya aprobado la venta. Así sabrá qué tipo de reparaciones necesita la casa y si todavía tiene sentido comprarla.

Importante: El hecho de que sea una venta corta no significa automáticamente que la casa esté en malas condiciones. Los vendedores suelen estar obligados a revelar información sobre el estado de la propiedad que podría afectar al valor de la misma. Sin embargo, las dificultades que han llevado al propietario a dejar de pagar su hipoteca también pueden haber hecho que descuide el mantenimiento y las reparaciones.

6. Cerrar la compra de la vivienda

En las semanas previas al cierre de la compra de una vivienda, consulte con su banco y con la compañía de títulos para repasar las instrucciones para la transferencia de fondos. Al mismo tiempo, evita cualquier cambio en tus finanzas, como un gran depósito o retiro bancario o una nueva deuda.

Consejo: Recibirá la información de cierre un par de días después del cierre. Revísalo cuidadosamente para asegurarte de que no hay errores.

El agente de títulos o de cierre tendrá todos los documentos que necesitas para firmar en la mesa de cierre. También le proporcionarán a usted y al vendedor una lista detallada de todo lo que necesita llevar al cierre.

Esto es lo que se suele exigir a cada parte:

Comprador:

  • Identificación con foto
  • Una copia de su acuerdo de venta
  • Recibo de transferencia bancaria
  • Comprobante del seguro de la vivienda (si la compañía de títulos aún no lo tiene)
  • Una copia de la declaración de cierre que recibió antes del cierre
  • Cualquier otro documento especificado por el prestamista

Vendedor:

  • Foto de identificación
  • Una copia del contrato de compraventa
  • Cheque de caja o recibo de transferencia bancaria por el saldo de la hipoteca que se deba al cierre
  • Llave de la casa, llaves del buzón, abridores de la puerta del garaje y otros dispositivos necesarios para entrar en la casa
  • Una copia de la declaración de cierre recibida antes del cierre

¿Es una casa en venta corta adecuada para usted??

Una venta corta tiene sentido para los compradores que tienen una gran flexibilidad con su fecha de cierre y están dispuestos a esperar a cambio de la oportunidad de ahorrar dinero en la compra de una casa.

Estas son algunas de las preguntas que debe hacerse antes de invertir en una propiedad en reventa:

  • ¿Esperar la aprobación del prestamista le causará dificultades excesivas??
  • ¿Estoy dispuesto a esperar hasta después del cierre para hacer las reparaciones necesarias y pagarlas de mi bolsillo??
  • ¿Es el grupo comparativamente pequeño de propiedades disponibles para la venta corta demasiado restrictivo para justificar el ahorro??

Si tiene alguna duda después de responder a estas preguntas, es posible que una venta al descubierto no sea lo más adecuado para usted.

Una venta corta no es la única manera de conseguir una buena oferta en una casa, aunque. Con una tasa de interés hipotecaria más baja, usted puede ahorrar un montón de dinero en el transcurso de su préstamo hipotecario.

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