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Cuando compras una casa, existe la posibilidad de que tengas que compartir una parte de tu terreno -como una carretera o un camino privado- con otra persona. Una servidumbre concede a alguien este derecho para un fin concreto.
Aunque pueda parecer extraño permitir a otros el derecho a utilizar su propiedad, las servidumbres son bastante comunes. Como propietario, sin embargo, debe entender cómo funcionan y cuándo puede descubrir una.
Esto es lo que debe saber sobre las servidumbres:
- Qué es una servidumbre de paso?
- Tipos de servidumbre
- Cómo se crean las servidumbres
- Qué significan las servidumbres para los compradores de viviendas
- Cómo eliminar una servidumbre de su propiedad
Qué es una servidumbre de paso?
Una servidumbre de propiedad es un acuerdo para que otra persona pueda utilizar su terreno de alguna manera sin ser realmente su dueño. Este término puede surgir cuando su abogado de bienes raíces o compañía de títulos esté investigando la historia de su casa.
Por ejemplo, un vecino puede utilizar un camino que pasa por su patio, o una empresa de servicios públicos puede entrar en su propiedad para mantener tuberías o cables.
Tipos de servidumbres
Existen dos categorías de servidumbres inmobiliarias. Una está ligada a la propia propiedad, mientras que la otra está asociada a personas concretas.
Servidumbre de paso
Una servidumbre de paso afecta a dos propiedades, en las que un propietario concede a otro el derecho a utilizar una parte de la propiedad contigua. Está vinculada a la propia propiedad, por lo que permanece en vigor independientemente de quién sea el propietario.
Por ejemplo: Varios vecinos pueden compartir un camino que atraviesa su propiedad hasta una playa privada. Cuando vendas la casa, el título estipulará que los nuevos propietarios deben permitir el acceso de los vecinos a la playa a través de ese camino. Lo mismo ocurre con sus vecinos: si venden, los nuevos propietarios de sus casas pueden seguir utilizando el camino.
El inmueble cuyo propietario concedió permiso para que otros accedieran a él se denomina finca dominante o tenencia dominante. Las propiedades a cuyos propietarios se les permite el uso del predio dominante son los predios sirvientes o tenencias sirvientes. Una servidumbre accesoria siempre favorece al predio dominante en detrimento del sirviente.
Servidumbre en bruto
Este tipo de servidumbre está vinculada a una persona o entidad, no a la propia propiedad.
Por ejemplo: La compañía local de servicios públicos puede tener una servidumbre en bruto para que puedan construir y mantener las líneas eléctricas en su propiedad. En otro caso, puede dar a su amigo este tipo de servidumbre para que pueda cazar en su terreno.
Si vende la propiedad, la servidumbre suele transferirse al nuevo propietario. Sin embargo, el titular de la servidumbre -ya sea una persona o una empresa- no puede transferir la servidumbre a otra persona o empresa. La servidumbre se extingue cuando la persona o entidad deja de utilizar la propiedad para el fin permitido por la servidumbre.
Más información: Cómo saber si debe comprar una casa
Cómo se crean las servidumbres
Las servidumbres de propiedad pueden ser creadas por las circunstancias o por un documento escrito firmado. No existe la «servidumbre verbal»: cualquier servidumbre que conceda verbalmente deberá plasmarse por escrito para que sea ejecutable y legalmente vinculante.
Servidumbre por prescripción
La prescripción crea una servidumbre cuando alguien utiliza su terreno de forma abierta y continuada durante mucho tiempo sin su permiso.
Por ejemplo: Su vecino construyó accidentalmente una valla en el límite de su propiedad hace años. Para evitar una servidumbre preceptiva, debe emprender una acción contra el vecino para obligarle a retirar la valla, o darle permiso (que puede rescindir posteriormente) para mantener la valla.
Si la persona sigue utilizando el terreno durante un periodo de tiempo prolongado -normalmente de 10 a 20 años, dependiendo del estado en el que viva- la circunstancia crea una servidumbre por prescripción que permite al individuo seguir utilizando la propiedad como lo había hecho durante ese tiempo.
