Requisitos y directrices para los préstamos convencionales

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Los préstamos convencionales son uno de los tipos de hipotecas más populares: casi todos los prestamistas los ofrecen. En agosto de 2020, el 82% de todas las hipotecas cerradas eran préstamos convencionales, según un informe de Ellie Mae, por lo que son mucho más populares que los préstamos hipotecarios de la FHA, VA u otros.

Los préstamos convencionales suelen tener requisitos más estrictos que las hipotecas respaldadas por el gobierno. Pero con tantos propietarios de viviendas que cumplen estos requisitos, un préstamo convencional podría ser más accesible de lo que piensa.

Esto es lo que debe saber sobre los préstamos convencionales antes de solicitarlos:

  • Qué es un préstamo convencional?
  • Requisitos para un préstamo convencional
  • Límites de los préstamos convencionales

Qué es un préstamo convencional?

Una hipoteca convencional es un préstamo hipotecario no respaldado por una agencia gubernamental como la FHA, la VA o el USDA.

Los prestamistas suelen vender préstamos convencionales a Fannie Mae o Freddie Mac, que son empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) que ayudan a facilitar la financiación hipotecaria.

Aunque las GSE tienen requisitos financieros que determinan quién puede pedir un préstamo para una vivienda y qué tipo de propiedad puede financiar el préstamo, suelen ser menos restrictivas que las agencias gubernamentales.

Por ejemplo: Puede utilizar un préstamo convencional a través de un GSE para financiar una vivienda unifamiliar en la que vivirá todo el año, una propiedad de inversión multifamiliar o una segunda vivienda. Los préstamos de la FHA, en cambio, normalmente sólo pueden utilizarse para comprar una vivienda que sirva de residencia principal.

Más información: Requisitos y calificaciones del préstamo FHA

Requisitos para un préstamo convencional

Los prestamistas ven los préstamos convencionales como un riesgo mayor porque el gobierno no los garantiza. Como resultado, los prestamistas se arriesgan a perder todo el capital y los intereses restantes de una hipoteca si el prestatario acaba siendo incapaz de realizar los pagos.

Importante! Debido a que el gobierno no cubre sus posibles pérdidas, los prestamistas convencionales imponen normas financieras más estrictas a los prestatarios que desean obtener un préstamo convencional que a los que desean obtener un préstamo respaldado por el gobierno.

Todos los préstamos convencionales tienen que cumplir ciertos requisitos básicos establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac. Sin embargo, cada prestamista es libre de imponer sus propias normas más estrictas, que se conocen en el sector como «superposiciones del prestamista».»Lo que los prestamistas no pueden hacer es imponer normas que califiquen como discriminación hipotecaria.

Como prestatario, estos son los requisitos mínimos del préstamo convencional que debe estar preparado para cumplir:

  • Puntuación de crédito de al menos 620
  • Relación deuda-ingresos no superior al 45%
  • Pago inicial mínimo del 3%, o del 20% sin PMI
  • Tasación de la propiedad que verifica el valor y el estado de la vivienda

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Puntuación de crédito de al menos 620

Su puntuación de crédito podría ser el requisito más importante para una hipoteca convencional. Si su puntuación no es de al menos 620, no podrá ser aprobado. Su puntuación de crédito también afecta a los tipos de interés hipotecarios que le ofrecerán los prestamistas. Cuanto más alta sea la puntuación, más bajo será el tipo de interés.

Aunque el requisito de puntuación crediticia mínima de Fannie Mae y Freddie Mac es de 620, los prestamistas pueden exigir que su puntuación sea superior.

Consejo: Incluso si no tienes ningún crédito acumulado, podrías reunir los requisitos necesarios. Un historial de 12 meses de pagos de alquiler a tiempo puede ser utilizado para ayudarle a calificar.

Una relación deuda-ingresos no superior al 45%

La relación entre la deuda y los ingresos, o DTI, es un porcentaje que indica a los prestamistas qué parte de sus ingresos mensuales totales se destina al pago de deudas cada mes, como las tarjetas de crédito y los préstamos estudiantiles.

Así es como se calcula el DTI:

(Deuda mensual total) / (Ingresos mensuales brutos) x 100 = DTI

Por ejemplo, digamos que está considerando un pago de hipoteca de 1.200 dólares. Tienes un pago de 300 dólares por un préstamo estudiantil y 250 dólares por el coche, y tus ingresos brutos son de 5.000 dólares. Así es como se calcula el DTI:

($1,200 + $300 + $250) / $5,000 = 0.35 o 35%

En algunos casos, necesitarás un DTI del 36% o menos para poder pedir un préstamo a ciertos prestamistas hipotecarios, especialmente si tu puntuación de crédito es inferior a 700. Si no puedes reducir tu deuda mensual por debajo de este nivel, es posible que quieras solicitar una hipoteca más pequeña.

