Refinanciación a un ARM: Lo que debe saber

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Cuando los tipos de interés de las hipotecas a tipo fijo empiezan a bajar, puede ser una buena idea considerar la refinanciación de su préstamo a tipo fijo en una hipoteca a tipo variable con un interés más bajo durante el período introductorio.

Las hipotecas ARM pueden ser una buena opción si quiere el tipo más bajo al principio (aunque el tipo probablemente aumente más adelante) o si planea vender en un par de años antes de que los tipos se ajusten. Pero los ajustes de tipos pueden no ser la mejor idea si sus ingresos fluctúan, por ejemplo.

Esto es lo que debe saber sobre la refinanciación en un ARM (y si debe o no hacerlo):

  • Refinanciación en una hipoteca de tipo variable (ARM)
  • Cuándo debe refinanciar en un ARM
  • Cuándo no debe refinanciar en un ARM
  • Por qué los tipos ARM son más bajos que los fijos
  • Cómo calificar para una refinanciación ARM
  • Conclusión al refinanciar a un ARM

Refinanciación de una hipoteca de tipo variable (ARM)

Mientras que una hipoteca de tipo fijo tiene el mismo tipo de interés y la misma cantidad de pago durante la vida del préstamo, el tipo de interés y la cantidad de pago de una hipoteca ARM cambian periódicamente.

Por ejemplo: Un ARM tendrá un tipo de interés fijo durante el período inicial, pero luego el tipo puede variar y el pago mensual podría aumentar.

Por lo tanto, aunque el tipo de interés durante el periodo fijo inicial suele ser más bajo que el de un préstamo a tipo fijo, el tipo puede fluctuar una vez finalizado el periodo inicial.

Una hipoteca ARM 5/1 es un préstamo que inicialmente tiene un tipo fijo durante cinco años, seguido de un cambio de tipo una vez al año.

Hay muchos tipos diferentes de ARM, aunque no todos están disponibles a través de Cdtineo. Algunos incluyen ARMs con un período de sólo interés y ARMs con opción de pago que ofrecen la flexibilidad de pagar sólo el interés o tanto el interés como el principal. Otros tipos se denominan así por la frecuencia con la que se ajusta el tipo de interés (5/1, 7/1, etc.).).

Cuándo debería refinanciar en un ARM

Las hipotecas ARM no son para todo el mundo, pero tienen sentido para algunos propietarios que están pensando en refinanciar sus casas. Estas circunstancias pueden hacer que un préstamo ARM le favorezca, pero tenga en cuenta que cada producto ARM es diferente:

Usted quiere la tasa de interés más baja hoy

Los préstamos ARM suelen tener tipos más bajos que los de tipo fijo, al menos durante el periodo inicial. Cuando el objetivo es pagar el menor interés posible en los primeros años, un préstamo hipotecario puede ser la mejor opción.

Está planeando vender su casa en los próximos años

Merece la pena considerar la posibilidad de refinanciar con un préstamo hipotecario si tiene previsto vender su casa. En este caso, elegirías un préstamo con un periodo de ajuste que coincida con la fecha de venta prevista para evitar el reajuste de los intereses y el correspondiente aumento de las cuotas.

Consejo: Podría considerar una refinanciación ARM 7/1 o 5/1 para coincidir con un hito como la jubilación o la graduación de un hijo que podría provocar una mudanza, o una 3/1 si está planeando mudarse pronto.

Espera que sus ingresos aumenten

El tipo de interés más bajo que probablemente pagará durante el período inicial con un ARM puede aliviar las presiones financieras y ganar algo de tiempo cuando espere que sus ingresos aumenten.

Por ejemplo: Tal vez no esté trabajando en este momento, pero volverá a hacerlo en los próximos dos años. O tal vez estés terminando una carrera que hará avanzar tu carrera y tus ingresos.

Los pagos más bajos le harán la vida más fácil ahora, y los ingresos adicionales mantendrán el préstamo asequible en caso de que su tasa de interés aumente después de que el préstamo se ajuste.

Crees que los tipos de interés están bajando

Su préstamo a tipo fijo le ahorra dinero cuando los tipos de interés suben, pero no le permite aprovechar la bajada de los tipos. Pero una hipoteca ARM puede. Siempre que el tipo de interés baje cuando llegue el momento de ajustar su préstamo, también lo hará su pago.

Téngalo en cuenta: El tipo de interés inicial de un préstamo ARM se denomina tipo «teaser» por una razón. Es muy poco probable que el tipo de interés o la cuota sean nunca más bajos que el tipo de interés y la cuota iniciales.

Puede ser muy difícil predecir cuáles serán las tasas de interés futuras, por lo que no debería ser una razón principal para refinanciar en un ARM.

Cuándo no debe refinanciar en un ARM

La refinanciación en un ARM puede tener consecuencias devastadoras para tus finanzas si no tienes cuidado. Estas situaciones hacen que una tasa ajustable sea un poco más riesgosa:

Sus ingresos son imprevisibles

No se sabe hacia dónde irán los tipos de interés a largo plazo. Si suben, también lo hará tu pago, lo que puede ser especialmente difícil para los autónomos y otras personas cuyos ingresos fluctúan.

Además, si tiene un ingreso fijo que probablemente no aumentará, un ARM podría no ser una buena idea. Esto se debe a que es posible que no pueda soportar los aumentos de la tasa o de los pagos una vez finalizado el período introductorio.