Puede evitar una servidumbre de paso prescriptiva concediendo al intruso un permiso por escrito para utilizar el terreno.
Servidumbre expresa
Una servidumbre expresa se crea cuando dos personas se ponen de acuerdo sobre los términos de la servidumbre, redactan esos términos y firman el documento.
Por ejemplo: Si un vecino quiere utilizar el muelle de su propiedad, ambos pueden firmar un acuerdo para crear una servidumbre que les permita hacerlo. Se trataría de una servidumbre en bruto: podrían seguir utilizando el muelle independientemente de quién sea su propietario, pero no podrían transferir el derecho a otra persona.
Servidumbre implícita
Una servidumbre implícita se crea por un tipo de circunstancias específicas en contraposición a un acuerdo entre las partes.
Hay dos formas en las que la implicación crea servidumbres:
Ejemplo de uso anterior: Usted es propietario de una gran parcela frente al lago con un camino privado que se extiende desde la calle pública hasta el lago. Usted subdivide la propiedad en dos lotes – uno con la casa en la sección con frente a la carretera, y otro que se extiende desde el límite posterior de ese patio hasta el lago.
Usted ha vivido en la casa y ha utilizado el tramo del camino privado que ahora pertenece al segundo lote para acceder al lago. Cuando usted vende la casa, el uso anterior de la carretera privada crea una servidumbre que permite al nuevo propietario utilizar la carretera privada para acceder al lago.
Ejemplo de servidumbre por necesidad: Si usted es propietario de un terreno con un largo camino de entrada que se extiende a lo largo de toda su extensión, y subdivide el terreno en un lote con acceso a la calle y otro sin él, el lote sin acceso a la calle quedaría sin salida al mar. El acceso a la calle es una necesidad, por lo que si se vendiera la propiedad sin salida al mar, la necesidad crearía una servidumbre que permitiera el uso de la calzada para ir y venir de la calle.
Qué significan las servidumbres para los compradores de viviendas
Los compradores de viviendas suelen descubrir las servidumbres de propiedad por tres vías:
Si va a comprar una casa, debe averiguar si hay alguna servidumbre asociada a ella. También tendrá que conocer la finalidad de la servidumbre y cómo afectará a su experiencia como propietario de una vivienda.
Las servidumbres preceptivas pueden causar dolores de cabeza en el futuro, así que inspeccione su propiedad antes de cerrar la casa.
Hable con sus vecinos si están invadiendo su terreno. Puede decidir ofrecer un permiso por escrito para que utilicen su propiedad, de modo que los términos sean claros.
Un investigador de títulos o el vendedor debe informarle sobre las servidumbres relevantes durante el proceso de compra de la vivienda. Le proporcionarán información que explique cómo usted y otras partes pueden utilizar su propiedad.
Consejo: Si no se siente cómodo con una determinada servidumbre, coméntelo con su abogado inmobiliario. Es posible que pueda denegar la servidumbre o hacer que se cancele.
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Cómo eliminar una servidumbre de su propiedad
En la mayoría de los casos, una servidumbre de paso es un acuerdo legalmente vinculante que todas las partes implicadas deben cumplir. Si una de las partes no sigue las normas establecidas en el acuerdo, la otra parte puede demandar.
Por ejemplo, si impide que su vecino utilice un camino compartido en su propiedad, puede llevarle a los tribunales. Pero si esa persona atraviesa constantemente otras partes de su propiedad, podría demandarla si las conversaciones no resuelven el problema.
Para rescindir realmente una servidumbre, tiene algunas opciones:
- Llevar a la otra parte a los tribunales.
- Esperar a que se cumpla la servidumbre, si hay una fecha de vencimiento.
- Si usted creó la servidumbre, registre la terminación en la escritura.
- Discutir el problema con la otra parte y llegar a un acuerdo mutuamente beneficioso.
- Comprar la propiedad de la otra persona y fusionar el terreno.
Si se deshace de una servidumbre, registre el cese en la oficina local del registro. Puede que le cobren una comisión, pero este proceso puede ayudar a evitar futuros problemas con el título.
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