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La solicitud de una hipoteca puede ser una de las partes más estresantes de la compra de una casa, especialmente cuando su situación financiera no se ajusta a las directrices de suscripción estándar establecidas por su prestamista.
Si su situación financiera es más complicada que la del comprador medio, la suscripción manual puede mejorar sus posibilidades de aprobación. A diferencia de la suscripción automatizada, que utiliza un programa informático para revisar su solicitud y evaluar su solvencia, la suscripción manual emplea a una persona para hacer los números.
Esto es lo que debe saber sobre la suscripción manual:
- Qué es la suscripción manual?
- Quién puede beneficiarse de la suscripción manual
- Qué consideran los suscriptores manuales
- Cómo prepararse para la suscripción manual
¿Qué es la suscripción manual??
La suscripción manual es el proceso por el cual un suscriptor examina detalladamente su información financiera para asegurarse de que está cualificado para un préstamo hipotecario. Algunos de los factores que tendrán en cuenta son
- Relación deuda-ingresos (DTI)
- Puntuación de crédito
- Empleo
- Reservas de efectivo
Algunas hipotecas requieren una suscripción manual si el sistema automatizado de suscripción (AUS) que revisa su solicitud le niega la aprobación. Por ejemplo, los préstamos de la FHA y la VA que no cumplen las normas mínimas del prestamista se marcan automáticamente para su evaluación manual.
Aprenda: Cómo conseguir una hipoteca
Suscripción manual frente a. suscripción automatizada
Con la suscripción automatizada, el prestamista utiliza un AUS -como el Desktop Underwriter de Fannie Mae- que analiza los datos de su solicitud de préstamo. Los prestamistas prefieren la suscripción automatizada, ya que agiliza el proceso de suscripción y proporciona evaluaciones más coherentes.
Una vez introducidos sus datos en el sistema, el AUS puede aprobar su solicitud o remitirla a la suscripción manual.
El proceso de suscripción varía en duración. Puede tardar desde unos días hasta unas semanas (o incluso más en periodos de mayor actividad). Si su préstamo requiere una suscripción manual, el proceso tardará un poco más en completarse debido al trabajo y la documentación adicionales que conlleva.
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Quién puede beneficiarse de la suscripción manual
Los prestamistas pasan las solicitudes de préstamos hipotecarios por su sistema automatizado como primer paso y, si es necesario, recurren a la suscripción manual o a la suscripción combinada para conseguir la aprobación. También puedes solicitar a tu prestamista que suscriba manualmente tu préstamo si crees que tu situación financiera lo justifica.
Estas son algunas de las situaciones en las que la suscripción manual puede jugar a su favor:
Tienes un ingreso no tradicional
Si trabaja por cuenta propia y quiere que sus ingresos por cuenta propia se añadan al cálculo de sus ingresos, o si necesita documentar los ingresos por cuenta propia como fuente de sus reservas de efectivo, puede hacerlo siempre que utilice un prestamista que esté dispuesto a suscribir manualmente su préstamo hipotecario.
Préstamo Jumbo
El límite de los préstamos conformes de 2022 para la mayoría de las viviendas unifamiliares es de 647.200 dólares. Los préstamos hipotecarios por encima del límite de conformidad se denominan préstamos jumbo.
Estos préstamos son arriesgados para los prestamistas debido a su tamaño, por lo que si solicitas uno, puedes esperar que el prestamista suscriba el préstamo manualmente, ya que querrá escudriñar tu historial financiero con mayor detalle.
Tiene un mal historial crediticio
Una ejecución hipotecaria anterior, una escritura en lugar de ejecución hipotecaria o una venta al descubierto pueden hacer que la AUS rechace su solicitud. Del mismo modo, un historial de retrasos en el pago de deudas o una puntuación crediticia baja le ponen en una situación difícil para obtener la aprobación.
La suscripción manual puede revelar factores positivos como ingresos fuertes o reservas de efectivo y permitirle demostrar que puede manejar los pagos mensuales.
Tiene un historial de crédito insuficiente
A los prestamistas les gusta ver las líneas de crédito -también conocidas en el sector como «líneas comerciales»- porque demuestran que ha gestionado su deuda durante los últimos dos años. Si no tiene un historial de crédito establecido, la suscripción manual puede crear uno a partir de líneas comerciales no tradicionales, como cuentas de alquiler y de servicios públicos.
