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Las compañías de títulos de propiedad ayudan a la gente a comprar, vender y refinanciar bienes inmuebles examinando quién tiene derechos de propiedad sobre un inmueble. Se aseguran de que el vendedor tenga el derecho de transferir la propiedad libre de cargas al comprador.
Una compañía de títulos de propiedad realizará una búsqueda de títulos en los registros públicos relacionados con la propiedad para buscar cualquier problema con el título. Si el título no está claro, la compañía de títulos intentará resolver cualquier problema para que la transacción pueda continuar.
Esto es lo que hay que saber sobre las compañías de títulos:
- ¿Qué es un título de la casa?
- Qué es el seguro de título de propiedad?
- Funciones y obligaciones de una compañía de seguros
- Cómo elegir la compañía de títulos adecuada
Qué es un título de propiedad?
Un título de la casa describe quién es el dueño de la propiedad y quién más tiene reclamaciones o derechos sobre ella.
Cuando compre una casa, querrá saber que el título de propiedad está limpio, es decir, que ningún pariente, contratista o acreedor puede alegar que tiene derecho a ella.
Puede averiguar estas reclamaciones realizando una búsqueda de títulos, de la que hablaremos más adelante. Pero antes, vamos a aclarar algunos términos clave que debes conocer.
Título frente a. de la escritura: Entendiendo la diferencia
Aunque el título y la escritura están estrechamente relacionados, hay algunas diferencias clave entre los dos términos.
En el sector inmobiliario, el título se refiere simplemente a la propiedad legal de un inmueble y a su derecho de uso. Un título de propiedad es el documento legal real que demuestra que usted es dueño de la propiedad.
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Qué es el seguro de título de propiedad?
En el sector inmobiliario, el seguro de título es una póliza que protege a alguien con un interés en la propiedad -un prestamista o un propietario- de los defectos en el título, junto con cualquier reclamación de terceros que pueda surgir después de la transferencia de la propiedad.
Por ejemplo: Después de tomar el título de una propiedad dentro de una Asociación de Propietarios (HOA), podría descubrir que la HOA sólo permite que las casas se pinten de color bronceado, y no del azul que usted preferiría.
Es conveniente que descubras estas cosas con antelación para que puedas aceptarlas de buen grado o encontrar otra casa para comprar.
Si una restricción como ésta, o una reclamación de propiedad por parte de otra persona, surge después de que usted tome posesión de su casa, el seguro de título puede protegerle a usted y a su prestamista de las pérdidas financieras asociadas a la reclamación, incluidos los gastos legales.
Hay dos tipos básicos de seguro de título: la póliza del prestamista y la póliza del propietario. Aquí tienes un desglose de los dos tipos de pólizas:
| Seguro de título del prestamista | Seguro de título del propietario | |
|---|---|---|
| Requerido? | Sí | No |
| Quién paga? | Comprador de viviendas | Comprador de la vivienda; en algunos casos, el vendedor pagará |
| A quién protege? | Prestamista | Propietario de vivienda |
| Cuánto cuesta? | Sobre 0.5% del precio de compra de la vivienda | Aproximadamente 0.El 5% del precio de compra de la vivienda |
| Con qué frecuencia se paga? | Una vez, al cierre | Una vez al cierre |
| ¿Cuánto tiempo dura?? | Hasta que se liquide su préstamo | Mientras sea propietario de la vivienda |
Seguro de título del prestamista
Cuando pides una hipoteca para comprar o refinanciar una casa, estás obligado a contratar un seguro de título del prestamista. Aunque usted la pague, protege al prestamista. Suele costar alrededor de 0.5% del precio de compra de la vivienda.
Si alguien hace una reclamación sobre su propiedad después del cierre de una casa -y usted todavía tiene una hipoteca- la póliza de seguro de título del prestamista protege su interés financiero (i.e., la hipoteca).
Un ejemplo de cuándo se pagaría el seguro de título del prestamista: Supongamos que usted es propietario de su vivienda desde hace un año cuando el ex cónyuge de la persona a la que compró la casa se pone en contacto con usted.
Alegan que el vendedor no tenía derecho a vender la casa y lo hizo sin el permiso o el conocimiento del ex cónyuge. Se inicia un proceso judicial y el ex cónyuge se queda con su casa.
En este caso, usted no ha vendido su casa, la ha perdido. Eso significa que no tienes dinero para pagar la hipoteca. El seguro del título del prestamista cubrirá la pérdida del prestamista. También entraría en juego el seguro del título de propiedad -en caso de que lo tengas- para cubrir tu pérdida de patrimonio, los honorarios del abogado y los gastos de mudanza.
Seguro de título del propietario
Como comprador de una vivienda, tendrá la opción de adquirir una póliza de seguro de título de propiedad para proteger su propio interés en la propiedad durante todo el tiempo que sea dueño de la casa. Usted puede esperar pagar alrededor de 0.5% del precio de compra para la cobertura.
En resumen, contratar un seguro de título del propietario puede ser aconsejable por varias razones. Puede hacerlo:
Un ejemplo de cuándo se pagaría el seguro del título del propietario: Supongamos que usted compra una casa a una mujer que la ha heredado recientemente de su padre. Un mes después del cierre, descubres que la mujer tenía una hermana que también tenía derecho a la propiedad pero no dio permiso para la venta.
Aunque se realizó una búsqueda de títulos antes de comprar la casa, el testamento no se había registrado todavía, por lo que la compañía de títulos no tenía idea de que había otro heredero.
Si tiene un seguro de título de propiedad, la compañía de títulos pagará los costes judiciales de la defensa del heredero no declarado para ayudarle a conservar su casa. Eso no significa que vaya a ganar, pero el seguro del título cubrirá sus pérdidas económicas.
