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Si quiere refinanciar su hipoteca pero no tiene suficiente dinero, puede evitar los gastos de su bolsillo eligiendo una refinanciación hipotecaria sin costes de cierre.
Pero no cometa el error de pensar que se libra de pagar los costes de cierre: normalmente pagará un tipo de interés más alto o, en muchos casos, los costes de cierre se incluirán en el préstamo, lo que aumentará el saldo y el pago mensual.
Esto es lo que debe saber cuando considere una refinanciación sin gastos de cierre:
- Costes asociados a la refinanciación de una hipoteca
- ¿Qué es una refinanciación sin costes de cierre y cómo funciona??
- Ventajas de una refinanciación sin costes
- Contras de una refinanciación sin coste
- Si opta por una refinanciación sin costes de cierre?
- Compare múltiples prestamistas
Costes asociados a la refinanciación de una hipoteca
Una refinanciación de la hipoteca tiene los mismos costes de cierre que el préstamo original. Estos costes incluyen la comisión de apertura del prestamista, los puntos de la hipoteca que compre, el coste de una tasación y otros gastos también. Normalmente, los costes de cierre suponen entre el 2% y el 5% del precio de la vivienda, aunque varían en función de la ubicación y el prestamista.
Según Freddie Mac, el coste medio de refinanciar una hipoteca es de unos 5.000 dólares. El importe exacto que deberás pagar dependerá de tu prestamista, de sus productos de préstamo, del lugar donde vivas y del saldo de tu préstamo.
Algunas de las comisiones más comunes que se incluyen en este importe son
| Gastos de registro | Para registrar los documentos de cierre en el condado |
| Tasas de tasación | Si el prestamista exige una tasación del valor de la vivienda |
| Tasas de información crediticia | Para sacar su informe de crédito |
| Tasas de apertura | El coste del prestamista para generar el préstamo |
| Honorarios de los abogados | Hacer que los documentos sean revisados por un abogado |
| Tasas de título de propiedad | Por servicios de búsqueda de títulos, seguros y revisión |
| Los gastos de suscripción | Por la suscripción de la hipoteca |
Consejo: Algunos prestamistas anuncian préstamos de refinanciación «sin costes de cierre».»Aunque técnicamente no tienen comisiones iniciales, normalmente los costes de cierre se pagan de otra manera, ya sea con un tipo de interés más alto o incluyéndolos en el saldo del préstamo.
¿Se puede renunciar a los costes de cierre??
Es posible que algunos de los costes de cierre se eliminen por completo. Por ejemplo, en un entorno competitivo, algunos prestamistas renuncian a ciertas comisiones, como la de solicitud o la de apertura, para conseguir su negocio.
Sin embargo, es poco probable que renuncien a todas las comisiones, y es posible que los costes superen la cantidad que quiere (o puede) pagar. Si este es el caso, la opción más inteligente es incluir los costes de cierre en el saldo del préstamo y distribuirlos a lo largo del tiempo.
Compruébelo: Cómo refinanciar su hipoteca en 6 sencillos pasos
¿Qué es una refinanciación sin costes de cierre y cómo funciona??
Una refinanciación sin costes de cierre es una refinanciación en la que no tiene que pagar los costes de cierre por adelantado. En su lugar, los incorporas al préstamo añadiéndolos al importe principal, o el prestamista te concede un crédito por ellos y recupera los costes aplicando un tipo de interés más alto.
En cualquier caso, seguirás pagando los costes de cierre, pero en lugar de pagarlos por adelantado, los pagarás gradualmente a lo largo de la vida del préstamo.
Cómo funciona? Supongamos que le quedan 20 años de una hipoteca de 100.000 dólares con un tipo de interés del 5%. Desea refinanciar un préstamo a 30 años con un tipo de interés del 3%.
Para ello, tendrías que pedir un préstamo de 100.000 dólares para liquidar tu hipoteca actual. Además, tendrás que pagar los costes de cierre del préstamo, que suelen oscilar entre el 2% y el 5% del importe del préstamo (en este caso, entre 2.000 y 5.000 dólares). Si no quiere pagar los costes de cierre, tiene dos opciones:
Ventajas de una refinanciación sin costes
Aunque seguirá pagando los costes de cierre, la forma de pagarlos hace que este tipo de préstamo sea una buena opción para algunos prestatarios. Estas son dos de las principales ventajas a la hora de contratar una refinanciación sin gastos de cierre:
- Usted mantiene más dinero en su bolsillo por adelantado: El hecho de no tener que pagar los costes de cierre por adelantado le ahorra potencialmente miles de dólares que puede utilizar para otros gastos más inmediatos, como pagar los préstamos estudiantiles o las deudas de las tarjetas de crédito.