Más información: Carta de explicación para una hipoteca: Plantilla y cómo redactar una
Qué consideran los suscriptores manuales
Los suscriptores manuales consideran muchos factores relacionados con las finanzas de un prestatario. En última instancia, lo que quieren ver es que tienes suficientes ingresos y activos para pagar tu préstamo hipotecario. Para ello, tendrán en cuenta varios factores.
Ingresos
El suscriptor calculará sus ingresos de todas las fuentes, incluidas las no tradicionales como el trabajo por cuenta propia. A los prestamistas les gusta ver unos ingresos constantes y un empleo estable, como un historial de trabajo en la misma empresa.
Historial crediticio
El suscriptor manual examinará detenidamente los detalles de su historial crediticio. Buscarán un historial reciente de pagos puntuales, así como las medidas que haya tomado para reforzar su crédito.
También verificarán que su puntuación crediticia sea aceptable. Normalmente, necesitarás una puntuación de crédito de 620 para un préstamo convencional, de 680 para un préstamo jumbo y de 500 para un préstamo FHA (580 si pagas menos del 10% de entrada).
Aunque Asuntos de Veteranos y la U.S. El Departamento de Agricultura no establece puntuaciones mínimas para los préstamos del VA y del USDA, muchos prestamistas imponen su propio mínimo de 620 para el VA y de 680 para las hipotecas garantizadas por el USDA.
Ratios de calificación
Los ratios de calificación ayudan a un prestamista a determinar si usted es capaz o no de pagar la hipoteca. Los dos tipos de ratios de calificación son el DTI inicial y el DTI final:
- DTI inicial: Una medida de tus deudas relacionadas con la vivienda (por ejemplo, cuál sería tu nuevo pago de hipoteca, impuestos y seguro) en comparación con tus ingresos mensuales.
- DTI final: Una medida de todas sus deudas en comparación con sus ingresos mensuales. Este ratio es el más utilizado por los prestamistas.
Pago inicial
La cantidad de pago inicial que se necesita, y si se necesita, depende del tipo de préstamo que se solicite. Por lo general, cuanto más pueda dar de entrada, más probabilidades tendrá de que le aprueben el préstamo.
Relación préstamo-valor
La relación préstamo-valor muestra el porcentaje del valor de la vivienda que necesita financiar. Se determina restando el importe del pago inicial del valor de la vivienda.
Así, por ejemplo, si quieres comprar una casa de 200.000 dólares con un 10% (20.000 dólares de entrada), tu relación préstamo-valor sería del 90%. Algunos programas aceptarán un LTV tan alto como el 97%.
Reservas de efectivo
Sus ahorros se denominan reservas de efectivo, y los suscriptores manuales consideran esos fondos en términos de cuántos meses de gastos cubrirían.
El asegurador también toma nota de la procedencia de los fondos, como el salario habitual o los regalos. Si una parte proviene de regalos, querrán saber qué porcentaje.
Es bueno saberlo: No todos los préstamos le permiten utilizar el dinero de los regalos para el pago inicial. Y aunque la tuya lo haga, es probable que tengas que presentar una «carta de regalo» del contribuyente en la que se indique que no tienes que devolver el dinero.
Cómo prepararse para la suscripción manual
Se le pedirá que presente una serie de documentos con su solicitud de préstamo hipotecario, que inicialmente se someterá a una suscripción automatizada. Algunos de estos documentos pueden ser
- Talones de pago de 30 días
- Dos estados de cuenta bancarios y de corretaje más recientes
- Dos años de formularios W-2 y/o I9
- Dos años de declaración de la renta
- Documentación que muestre los saldos y pagos de los préstamos
Si la AUS le devuelve la solicitud para que la suscriba manualmente, es posible que tenga que presentar documentación adicional. Esto puede incluir:
- Balances, cuentas de resultados, cartas de clientes y otras pruebas de ingresos no tradicionales
- Licencia comercial
- Extractos bancarios y de corretaje adicionales
- La documentación de la quiebra
- Verificación de los pagos del alquiler, como cheques cancelados, extractos de tarjetas de crédito o extractos de un servicio de notificación de alquileres.