Funciones y deberes de una compañía de títulos
Una compañía de títulos hace algo más que emitir un seguro de títulos. También realizan toda la investigación necesaria para asegurarse de que el título está limpio, lo que minimiza la posibilidad de que surjan problemas de título después del cierre.
Realización de una búsqueda de títulos
Antes del cierre, la compañía de títulos realizará una búsqueda de títulos para ver los registros públicos relacionados con la propiedad. Una búsqueda de títulos trata de descubrir posibles problemas que le impidan tener una reclamación clara sobre la propiedad.
Una vez finalizada la búsqueda, la empresa de títulos emitirá un resumen del título. Es un documento que resume todas las transacciones que afectan a las reclamaciones de la propiedad, incluidos los cambios de titularidad, los gravámenes fiscales, las servidumbres de servicios públicos, los pleitos y las restricciones de la asociación de propietarios.
Por qué es importante: Si la búsqueda de títulos revela algún problema, la compañía de títulos tratará de resolverlo para que usted pueda obtener un título claro.
Si el problema no se resuelve fácilmente, la compañía de títulos te lo comunicará para que puedas decidir si sigues adelante con la compra.
Realización de un estudio de la propiedad
Un estudio de la propiedad confirma los límites del terreno de la casa, y la mayoría de los prestamistas lo exigen. Es posible que ya haya uno en el archivo, así que pida a su prestamista o compañía de títulos que lo compruebe de antemano. Su compañía de títulos de propiedad puede pedir un estudio de la propiedad para usted.
Por qué es importante: El estudio de la propiedad verificará dónde termina la propiedad de su vecino y dónde empieza la suya. Garantizará que ninguno de los dos tenga una valla o estructura que invada el terreno del otro, lo que evitará problemas legales en el futuro. Si quieres añadir una valla, el estudio te indicará dónde puedes colocarla.
Un estudio de la propiedad también puede revelar restricciones de zonificación y construcción que podrían afectar a sus planes futuros para la propiedad.
Mantener el dinero en custodia
Una compañía de títulos suele retener el dinero en custodia para el prestamista, el comprador y el vendedor entre el momento en que se firma el acuerdo de compra y el cierre de la venta.
Por qué es importante: El comprador suele hacer un depósito de garantía de varios miles de dólares para demostrarle que se toma en serio la compra.
Si la venta no se lleva a cabo, el vendedor puede tener derecho a quedarse con el depósito de garantía. La compañía de títulos se asegurará de que este dinero termine en las manos correctas.
La gestión del cierre
La compañía de títulos también supervisa el proceso de cierre. Esto es lo que harán una vez que se haya completado la búsqueda de títulos:
- Redactar los documentos de cierre
- Determina cuánto dinero hay que transferir entre cada parte
- Programar el cierre
Como comprador, usted firmará todos los documentos de cierre en presencia de un notario, que verificará su identidad y será testigo de su firma en los documentos clave.
Usted enviará el pago inicial y los costes de cierre a la empresa de depósito en garantía; su prestamista les enviará entonces el capital de su hipoteca.
Por qué es importante: La empresa de títulos y custodia liquidará la transacción enviando los fondos al vendedor y, si procede, al prestamista del vendedor.
La compañía de títulos también pagará a varias terceras partes por los servicios que realizaron para completar la transacción.
Una vez firmados los documentos de cierre por ambas partes, la vivienda es suya y el agente de títulos o de custodia presentará la escritura ante el gobierno de su condado poco después del cierre.
Más información: ¿Se puede cerrar una casa a distancia?? Comprar una casa en línea
El suministro de seguros de títulos de propiedad
El seguro del título se emite después del cierre. Usted pagará por ella en el momento del cierre; los honorarios aparecerán en la página 2 de su declaración de cierre.
Por qué es importante: Como ya hemos dicho, el seguro de título le protege de los defectos del título y de cualquier reclamación de terceros que pueda surgir después de la transferencia de la propiedad.
Descubra: Cómo realizar una búsqueda del historial de la propiedad antes de comprar
Cómo elegir la compañía de títulos correcta
La elección de la compañía de títulos adecuada ayuda a garantizar que sus derechos de propiedad estén protegidos y que el cierre se realice sin problemas. Las empresas de títulos también ayudan a proteger a sus clientes de los fraudes en las transferencias electrónicas durante el proceso de cierre.
Como comprador de una vivienda, tiene derecho a elegir su propia compañía de títulos. Antes de decidirse por una empresa, asegúrese de lo siguiente
1. Obtener recomendaciones de su prestamista o agente inmobiliario
No tiene que elegir una compañía de títulos en absoluto. Es probable que su prestamista tenga una compañía de títulos preferida con la que trabaja. Sin embargo, si lo pide, su prestamista debe darle una lista de proveedores de servicios de títulos en su área.
Su agente inmobiliario también puede recomendarle proveedores de servicios de título que tengan una buena reputación.
2. Haga su propia investigación
También puede buscar proveedores de servicios de títulos por su cuenta. Esto es lo que debe buscar:
- Cuánto tiempo llevan en el negocio
- Qué tipo de reputación tienen
- Cuánto cobran por el seguro de título
- Si ofrecen un descuento por adquirir una póliza de título del propietario junto con la póliza de título del prestamista requerida
- Si también pueden proporcionarle servicios de custodia y cierre, y cuánto cuestan esos servicios
Algunas compañías de títulos tienen calculadoras de honorarios en sus sitios web para darle una idea de lo que podría pagar por sus servicios.
Consejo: La American Land Title Association también tiene una útil herramienta de búsqueda que puede ayudarle a encontrar compañías de títulos en su área.
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