Refinanciación en efectivo de una propiedad de inversión: Cómo funciona

Nuestro objetivo es darle las herramientas y la confianza que necesita para mejorar sus finanzas. Aunque recibimos una compensación de nuestros prestamistas asociados, a los que siempre identificaremos, todas las opiniones son nuestras. Cdtineo Operations, Inc. NMLS # 1681276, se conoce aquí como «Cdtineo.»

Cuando el valor de la vivienda se dispara, los inversores inmobiliarios pueden querer sacar el capital que han acumulado. La refinanciación en efectivo de las propiedades de inversión puede ayudarle a pagar las mejoras de la vivienda, a hacer crecer su cartera o a gestionar sus gastos personales. Pero tendrá que cumplir unos requisitos de elegibilidad más estrictos.

A continuación, le indicamos lo que necesita para poder optar a este tipo de préstamo de refinanciación, así como las mejores prácticas para utilizarlo:

  • ¿Qué es una refinanciación en efectivo??
  • Por qué obtener una refinanciación en efectivo de su propiedad de inversión?
  • Requisitos para la refinanciación en efectivo de propiedades de inversión
  • Ventajas y desventajas de sacar el dinero de su inversión inmobiliaria
  • Alternativas a la refinanciación en efectivo

¿Qué es una refinanciación en efectivo??

Con una refinanciación en efectivo, el propietario obtiene una nueva hipoteca por un importe superior al que debe y recibe la diferencia en efectivo (menos los costes de cierre).

Por ejemplo: Si debe 100.000 dólares en una hipoteca para su casa de inversión y realiza una refinanciación en efectivo por 150.000 dólares, recibirá 50.000 dólares en efectivo. Este tipo de préstamo está disponible tanto para la vivienda habitual como para las propiedades de inversión.

Debido a que las propiedades de inversión conllevan un mayor riesgo, el tipo de interés de una refinanciación de propiedades de inversión podría ser 0.5% a 0.Los tipos de interés son un 75% más altos que los de una refinanciación normal, y pueden aumentar aún más si se toma un préstamo en efectivo en el proceso.

Las refinanciaciones en efectivo también tardan en completarse, normalmente 30 días de media, pero pueden tardar más en los mercados más calientes.

Cdtineo puede ayudarle a empezar con su refinanciación en efectivo. Puede comparar nuestros prestamistas asociados y obtener tipos precalificados en tan sólo unos minutos.

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Por qué obtener una refinanciación en efectivo de su propiedad de inversión?

A finales de 2020, alrededor de 46 millones de propietarios de viviendas tenían una media de 158.000 dólares de capital inmobiliario «aprovechable», según un informe de Black Knight. Si está viendo la revalorización, es posible que quiera poner el valor de su casa a trabajar pidiendo un préstamo en efectivo y ampliando su cartera.

Estas son algunas formas populares de utilizar el dinero de una refinanciación en efectivo en su propiedad de inversión:

Realice mejoras en su casa

Una refinanciación en efectivo podría proporcionar los fondos necesarios para el mantenimiento y las reparaciones de su propiedad de inversión. O puede que esté planeando algunas mejoras en su casa para aumentar el valor de su vivienda de alquiler.

Independientemente de lo que haga, ambos tipos de proyectos pueden permitirle aumentar el alquiler y potencialmente incrementar sus ingresos mensuales. Y si la propiedad se revaloriza aún más, podrías recuperar los costes de la refinanciación en efectivo vendiendo más tarde.

Compre otra propiedad de alquiler

También puede utilizar los fondos de la refinanciación en efectivo como pago inicial de una nueva propiedad de inversión o incluso comprar la propiedad directamente. Esto amplía su cartera inmobiliaria utilizando las ganancias de su primera inversión.

Pagar la deuda personal

Muchos propietarios utilizan el dinero de una refinanciación en efectivo para pagar las deudas con mayor interés, como las tarjetas de crédito. Todavía tendrá que devolver el dinero de la refinanciación, pero puede ahorrar sustancialmente en los costes de los intereses en general.