Más información: Cómo conseguir un préstamo hipotecario pequeño

Pago inicial mínimo del 3%, o del 20% sin PMI

Mucha gente asume que hay que dar un 20% de entrada para un préstamo convencional. Sin embargo, Fannie Mae y Freddie Mac sólo exigen un 3% de entrada.

Es bueno saberlo: Si la cuota inicial es inferior al 20%, muchos prestamistas le exigirán que pague un seguro hipotecario privado (PMI) hasta que haya acumulado un 20% de patrimonio neto gracias a la revalorización del precio de la vivienda, al pago de la hipoteca o a una combinación de ambas cosas.

Un préstamo «piggyback» -también conocido como préstamo 80/10/10- puede librarte de este requisito. Con un préstamo «piggyback», usted pone el 10% de entrada, pero el otro 90% del precio de compra de la vivienda se divide en dos préstamos hipotecarios: una hipoteca principal del 80% y una segunda hipoteca «piggyback» del 10%. La combinación de su pago inicial y la hipoteca secundaria le permite evitar el PMI.

No todo el mundo obtendrá la aprobación de un préstamo con un pago inicial tan bajo como el 3%. Por ejemplo, la hipoteca estándar con una relación préstamo-valor del 97% de Fannie Mae -también conocida como préstamo convencional del 97- permite un 3% de entrada, pero requiere que al menos uno de los prestatarios sea un comprador por primera vez, y el programa Home Possible de Freddie Mac requiere una puntuación de crédito de al menos 660.

Estos son algunos de los programas de hipotecas convencionales de bajo desembolso que se pueden considerar:

Tipo de préstamo Pago inicial Descripción
Norma Fannie Mae 97% LTV 3% Al menos uno de los prestatarios debe ser un comprador de vivienda por primera vez; requiere un seguro hipotecario
Fannie Mae HomeReady 3% Para los prestatarios de bajos ingresos con capacidad crediticia. Los ingresos no pueden superar el 80% de la media de la zona.
Freddie Mac Home Possible 3% Para prestatarios con ingresos muy bajos, bajos y moderados
Préstamo complementario (80/10/10) 10% Permite a los prestatarios obtener una segunda hipoteca al mismo tiempo que la primera para cubrir el 10% del precio de compra y evitar el PMI

Tasación de la propiedad verificando el valor y el estado de la misma

Los prestamistas suelen exigir una tasación de la vivienda antes de aprobar una hipoteca. La tasación revela si el valor de la vivienda es igual, superior o inferior al precio acordado en el contrato de compra. El prestamista sólo estará dispuesto a aprobar la hipoteca si la vivienda está valorada en el precio de compra o por encima de él.

Recuerde: La casa es la garantía de la hipoteca, por lo que el prestamista quiere asegurarse de que la garantía es aceptable. Tiene que ser una propiedad que pueda vender para recuperar sus pérdidas si cae en una ejecución hipotecaria.

¿Qué pasa si la tasación dice que la casa vale menos que el precio del contrato?? Suponga que ha acordado comprar una casa por 300.000 dólares y la tasación dice que sólo vale 280.000 dólares. Aquí tienes varias opciones para evitar que el trato se caiga:

  • Compensar la diferencia con un 20% adicional de pago inicial.
  • Convence al vendedor para que rebaje el precio de compra a 280.000 dólares.
  • Queda en el medio, en 290.000 dólares. De este modo, sólo tendrá que aportar 10.000 dólares más y el vendedor no perderá tanto.
  • Recurrir la tasación si tiene sentido hacerlo.

Límites de los préstamos convencionales

Un préstamo convencional puede ser conforme o no conforme. Un préstamo conforme es cualquier hipoteca que cumpla los requisitos de Fannie Mae o Freddie Mac.

En el caso de los préstamos conformes, la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda establece cada año un importe máximo que se puede pedir prestado. El límite varía según el condado. Para la mayoría de los condados, el límite es de 510.400 dólares en 2020. En zonas caras, el límite puede llegar a ser de 765.600 dólares.

Los préstamos no conformes, incluidos los préstamos jumbo, no están sujetos a estos límites; los prestamistas pueden establecer sus propios límites, que pueden ser de millones de dólares.

Alternativas a los préstamos convencionales

Si tiene una puntuación de crédito inferior a 660, es posible que tenga que buscar una alternativa de préstamo convencional con normas más permisivas, aunque, como hemos señalado anteriormente, los prestatarios con una puntuación de 620 pueden optar a determinados programas hipotecarios convencionales.

Si tiene problemas para obtener un préstamo convencional y ha hablado con prestamistas que ofrecen programas como HomeReady o Home Possible, puede probar uno de los siguientes préstamos no convencionales.

Tipo de préstamo Puntuación de crédito Otras restricciones
FHA 500 Debe tener un 10% de enganche si su puntuación es inferior a 580
VA Ninguna El prestatario debe ser un miembro del ejército en activo, un veterano, un reservista o un cónyuge soltero superviviente
USDA Ninguno Los ingresos del prestatario no deben superar la media de la zona; debe comprar una vivienda en una zona elegible para el USDA

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