Consejo: Asegúrese de estar preparado para soportar futuros aumentos de las cuotas antes de refinanciar su hipoteca. De lo contrario, corre el riesgo de perder su casa.

Si tiene previsto liquidar su hipoteca antes de tiempo

Suponiendo que su préstamo permita el pago anticipado, es posible liquidar un ARM antes de tiempo. Pero es más complicado que con un préstamo a tipo fijo.

Los pagos adicionales de capital en una hipoteca de tipo fijo no afectan a los pagos, pero sí reducen el plazo del préstamo.

Un préstamo ARM, por el contrario, esencialmente se refunde cada vez que el tipo de interés se ajusta, repartiendo el capital restante a lo largo del plazo restante del préstamo. Por lo tanto, a menos que los pagos adicionales del capital superen los aumentos de las tasas, es poco probable que reduzcas más de unos pocos meses el plazo de tu préstamo con un ARM.

Lea más: Cómo pagar su hipoteca antes de tiempo

El ahorro de intereses no vale la pena

El coste de la refinanciación puede contrarrestar cualquier ahorro que obtenga al reducir su tipo de interés y su pago temporalmente.

Los costes de cierre, como las tasas de solicitud y de apertura, la tasación, la búsqueda del título y el seguro del título, pueden añadir hasta un 5% a la cantidad que estás refinanciando.

Ejemplo: Supongamos que el saldo de su hipoteca a tipo fijo es de 100.000 dólares y tiene un interés del 4.Tipo de interés del 5% con un pago de 507. Si usted refinanciara un préstamo ARM 5/1 con un tipo de interés inicial del 4%, su nuevo saldo podría ascender a 105.000 dólares.

En este caso, sólo se reduciría la cuota mensual en unos 5 dólares durante el periodo inicial de cinco años de tipo de interés fijo de su préstamo, después del cual el tipo y el pago comenzarán a variar, lo que probablemente no sea suficiente para justificar el aumento de su deuda.

Descúbralo: Refinanciación de una hipoteca a 15 años: ¿Tiene sentido??

Por qué los tipos ARM son más bajos que los fijos

Después del período inicial de prueba, las tasas de los ARM se basan en dos factores:

  • Tipo de índice: Un tipo basado en las condiciones del mercado
  • Margen: El importe que el prestamista añade al tipo de interés indexado
  • Si se suman estos dos factores, se obtiene el tipo de interés totalmente indexado, que es el tipo estándar que pagarían los prestatarios hoy en día si los prestamistas no ofrecieran tipos promocionales.

    Los prestamistas descuentan el tipo totalmente indexado para ofrecer un tipo promocional más bajo durante el periodo inicial. Esto comienza con una tasa artificialmente baja que puede aumentar sustancialmente una vez que se restablece.

    Este es un ejemplo de los tipos introductorios de los ARM -y los correspondientes pagos introductorios- para un préstamo de refinanciación de 150.000 dólares en comparación con los tipos fijos:

    Tipo de préstamo Plazo Tasa Pagos
    Fijo a 30 años 30 años 4.50% $760
    20 años de plazo fijo 20 años 3.99% $908
    15 años fijos 15 años 3.50% $1,072
    ARM 7/1 30 años 2.85% $620
    ARM 5/1 30 años 3.00% $632

    Siga leyendo:

    • 10/1 ARM: Su guía para las hipotecas de tipo variable a 10 años
    • Límite del tipo de interés: Qué significa para los ARM

    Cómo calificar para un refinanciamiento ARM

    La solicitud de su refinanciación ARM probablemente no será muy diferente a la solicitud de su préstamo actual, excepto que un ARM puede ser más fácil de calificar, especialmente si usted tiene otras deudas.

    Lo ideal es que tenga al menos un 20% de patrimonio neto en su casa antes de refinanciar. Aunque puedes pedir un préstamo de hasta el 95% del valor de tu casa, tendrás que pagar un seguro hipotecario privado hasta que la relación préstamo-valor esté programada para bajar del 80%.

    Después de ese punto, puede solicitar la cancelación del PMI. El PMI cuesta una media de 0.Del 05% al 1% del importe de su préstamo al año.

    Si decides refinanciar tu hipoteca, asegúrate de buscar y considerar tantos prestamistas como sea posible para encontrar el préstamo adecuado para ti. Cdtineo hace que esto sea fácil – usted puede comparar las tasas de nuestros prestamistas asociados en la tabla de abajo en tres minutos.

    El resultado final de la refinanciación con un préstamo ARM

    La mayoría de las veces, los propietarios de viviendas que desean refinanciar quieren saber cómo refinanciar un préstamo de tipo variable a uno de tipo fijo. Pero hay buenas razones para considerar una refinanciación de tipo fijo a ARM.

    Para el prestatario adecuado, la refinanciación a una hipoteca de tasa ajustable puede ser una gran manera de reducir el pago de la hipoteca y la tasa durante varios años. Pero asegúrate de hacer lo que es correcto para tu situación: Los ajustes de los tipos de interés a lo largo del préstamo pueden dejarle con pagos más altos al final para los que no está preparado.

    Si está pensando en refinanciar su hipoteca en un ARM o de otra manera, Cdtineo puede hacer gran parte del trabajo por usted, para que no tenga que sentirse perdido o abrumado. Puede comparar los tipos de interés de varios prestamistas en cuestión de minutos, sin obligación de elegir uno a menos que esté preparado.

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