Consejo: Calcule cuánto se ahorraría y considere cómo los costes de cierre afectarán a esta cantidad. Recuerde que los costes de cierre suponen entre el 2% y el 5% del importe del préstamo.

Guardar el dinero para emergencias

Los expertos financieros suelen recomendar mantener en los ahorros entre tres y seis meses de gastos, aunque es posible que quiera ahorrar más si es propietario de unidades de alquiler. Esto puede ayudarle a mantenerse al día con sus hipotecas, a pagar sus facturas y a mantener su estilo de vida en caso de emergencias financieras.

Aprovechar su capital a un tipo de interés bajo, cuando aún cumpla los requisitos para el préstamo, podría ayudarle a poner en marcha este fondo. Asegúrate de que puedes hacer frente a los pagos más elevados de una refinanciación en efectivo.

Requisitos para la refinanciación en efectivo de una propiedad de inversión

Las propiedades de inversión son «no ocupadas por el propietario», lo que significa que el prestamista asume un mayor riesgo al proporcionar una refinanciación en efectivo. Por ello, los requisitos de los prestamistas son ligeramente más estrictos de lo que serían si se refinanciara la vivienda principal.

Por ejemplo El prestamista puede exigir una puntuación de crédito mínima de entre 640 y 680 (normalmente los prestamistas sólo exigen una puntuación de crédito de 620 para una refinanciación tradicional de una residencia principal) y necesitará al menos un 25% de capital en la propiedad de alquiler después de completar la refinanciación. El prestamista también puede exigirle que tenga reservas de efectivo en el banco.

Sólo puede utilizar un préstamo convencional para completar una refinanciación en efectivo de una propiedad de inversión. Préstamos respaldados por la Administración Federal de la Vivienda (préstamos FHA), el Departamento de Asuntos de los Veteranos (préstamos VA) o el Ministerio de Hacienda.S. Los préstamos del Departamento de Agricultura (USDA) no permiten la refinanciación en efectivo de las propiedades de inversión.

Relación préstamo-valor máxima Del 70% al 75%, según el número de unidades
Mínimo. puntuación de crédito 640 a 700, dependiendo de la relación LTV, el número de unidades y las reservas de efectivo
Mínimo. reservas de efectivo De 0 a 12 meses, según el ratio LTV y el número de viviendas
Periodo de espera tras la compra de la vivienda 6 meses en la mayoría de los casos

Relación préstamo-valor máxima del 70% al 75%

La relación préstamo-valor (LTV) mide el saldo actual de la hipoteca con respecto al valor de la vivienda, o la cantidad de capital que se ha acumulado en la propiedad.

Los prestamistas limitan la cantidad de capital que puede pedir prestado porque quieren que pueda pagar la cuota mensual y mantener una participación en la vivienda. Tanto Fannie Mae como Freddie Mac basan el requisito de la relación préstamo-valor en el número de unidades que posee. Sus requisitos máximos de LTV son:

  • Inversores con una unidad de alquiler: Ratio LTV del 75%
  • Inversores con dos a cuatro unidades: Relación LTV del 70%

Puntuación crediticia mínima de 640 a 680

Su puntuación de crédito influye mucho en la posibilidad de obtener una refinanciación en efectivo. Los requisitos de puntuación crediticia mínima dependen de varios factores:

  • Inversores con una unidad de alquiler: Los prestatarios con una relación deuda-ingresos (DTI) del 36% o menos y una LTV del 75% necesitarán una puntuación de crédito de al menos 660. El requisito aumenta a 680 o más para los prestatarios con un DTI del 45% o menos.
  • Inversores con dos a cuatro unidades: Los prestatarios pueden necesitar una puntuación de crédito de hasta 700, en función de su relación LTV.

Mínimo de 0 a 6 meses de pagos en reserva

Los prestamistas también pueden exigirle que tenga reservas de efectivo en el banco en caso de dificultades financieras, como la desocupación de una unidad. La cantidad de reservas que necesitará depende de los demás aspectos de su perfil financiero:

  • Inversores con una unidad de alquiler: No necesitará ninguna reserva de efectivo si sus ratios LTV y DTI son bajos.
  • Inversores con dos a cuatro unidades: A los prestatarios con un DTI elevado y una puntuación de crédito más baja se les puede exigir que demuestren que tienen hasta 12 meses de reservas en el banco.