- Pagar a lo largo del tiempo es menos gravoso: Si refinancia los gastos de cierre, tardará más tiempo en alcanzar el punto de equilibrio, es decir, el punto en el que sus pagos más bajos le ahorran más de lo que gastó en gastos de cierre. Pero pagarlos a lo largo del tiempo puede ser menos gravoso que reunir una gran suma de dinero en efectivo.
Más información: Cuándo refinanciar una hipoteca
Contras de una refinanciación sin costes
Con una refinanciación sin costes de cierre, hay dos desventajas notables. Aunque sea beneficioso conservar el dinero en efectivo, hay que pagar un precio por la comodidad:
- Puede costarle más dinero a la larga: Incluir los costes de cierre en el préstamo significa aumentar el saldo principal. Un crédito del prestamista aumenta su tasa de interés. Ambas opciones aumentan el tipo de refinanciación.
- Es posible que tengas que pagar un seguro hipotecario privado (PMI): Si los costes de cierre del nuevo préstamo hacen que la relación préstamo-valor (LTV) supere el 80%, dejándole con menos del 20% de patrimonio neto en su casa, el prestamista le exigirá que contrate el PMI. El PMI protege al prestamista en caso de impago, y puede añadir entre 30 y 70 dólares más al pago mensual de la hipoteca por cada 100.000 dólares prestados.
Una hipoteca sin gastos de cierre probablemente le costará más dinero a largo plazo, ya sea por el aumento de la tasa de refinanciación o por el incremento del saldo del préstamo. En cualquier caso, pagarás más por la hipoteca a lo largo de la vida del préstamo.
| Costes de cierre | Importe del capital | Tasa | Total de intereses pagados |
|---|---|---|---|
| 5.000 dólares, pagados por adelantado | $100,000 | 3% | $51,777 |
| 5.000 dólares, incluidos en el importe principal | $105,000 | 3% | $54,366 |
| 5.000 $, con crédito del prestamista | $100,000 | 3.26% | $56,872 |
¿Debería elegir una refinanciación sin costes de cierre??
Las refinanciaciones sin coste de cierre no son adecuadas para todo el mundo, pero pueden ser una decisión inteligente en determinadas situaciones.
Aquí es cuando puede ser inteligente elegir una refinanciación sin coste de cierre:
- Cuando no tienes ahorros: Si no tienes dinero para cubrir los costes de cierre por adelantado, pero la refinanciación te supondría un ahorro considerable a largo plazo, puede que merezca la pena considerarlo.
- cuando aún así reducirá su tasa de interés: Aunque el prestamista le cobre un tipo de interés ligeramente más alto por renunciar a los costes de cierre, es muy probable que siga siendo más bajo que el tipo de su préstamo actual. Esto significaría un pago mensual más bajo y menos costes de intereses a largo plazo.
- Cuando no planeas estar en la casa tanto tiempo: Las refinanciaciones sin coste de cierre le cuestan más en intereses cuanto más tiempo permanezca en la vivienda. Si sabes que no te quedarás más que unos pocos años, puede ser una buena opción.
Más información: Calculadora de refinanciación de hipotecas
Estos son los casos en los que probablemente debería pagar los costos de cierre por adelantado:
- Cuando tienes los ahorros para afrontarlo: Pagará menos a largo plazo si sólo liquida los gastos de cierre por adelantado. Si tiene los ahorros disponibles para hacerlo, probablemente sea lo mejor.
- Cuando planeas quedarte en la casa a largo plazo: Si sabes que es tu casa para siempre, lo mejor es pagar por adelantado. Cuanto más tiempo esté en la casa, más le costará la refinanciación sin coste de cierre.
- Cuando quieras el pago y el tipo de interés más bajos posibles: Las refinanciaciones sin costes de cierre casi siempre conllevan un pago mensual más elevado y, a veces, también un tipo de interés más alto. Si está buscando el pago más asequible posible, pagar los costos de cierre por adelantado es el camino a seguir.
Compare varios prestamistas
Asegúrate de comparar precios si te decides por una refinanciación sin gastos de cierre. No todos los prestamistas ofrecen estas opciones, por lo que comparar al menos unas cuantas empresas puede asegurarle el préstamo que desea a un tipo de interés que pueda pagar.
Cdtineo facilita la refinanciación. Puedes ver los tipos personalizados de nuestros prestamistas asociados en la siguiente tabla en sólo tres minutos. También ofrecemos una transparencia sobre las comisiones de los prestamistas que otros sitios de comparación no ofrecen.
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Daria Uhlig ha colaborado en la redacción de este artículo.