Periodo de espera de 6 meses tras la compra de la vivienda

Puede utilizar los ingresos de una refinanciación en efectivo para casi cualquier cosa. Pero no podrá completar la transacción hasta que haya sido dueño de la propiedad durante al menos seis meses.

Se aplican excepciones si ha heredado la propiedad o se le ha adjudicado legalmente en un divorcio o separación. Si cumple los requisitos para una excepción, su LTV máxima se limitará al 70%, independientemente del número de unidades que posea.

Ventajas e inconvenientes de sacar dinero de su inversión inmobiliaria

Si ha acumulado mucho capital en la vivienda y quiere invertir más, puede beneficiarse de una refinanciación en efectivo. Pero podría no ser una buena opción si no quiere aumentar los pagos del préstamo y el riesgo.

Pros

  • Tipos de interés más bajos en comparación con algunos productos: El tipo de interés hipotecario de una refinanciación en efectivo para una unidad de inversión puede ser más bajo en comparación con los tipos de una línea de crédito con garantía hipotecaria, un préstamo con garantía hipotecaria o un préstamo personal.
  • Construir el crédito: Si utiliza los fondos para pagar deudas de alto interés, su puntuación de crédito puede mejorar.
  • Deducción de impuestos: Es posible que pueda deducir los intereses de la hipoteca si utiliza la refinanciación en efectivo para comprar, construir o mejorar sustancialmente su vivienda.

Contras

  • Tipos de interés más altos: Las refinanciaciones en efectivo de viviendas de alquiler suelen tener unos tipos de interés un 1% superiores a los de una refinanciación hipotecaria sin dinero en efectivo de una vivienda principal.
  • Costes de cierre: Los gastos de cierre de la refinanciación en efectivo pueden ser del 2% al 5% del importe del préstamo. Asegúrese de que su ahorro potencial merece la pena este coste.
  • Riesgo de ejecución hipotecaria: Su casa de inversión garantizará el préstamo de refinanciación en efectivo. Si se retrasa en el pago de las cuotas del préstamo, el prestamista puede embargar la propiedad. Perderías el capital que has acumulado en la inversión, y tus inquilinos tendrían que buscar una vivienda alternativa.

Descubra: Deducciones fiscales por refinanciación hipotecaria que todo propietario debe conocer

Alternativas a la refinanciación en efectivo

Las refinanciaciones en efectivo de las unidades de alquiler pueden llevar mucho tiempo y ser costosas, y algunos propietarios de viviendas podrían no reunir los requisitos para obtener el préstamo. Pero tiene otras fuentes de financiación. Aquí tienes algunas opciones:

Línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)

  • Considere si: Te gustaría tener un fondo de emergencia

Una línea de crédito con garantía hipotecaria le da acceso a dinero en efectivo basado en el valor de su casa. Puedes retirar dinero de la línea de crédito durante el «periodo de disposición», que suele durar unos años, y devolverlo todo o parte de él mensualmente. Una vez finalizado el período de amortización, tendrá que pagar el saldo con intereses.

Las HELOC pueden ser una buena opción para un fondo de emergencia, ya que sólo se pide prestado el dinero cuando se necesita. Pero como se consideran una segunda hipoteca, su casa garantizará la línea de crédito.

Préstamo personal

  • Considere si: Prefieres una deuda sin garantía

Los préstamos personales no suelen estar garantizados, lo que significa que no necesitarás poner una garantía para pedir dinero prestado. Esto elimina el riesgo de ejecución hipotecaria que conlleva una refinanciación en efectivo.

Además, recibirás el dinero en una semana en la mayoría de los casos, y no tendrás que reajustar el calendario de amortización de tu hipoteca.

Mientras que los préstamos personales no conllevan gastos de cierre, es posible que tenga que pagar una comisión de apertura que se restará del importe del préstamo. Los tipos de interés también suelen ser más altos.

Siga leyendo: Utilizar una refinanciación en efectivo para comprar una segunda vivienda: Una buena idea?

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